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競(jìng)爭(zhēng)壓力行業(yè)洗牌 青島多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓

近期,青島房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)多起房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例。日前,青島億海置業(yè)股權(quán)變更,股東由山東琴崗工程監(jiān)理公司變更為青島奧園,奧園持股比例100%。無(wú)獨(dú)有偶,7月30日,北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布預(yù)披露公告顯示,中海擬轉(zhuǎn)讓青島中海海灣置業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán);7月31日,青島天海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也發(fā)布信息,轉(zhuǎn)讓其47.62%的股權(quán)。

隨著融資渠道持續(xù)收緊,房地產(chǎn)市場(chǎng)告別單邊上漲轉(zhuǎn)向盤整,房企資金鏈面臨越來(lái)越大的壓力,未來(lái)或有更多股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增資案例。

青島多個(gè)房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓

日前,記者梳理產(chǎn)權(quán)交易信息了解到,最近一段時(shí)間,青島房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓消息激增。

7月30日,北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布預(yù)披露公告顯示,中海擬轉(zhuǎn)讓青島中海海灣置業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。披露信息顯示,青島中海海灣置業(yè)有限公司成立于2014年6月10日,注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,為國(guó)有控股企業(yè),經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)(憑資質(zhì)經(jīng)營(yíng)),房地產(chǎn)信息咨詢,房產(chǎn)中介,物業(yè)管理(憑資質(zhì)經(jīng)營(yíng)),自有房屋租賃。由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司100%持股。據(jù)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示,截止2020年6月30日,青島中海海灣置業(yè)有限公司營(yíng)業(yè)收入為0,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)為0.48萬(wàn)元,總資產(chǎn)205105.26萬(wàn)元,總負(fù)債204186.14萬(wàn)元,所有者權(quán)益919.12萬(wàn)元。

7月31日,青島產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布消息,青島天海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司47.62%股權(quán)轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓底價(jià)為1059.15萬(wàn)元,信息披露起止日期從2020年7月31日開始,到2020年8月27結(jié)束。記者查閱資料了解到,青島天海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股東由香港恒億集團(tuán)發(fā)展有限公司和雙星集團(tuán)有限責(zé)任公司組成,其中香港恒億集團(tuán)持股52.38%,雙星集團(tuán)持股47.62%,此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)的為雙星集團(tuán)旗下股份,股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)為1059.15萬(wàn)元。

另?yè)?jù)了解,日前青島億海置業(yè)有限公司股權(quán)發(fā)生變更,股東(發(fā)起人)由山東琴崗工程建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司變更為青島奧信置業(yè)有限公司(奧園),持股比例100%。據(jù)了解,青島億海置業(yè)有限公司開發(fā)黃島區(qū)天目山路東、薛家島四村南側(cè)“悅海國(guó)際”商住項(xiàng)目,項(xiàng)目占地1.22萬(wàn)平方米,容積率2.5,計(jì)容建面3.06萬(wàn)平方米,其中住宅約2.94萬(wàn)平方米,項(xiàng)目已經(jīng)主體封頂并取得預(yù)售。隨著此番股權(quán)轉(zhuǎn)讓的完成,預(yù)示著奧園在西海岸再落一子。

除上述企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓之外,還有房地產(chǎn)企業(yè)通過增資方式來(lái)滿足開發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)資金。記者從青島產(chǎn)權(quán)交易所了解到,8月12日,青島萬(wàn)悅置業(yè)有限公司增資90%,擬募集資金總額9000萬(wàn)元 ,信息披露起止日期從2020年08月12日至2020年10月12日。 值得注意的是,此次增資金額不低于9000萬(wàn)元,增資相應(yīng)出資僅限于用于公司開發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)資金。

而近期房企融資出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月中上旬,房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億元,在年內(nèi)處于高位。年內(nèi)房企累計(jì)已經(jīng)發(fā)行債券811只,合計(jì)融資額高達(dá)6242億元。

行業(yè)洗牌個(gè)別企業(yè)遭退市

跟國(guó)內(nèi)一線品牌開發(fā)商相比,一些中小型房企的日子不太好過。銷售遇冷、拿地困難、流動(dòng)資金持續(xù)發(fā)緊......種種壓力之下,不少房企正在為“活下去”而努力。今年上半年,中國(guó)華皓旗下的青島華皓錦譽(yù)置業(yè)有限公司、青島華皓瑞信置業(yè)有限公司完成股權(quán)變更,變更后牡丹江世茂新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(世茂)持有上述公司全部股權(quán)。隨著華皓在西海岸兩個(gè)項(xiàng)目的正式易主,意味著華皓已退出青島。

記者了解到,中國(guó)華皓自2014年開始布局山東,項(xiàng)目主要集中在上海、南昌、成都、青島、濟(jì)南、三亞地區(qū)。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,其在青島已無(wú)項(xiàng)目,在濟(jì)南則僅有華皓英倫聯(lián)邦尾盤項(xiàng)目。此番股權(quán)轉(zhuǎn)讓的落定,預(yù)示著華皓后續(xù)將逐步退出山東市場(chǎng)。

樓市的低潮期往往是行業(yè)并購(gòu)的高潮期。采訪中,青島融信智匯投資發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)龍江表示,“在現(xiàn)在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下,確實(shí)強(qiáng)者更強(qiáng),對(duì)于相對(duì)資源較少、項(xiàng)目少,在開發(fā)能力、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)反應(yīng)速度等方面也有所欠缺的公司,差距也被越拉越大?!睋?jù)了解,近幾年島城樓市收并購(gòu)大動(dòng)作頻頻,像世茂這樣通過股權(quán)收購(gòu)方式來(lái)擴(kuò)大規(guī)模、整合資源的并不是個(gè)例。近兩年,合作、并購(gòu)等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合方式在島城樓市不斷上演。尤其在樓市低潮期,房企并購(gòu)頻率會(huì)更高,有實(shí)力的大公司借機(jī)擴(kuò)張,中小型公司迫于生存會(huì)不斷收縮甚至倒閉。

中小企業(yè)出局危機(jī)頻現(xiàn)

行業(yè)的深層洗牌,不少籠罩在債務(wù)陰霾下的中小企業(yè),面臨著出局的命運(yùn)。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示,從2019年2月至今,至少有700家房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)。最靠前的是發(fā)布于8月23日的一則公告,貴州恒泰久美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)破產(chǎn)。公告顯示,貴州恒泰久美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)不善,長(zhǎng)期無(wú)法償還到期債務(wù),明顯資不抵債為由,向本院提出申請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行破產(chǎn)清算。

在長(zhǎng)達(dá)50頁(yè)的房地產(chǎn)破產(chǎn)名單中,多數(shù)為中小型房企。記者從人民法院公告網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn),破產(chǎn)公告中涉及山東區(qū)域的也有多家房企,主要分布在濟(jì)南、日照、濟(jì)寧等地,包括山東黃金金斯頓中遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司、濟(jì)南華誠(chéng)麗都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、日照市潤(rùn)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、山東浩然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、山東佳辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、萊蕪華誠(chéng)麗都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、濟(jì)寧如意四季花城房地產(chǎn)有限公司等。

“房地產(chǎn)企業(yè)加快洗牌,最后剩下的只有那些擁有全國(guó)品牌、更精于投融資、善于資金管理的房地產(chǎn)企業(yè),屆時(shí)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入真正的寡頭時(shí)代?!饼埥f道。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例還會(huì)持續(xù)增多

“可以預(yù)見,未來(lái)中小房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的案例還會(huì)持續(xù)增多。”優(yōu)淘城總裁、葉檀樓市院長(zhǎng)薛建雄分析道,“很多開發(fā)商前期拿地和相關(guān)財(cái)務(wù)等成本比較高,在不能漲價(jià)賣的情況下,未來(lái)贏利有問題,財(cái)務(wù)壓力也比較大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈,賺錢難度越來(lái)越大,虧錢的可能性越來(lái)越高。不專業(yè)的小企業(yè),只要不是房?jī)r(jià)大漲,就很容易做不下去?!?/p>

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“中小房企破產(chǎn),本身和房屋銷售不好、拿地機(jī)會(huì)不多等都有關(guān)。眾多因素疊加,讓中小房企的突圍空間愈加狹小。壓力之下,不少房企出現(xiàn)資金鏈斷裂?!倍腿涨白》砍青l(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)這一舉動(dòng),嚴(yán)躍進(jìn)表示,“此次會(huì)議核心點(diǎn)在于,首次從房企的角度談了長(zhǎng)效機(jī)制,這樣長(zhǎng)效機(jī)制的工作就更加飽滿了,包括市場(chǎng)、監(jiān)管和企業(yè)。所以這不是簡(jiǎn)單的打壓開發(fā)商,而更多是希望從融資角度去看開發(fā)商未來(lái)融資和發(fā)展。”

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯

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