近期房地產(chǎn)市場又多了幾分微妙的氛圍，稍有一些風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)引發(fā)廣泛關(guān)注。8月20日，住建部、央行聯(lián)合召開的房企座談會(huì)，監(jiān)管層表示，預(yù)售制度是在過去房子緊缺的背景下所采取的政策，現(xiàn)階段房子供應(yīng)已足夠，預(yù)售制的存在是否還合理，下一步將會(huì)加強(qiáng)對(duì)此方面的討論。通過監(jiān)管層的表態(tài)，不難看出，潛臺(tái)詞就是我們已經(jīng)告別了住房短缺的時(shí)代，接下來商品房預(yù)售制度有可能會(huì)逐步取消，現(xiàn)房銷售制正在逐漸進(jìn)入政策制定的考量范圍之內(nèi)。

預(yù)售制下期房變“欺”房

商品房預(yù)售制是什么？買過新房的人可能都知道，房子不像普通商品，能夠一手交錢一手交貨，房款付了還要等個(gè)一兩年甚至兩三年才能拿到。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況呢？因?yàn)樯唐贩靠梢灶A(yù)售，這個(gè)制度也被稱為賣期房，最早源于香港，引入之初，正值內(nèi)地改革開放，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，建立商品房預(yù)售，可以解決商品房在建設(shè)過程中出現(xiàn)的資金不足的問題，加快房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率。

為什么要取消預(yù)售制？質(zhì)量問題、貨不對(duì)版、延期交房、開發(fā)商跑路......當(dāng)下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種質(zhì)量問題基本都與預(yù)售制度有關(guān)。預(yù)售制度建立的初衷是好的，但在執(zhí)行過程中由于自身存在的一些缺陷以及監(jiān)管的不到位，造成了大量的購房糾紛、市場風(fēng)險(xiǎn)。

每年315，房地產(chǎn)都是投訴的重災(zāi)區(qū)，有相當(dāng)一部分是預(yù)售時(shí)承諾約定的產(chǎn)品與最終交付的實(shí)物產(chǎn)品不一致所引發(fā)的。還有些是虛假承諾以及廣告、模型、樓書誤導(dǎo)，或規(guī)劃變更等原因，致使消費(fèi)者的心理預(yù)期與實(shí)際情況大相徑庭而引發(fā)糾紛。

前幾年，樓市一直呈現(xiàn)旺銷局面，青島也不例外。許多住宅小區(qū)剛開始打地基，鋪天蓋地的營銷宣傳已全面展開，樓書、廣告中誘人的宣傳使消費(fèi)者趨之若鶩，隨后開始接受預(yù)訂、認(rèn)籌。不僅如此，訂金也從先前的一兩萬演變成動(dòng)輒幾十萬、上百萬的認(rèn)籌款、驗(yàn)資款。買了期房后，經(jīng)過兩年左右的等待，當(dāng)期房交付時(shí)，一系列問題又接踵而來。沙盤中的中央綠地，卻成了停車位；樓書上規(guī)劃的游泳池變成了小水池；宣傳資料上標(biāo)注的學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施，往往都變成了“待建”字樣。

預(yù)售制下，不少期房變成了“欺”房，消費(fèi)者直言“被坑”的情況屢見不鮮。可見，期房預(yù)售機(jī)制的諸多不可預(yù)見性和未知性，成了日后矛盾與糾紛的根源，給樓市留下了許多隱患。

取消預(yù)售制呼聲再起

期房銷售就像是房地產(chǎn)市場的一個(gè)“怪胎”，幾乎所有的開發(fā)商也無法避免期房銷售引起的糾紛。于是，國家相關(guān)部門開始探索調(diào)研取消預(yù)售制，多個(gè)城市開始探索現(xiàn)房銷售。

3月份，海南省出臺(tái)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，提出發(fā)展安居型商品住房，以及實(shí)行本地居民多套住房限購政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度等。8月16日，衢州市發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)衢州市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知》，要求商品房建設(shè)項(xiàng)目每一支付節(jié)點(diǎn)的交付條件，必須具備時(shí)剩余工程造價(jià)的130%。8月18日，丹陽市范圍內(nèi)開展新建商品房預(yù)售資金第三方托管工作，約定將預(yù)售商品房的資金匯入第三方托管賬戶。此外，福州、桂林、瀘州、黃石、惠州、汕頭等多地也加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管。

事實(shí)上，監(jiān)管層已有實(shí)行現(xiàn)房銷售的想法。8月20日，住建部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)時(shí)，有監(jiān)管層人士表示，預(yù)售制度是過去房子緊缺時(shí)期的背景下所采取的政策，現(xiàn)階段現(xiàn)房供應(yīng)已足夠，那么預(yù)售制度存在是否合理，下一步將加強(qiáng)對(duì)此方面的討論。

幾天前，西安出臺(tái)商品房新規(guī)，對(duì)房屋銷售提出了新要求，新規(guī)在一定程度上可以避免期房變“欺”房。8月28日，西安住建局發(fā)布《西安市商品房銷售信息公示管理規(guī)定（征求意見稿）》。新規(guī)對(duì)于房屋銷售提出了新的規(guī)定，包括售樓處的設(shè)置、學(xué)區(qū)房信息的公示等。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似規(guī)定具有兩點(diǎn)效應(yīng)。第一、其對(duì)于規(guī)范房屋銷售是有積極作用的，過去很多房屋中介或代理商虛假承諾或誘導(dǎo)，實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成了虛假營銷。此類營銷客觀上使得房企獲得了更好的收益，但是卻造成了很多問題，尤其是把一些壓力轉(zhuǎn)嫁到了教育部門身上。第二、此類規(guī)定也使得購房者可以根據(jù)理性購房。過去很多購房者還是有僥幸心理，所以會(huì)去購買部分房產(chǎn)。但現(xiàn)在對(duì)于此類學(xué)區(qū)等進(jìn)行了規(guī)范，客觀上使得購房者自己會(huì)理性判斷入學(xué)機(jī)會(huì)，這樣也使得購房心態(tài)更為健康。另外，西安此次新政更加明確了對(duì)

樣板房的管理。新政要求房屋銷售場所、樣板房應(yīng)設(shè)置在永久性建筑內(nèi)。項(xiàng)目銷售時(shí)展示的綠化、園林等景觀應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造，不得采取先擴(kuò)大景觀建設(shè)范圍后拆除的方式誤導(dǎo)購房人。

不得不說，西安新規(guī)的出臺(tái)，可以看做是提高房屋銷售門檻、樓市逐漸向現(xiàn)房銷售的一個(gè)過渡?！靶乱?guī)對(duì)期房建設(shè)銷售提出了具體要求，類似規(guī)范值得后續(xù)全國其他城市的學(xué)習(xí)和借鑒。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。

青島改革循序漸進(jìn)

將視線拉回到青島。記者查閱資料了解到，今年年初，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《青島市住房發(fā)展規(guī)劃(2018～2022年)(征求意見稿)》中明確指出，“嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓，逐步推動(dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。”文件指出，加快住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，促開工、促施工、促竣工、促上市，盡快形成有效供應(yīng)。強(qiáng)化商品住房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步將存量住房交易資金納入監(jiān)管范圍。嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓，逐步推動(dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。

事實(shí)上，推動(dòng)現(xiàn)房銷售的政策在青島市場并不是首次提出。在2016、2017年的時(shí)候，青島土地拍賣市場新政頻出，熔斷機(jī)制、限地價(jià)競房價(jià)、限地價(jià)競自持面積、抓鬮拍地......其中一條新政就是現(xiàn)房銷售。2016年12月8日，青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布土地出讓公告，將于12月29日網(wǎng)上拍賣位于李滄區(qū)5宗商住用地，除了設(shè)置最高限價(jià)熔斷，還首次提出“若5宗地的拍賣溢價(jià)率超過50%，要求所建商品住房要現(xiàn)房銷售?！边@也是青島土拍市場首次提出現(xiàn)房銷售的要求。

但取消預(yù)售制度推行現(xiàn)售制度并非想象中簡單。“取消預(yù)售推行現(xiàn)房銷售制度，最大阻力是開發(fā)商的資金跟不上?！鼻鄭u資深房產(chǎn)評(píng)論員張百忍表示，此前有不少城市都在醞釀試點(diǎn)，但基本都是喊喊口號(hào)，最終基本都是不了了之。

“關(guān)于這一政策的嘗試，綜合外地城市的反應(yīng)來看，目前青島推行現(xiàn)售制時(shí)機(jī)確實(shí)還不成熟?！睆埌偃陶f，在現(xiàn)階段存量房時(shí)代，最大的制約因素不在于供給，而是需求不足。如果實(shí)施現(xiàn)房銷售，很多開發(fā)商將難以為繼。因此現(xiàn)階段青島實(shí)施現(xiàn)房銷售的可能性很小，取消預(yù)售并不是一朝一夕能改變的，只能循序漸進(jìn)。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯