近日，位于青島新都心板塊一項(xiàng)目謀求轉(zhuǎn)讓其65%股權(quán)，處于欲掛牌階段。無獨(dú)有偶，中海地產(chǎn)上月中旬欲轉(zhuǎn)讓青島即墨大宗地塊。放眼全國，9月份以來，招商蛇口、珠江實(shí)業(yè)、金茂、華僑城等多個房企開始拋售項(xiàng)目。在這些房企忙拋售的同時(shí)，還有一些企業(yè)加快融資發(fā)債，以調(diào)整企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)。據(jù)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度境內(nèi)外債券融資發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%，發(fā)債規(guī)模刷新歷史記錄。

處于股權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)波中七色堇項(xiàng)目。

青島樓市股權(quán)轉(zhuǎn)讓頻現(xiàn)

10月13日，青島賽騰科技產(chǎn)業(yè)城開發(fā)建設(shè)有限公司發(fā)布公告轉(zhuǎn)讓65%股權(quán)，涉及市北區(qū)新都心七色堇項(xiàng)目。據(jù)悉，此次轉(zhuǎn)讓的是市北城發(fā)持有的65%的股權(quán)，處于欲掛牌階段，信息披露起止日期從2020年10月13日至2020年11月9日。

記者查閱資料了解到，該項(xiàng)目于2018年8月被青島賽騰科技產(chǎn)業(yè)城開發(fā)建設(shè)有限公司、青島城發(fā)信德產(chǎn)業(yè)控股有限公司和青島中冶華濰置業(yè)有限公司3家聯(lián)合體競得。根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地拍賣公告要求，該地塊中建成的2萬平方米商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)由市北區(qū)政府按成本價(jià)格回購，定向用于河?xùn)|社區(qū)居委會；與此同時(shí)，還要求引入高端裝備制造國際企業(yè)總部及研發(fā)中心入駐，項(xiàng)目總投入資金不少于10億元。記者走訪了解到，該項(xiàng)目還在建設(shè)中，規(guī)劃的4棟住宅已全部處于在售狀態(tài)，商業(yè)部分尚未銷售。項(xiàng)目于去年11月份開盤，開盤接近一年僅銷售住宅數(shù)十套，目前銷售均價(jià)28500元/平方米。

另據(jù)了解，9月中旬，中海擬掛牌轉(zhuǎn)讓青島中海海灣置業(yè)有限公司100%股權(quán)以及約20.42億元債權(quán)。記者查閱資料了解到，本次轉(zhuǎn)讓涉及中海于2014年2月10日競得即墨田橫鎮(zhèn)13宗商住地塊，也是中海6年前首次大手筆進(jìn)駐青島近郊版圖。據(jù)2020年8月31日青島中海海灣置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，其營收為0，利潤0.46萬元，凈利潤0.46萬元，總資產(chǎn)205105.24萬元，總負(fù)債204186.14萬元，所有者權(quán)益919.1萬元。公告顯示，中海企業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)公司青島中海華業(yè)房地產(chǎn)有限公司與標(biāo)的公司簽訂了《借款協(xié)議》。截至2020年6月30日，中海華業(yè)對標(biāo)的公司提供的借款本金及利息共計(jì)20.42億元，已委托轉(zhuǎn)讓方將前述債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。記者采訪了解到，該地塊自拿地后一直沒有開工，時(shí)至如今已擱置六年之久。

國內(nèi)多房企忙“瘦身”

不止是青島，近期地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓案在全國范圍內(nèi)不斷上演。據(jù)了解，9月份以來，中海地產(chǎn)、招商蛇口、珠江實(shí)業(yè)、金茂、華僑城等多個房企開始拋售項(xiàng)目。

9月14日至9月23日，招商蛇口接連轉(zhuǎn)讓多個城市物業(yè)項(xiàng)目，其先以5.27億元向關(guān)聯(lián)方招商局仁和養(yǎng)老整售廣州番禺物業(yè)，又出讓深圳招盛閣置、明華（蛇口）海員服務(wù)兩家公司100%的股權(quán)，并以底價(jià)6.07億元轉(zhuǎn)讓深圳樂藝置業(yè)49%股權(quán)。與此同時(shí)，珠江實(shí)業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓動作密集，其于9月23日一天之內(nèi)進(jìn)行了兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓動作，擬向控股股東廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓其所持有的頤德大廈所有權(quán)，還以2.13億元掛牌轉(zhuǎn)讓廣州天晨房地產(chǎn)49%股權(quán)。

金茂和華僑城的股權(quán)動作同樣頻繁。9月中下旬，金茂擬掛牌轉(zhuǎn)讓福州濱茂房地產(chǎn)51%股權(quán)以及貴陽黔茂地產(chǎn)60%股權(quán)；華僑城集團(tuán)掛牌出售衡陽雁來置業(yè)100%股權(quán)，擬轉(zhuǎn)讓麗江博麗酒店管理有限公司100%股權(quán)。

“最近房企拋售的情況確實(shí)比較多，多半是為了緩和資金壓力和盤活存量資產(chǎn)?！敝禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，通過出售負(fù)債較高標(biāo)的等方式降低負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。個別企業(yè)拿地后轉(zhuǎn)讓很大程度上是內(nèi)部管理者認(rèn)為地價(jià)過高，或者說拿地是比較沖動的?！爱?dāng)然，這也不排除‘三道紅線’的制約效力，房企確實(shí)有一定的壓力，所以需要通過此類做法來降低負(fù)債?！眹?yán)躍進(jìn)如是說。

房企發(fā)債規(guī)模創(chuàng)新高

除了股權(quán)轉(zhuǎn)讓外，融資發(fā)債則是調(diào)整企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)的另一渠道。就房企近期融資情況來看，融資規(guī)模、成本環(huán)比雙雙走高。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月房企單月融資發(fā)債總額為651.44億元，同環(huán)比實(shí)現(xiàn)較大增長。其中境內(nèi)債408.90億元，環(huán)比上漲10.3%，同比大幅上漲140.8%。具體來看，碧桂園單月發(fā)債總量約88.9億元，占據(jù)首位。其次，中國恒大以單月發(fā)債總量50億元緊隨其后。此外，華僑城9月24日發(fā)行20億元債券，用于償還債務(wù)和補(bǔ)充流動性。9月25日，金科股份80億元公司債券發(fā)行獲深交所通過，募資擬用于償債。

可以看到，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債動作的意圖，直指償還債務(wù)。

事實(shí)上，今年第三季度，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債規(guī)模已刷新歷史記錄。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三季度境內(nèi)外債券融資發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%，三季度發(fā)債規(guī)模刷新歷史記錄。從發(fā)債結(jié)構(gòu)分析，2020年前三季度房企債券境內(nèi)融資規(guī)模占比62%，達(dá)近4年同期高位。采訪中，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，下半年監(jiān)管部門已多次釋放監(jiān)管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發(fā)債規(guī)模，預(yù)計(jì)四季度增速將會有所下滑。

低利率窗口期已過，融資成本環(huán)比開始走高。根據(jù)克而瑞研報(bào)，8月中資房企人民幣債券票面利率多在3%至4%之間。如中國中鐵35億元公司債的票面利率為3.95%，美的置業(yè)30.76億元公司債品種一、品種二的票面利率分別為4.33%、3.98%。9月房企融資成本一改下降勢頭，回升0.25個百分點(diǎn)至5.59%。其中，境內(nèi)融資成本為4.97%，是2020年以來單月境內(nèi)融資成本最高值。

在融資成本增加，金融政策收緊的大環(huán)境下，頭部房企已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型?！叭径燃s51%的房企融資規(guī)模有所增加，但前十大房企融資規(guī)模同比下降5%。”克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲表示，目前頭部房企自身已經(jīng)形成較強(qiáng)大的回款機(jī)制，出于降負(fù)債、穩(wěn)杠桿的訴求而減少融資。

“在當(dāng)前融資環(huán)境下，房企應(yīng)保證現(xiàn)金流安全、防范各類金融風(fēng)險(xiǎn)?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，對于當(dāng)下的房企而言，審慎拿地，加大營銷力度，加速銷售回款。在發(fā)展戰(zhàn)略上，實(shí)現(xiàn)由重規(guī)模向重質(zhì)量轉(zhuǎn)變。

青島財(cái)經(jīng)日報(bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯