自8月6日正式公布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金網(wǎng)下投資者管理細(xì)則（征求意見稿）》和《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金盡職調(diào)查工作指引（試行）》（征求意見稿）至今，已經(jīng)兩月有余。公募REITs配套業(yè)務(wù)規(guī)則也相繼出臺(tái)，首批公募REITs（基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品投研工作亦“整裝待發(fā)”。

10月24日，記者在采訪中了解到，首批公募REITs產(chǎn)品已明確相關(guān)項(xiàng)目篩選指標(biāo)、并成功組建團(tuán)隊(duì)。報(bào)送項(xiàng)目、試點(diǎn)項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)。據(jù)全國最大的公募REITs評(píng)估機(jī)構(gòu)戴德梁行介紹，目前公募REITs相關(guān)工作推進(jìn)順利，不久后將“箭”指萬億新市場，為投資者開啟資產(chǎn)配置新航線。

首批項(xiàng)目年內(nèi)落地

今年4月30日，監(jiān)管部門發(fā)布公募REITs試點(diǎn)工作通知及相關(guān)征求意見稿，并于8月正式下發(fā)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》，對(duì)產(chǎn)品定義、參與主體資質(zhì)與職責(zé)、基金份額發(fā)售、投資運(yùn)作、信息披露等進(jìn)行規(guī)范。公募REITs的相關(guān)政策出臺(tái)可謂發(fā)展迅速。

據(jù)悉，為使公募REITs順利落地，8月深交所專門召開了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs實(shí)務(wù)討論會(huì)，明確在制定完善配套規(guī)則體系、加快推進(jìn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)開發(fā)、服務(wù)試點(diǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目夯實(shí)質(zhì)量基礎(chǔ)等方面扎實(shí)有序落實(shí)公募REITs試點(diǎn)相關(guān)工作任務(wù)。

而在10月16日舉行的北京市2020年基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)上，深交所黨委副書記、總經(jīng)理沙雁更明確表示，業(yè)務(wù)系統(tǒng)開發(fā)改造已初步準(zhǔn)備就緒，隨時(shí)可以受理試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)，也正在做好二級(jí)市場交易的相關(guān)準(zhǔn)備工作，深交所正積極準(zhǔn)備迎接首批產(chǎn)品的成熟落地。

戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部董事修魯衛(wèi)告訴記者，“目前，部分基金公司對(duì)于公募REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，預(yù)計(jì)在今年年底之前會(huì)有相關(guān)產(chǎn)品在交易所上市?！?值得一提的是，在此之前，中國證監(jiān)會(huì)債權(quán)部主任陳飛也曾表示，當(dāng)前正有序推進(jìn)首批REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的落地。

公募REITs新在哪？

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是以發(fā)行權(quán)益類證券的方式募集資金，并將資金專門投資于不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)，將每年的投資收益按很高比例（通常高于90%）分配給投資者的一種投資載體。REITs作為直接融資工具，具有盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿率、提升資源配置效率、降低項(xiàng)目融資成本、促進(jìn)金融市場發(fā)展等正面作用。

資料顯示，REITs是權(quán)益型永續(xù)產(chǎn)品，不動(dòng)產(chǎn)出表下的“運(yùn)營”增長是其根本目的；不動(dòng)產(chǎn)步入存量時(shí)代催生不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值投資需求，同時(shí)普通住宅投資價(jià)值區(qū)域性透支對(duì)REITs這第四類資產(chǎn)提出需求。當(dāng)下，周期下行疊加疫情或?yàn)閲鴥?nèi)公募REITs試點(diǎn)破局提供一定時(shí)間窗口。從全球市場看，泛基礎(chǔ)設(shè)施包含通訊鐵塔、能源管道、碼頭、收費(fèi)公路、自用倉庫、數(shù)據(jù)中心和物流設(shè)施等，占REITs市值比例約30%，潛力巨大。

修魯衛(wèi)介紹，“簡單而言，REITs是以發(fā)行股票或收益憑證的方式募集投資者的資金，由專門管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資和運(yùn)營，并將租金和不動(dòng)產(chǎn)增值收益按比例分配給投資者的一種公司型或契約型基金?！?/p>

據(jù)介紹，REITs大部分資金投資于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟不動(dòng)產(chǎn)（商業(yè)物業(yè)、寫字樓、長租公寓、公共基礎(chǔ)設(shè)施等）。國內(nèi)REITs的發(fā)展起源于2005年，越秀REITs在香港上市，此后央行和證監(jiān)會(huì)等部門持續(xù)推進(jìn)REITs制度建設(shè)。2014年，在資產(chǎn)證券化迎來備案制利好、房地產(chǎn)融資環(huán)境改善的驅(qū)動(dòng)下，類REITs規(guī)模開始快速擴(kuò)張。

而2014年至今，國內(nèi)已有200多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品順利上市。作為國內(nèi)最大的評(píng)估機(jī)構(gòu)之一，戴德梁行參與了近半數(shù)項(xiàng)目的評(píng)估及市場研究工作。修魯衛(wèi)表示，“REITs對(duì)于產(chǎn)品的選擇有較高的門檻，必須是穩(wěn)定且運(yùn)營成熟的物業(yè)資產(chǎn)，目前已發(fā)行的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要圍繞商業(yè)物業(yè)展開，底層資產(chǎn)絕大多數(shù)是寫字樓、購物中心等商業(yè)物業(yè)?！?/p>

按募集和流通特點(diǎn)劃分，公募REITs也稱標(biāo)準(zhǔn)REITs是以公開發(fā)行方式向社會(huì)公眾投資者募集資金的REITs，投資者人數(shù)一般不受限制，每個(gè)投資者的最低投資金額通常也沒有限定。公募REITs是國際資本市場不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品的主流形式，與股票一樣具有高流動(dòng)性，可上市交易。

私募REITs則以非公開方式向特定投資者募集資金并以不動(dòng)產(chǎn)為投資對(duì)象。REITs發(fā)起人通過電話、信函、面談等方式，直接向一些機(jī)構(gòu)投資者或高凈值個(gè)人推銷REITs份額來募集資金。私募REITs對(duì)投資人的風(fēng)險(xiǎn)承受能力要求較高，監(jiān)管相對(duì)寬松，各國的法律法規(guī)明確限定了私募REITs持有人的最高人數(shù)（如50人、100人或200人）和投資人的資格要求，否則私募REITs不得設(shè)立。

實(shí)際上，國際市場上，私募REITs占比較小，尤其在美國，市場占比一般不到5%。在國內(nèi)2013年就已經(jīng)出現(xiàn)具有債務(wù)融資色彩的“專項(xiàng)計(jì)劃+Pre-REITs”的特殊產(chǎn)品形態(tài)——“類REITs”。

值得關(guān)注的是，作為房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。REITs是從事不動(dòng)產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度與以往房地產(chǎn)私募股權(quán)基金有著較大的區(qū)別。

修魯衛(wèi)說“私募股權(quán)基金對(duì)投資人有嚴(yán)格限制，比如資產(chǎn)要求很高，百萬級(jí)起投，投資期限幾年。而公募REITs門坎相應(yīng)低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。同時(shí)公募REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金?！?/p>

助行業(yè)結(jié)構(gòu)性改革

“公募REITs將對(duì)國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資和房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的推動(dòng)?？梢哉f這是不動(dòng)產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的一部分?！毙摁斝l(wèi)提到，“公募REITs的發(fā)行，將有助于開發(fā)、運(yùn)營企業(yè)擺脫重資產(chǎn)模式，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金變現(xiàn)，推動(dòng)可持續(xù)生產(chǎn)。同時(shí)也為普通投資人提供了不動(dòng)產(chǎn)投資的新渠道，有助于社會(huì)財(cái)富的分配改革?！?/p>

據(jù)悉，而除了發(fā)展進(jìn)程和落地時(shí)間外，首批公募REITs的產(chǎn)品方向也是目前業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點(diǎn)。

從目前掌握的情況看，預(yù)計(jì)公募REITs將在產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域獲得巨大的發(fā)展空間，產(chǎn)業(yè)、物流、高科技等產(chǎn)業(yè)園區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)資產(chǎn)和進(jìn)入穩(wěn)定期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以通過公募REITs實(shí)現(xiàn)證券化上市、資本化運(yùn)作、輕資產(chǎn)運(yùn)營、統(tǒng)一化管理。

“這有助于資產(chǎn)持有方，尤其是開發(fā)背景較重的資產(chǎn)持有方，通過REITs實(shí)現(xiàn)合理退出?！毙摁斝l(wèi)說，“這也是目前普通投資人獲得大型產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)底層資產(chǎn)權(quán)屬的絕佳管道。也將為市場服務(wù)、基金管理等行業(yè)帶來機(jī)會(huì)。”

長期來看，公募REITs對(duì)于進(jìn)一步探索產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)開發(fā)和經(jīng)營的成熟模式。培育專業(yè)性經(jīng)營公司、基金管理公司以及評(píng)估、產(chǎn)品發(fā)行等領(lǐng)域的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)可輸出、可復(fù)制、可擴(kuò)張的模式將帶來積極的引導(dǎo)作用?！?/p>

另外，對(duì)于首批公募REITs產(chǎn)品擬落地的地區(qū)，修魯衛(wèi)提到，“將側(cè)重于試點(diǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)以及重點(diǎn)鼓勵(lì)地區(qū)，如粵港澳大灣區(qū)、海南自由貿(mào)易港、長江經(jīng)濟(jì)帶以及京津冀地區(qū)等?！?/p>

將開啟資配新航線

記者在采訪中注意到，在積極推動(dòng)內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的背景下，加快推出基礎(chǔ)設(shè)施配套產(chǎn)品將是主基調(diào)，因此監(jiān)管層也希望有更多金融產(chǎn)品能更快地募集資金并投入到項(xiàng)目建設(shè)中。

據(jù)了解，以目前監(jiān)管層對(duì)公募REITs的重視程度、政策密集出臺(tái)的態(tài)勢(shì)、各級(jí)地方政府的鼓勵(lì)態(tài)度、各類發(fā)行人的踴躍參與程度，以及REITs對(duì)我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展可能帶來的重大支持作用，預(yù)計(jì)在公募REITs落地之后將得到快速推廣。

修魯衛(wèi)透露，按照規(guī)定“基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者?；A(chǔ)設(shè)施基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。可供分配金額是在凈利潤基礎(chǔ)上進(jìn)行合理調(diào)整后的金額，相關(guān)計(jì)算調(diào)整項(xiàng)目至少包括基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益、折舊與攤銷，同時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮項(xiàng)目公司持續(xù)發(fā)展、償債能力和經(jīng)營現(xiàn)金流等因素，具體由中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)另行規(guī)定?！彼硎?，從收益率上看，“公募REITs對(duì)于投資人來說，作為股票、債券之外的新配資方式是具有足夠吸引力的?！碑?dāng)然，不能忽略的是公募REITs在帶來足夠收益的同時(shí)，也與其他金融產(chǎn)品相仿具備同等的風(fēng)險(xiǎn)性。

“不過，在國際上，REITs作為金融工具已經(jīng)足夠的成熟。”修魯衛(wèi)表示，目前“美國市場REITs存量已超1.3萬億美元，而國內(nèi)僅僅數(shù)千億人民幣，未來發(fā)展空間很大。”因此，可以預(yù)見的是，本次公募REITs正式發(fā)行后，將打開不少于萬億人民幣的不動(dòng)產(chǎn)投資市場規(guī)模。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 趙彭