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青島法拍房交易量猛增 專業(yè)機構(gòu)能協(xié)助規(guī)避風(fēng)險

目前中國已經(jīng)是全球最大的房產(chǎn)存量市場,而在潛力無限的市場下,法拍房猶如一匹黑馬闖入公眾視野。數(shù)據(jù)顯示,在2017年,阿里拍賣網(wǎng)的住宅拍賣房數(shù)量為9000套;2018年,2萬套;2019年,50萬套;2020年6月達到116萬套,兩年半的時間,全國法拍房的掛牌數(shù)量漲了128倍,預(yù)計到2020年12月,將突破200萬套。隨著法拍資產(chǎn)的增加,法拍貸、法拍中介等產(chǎn)品和機構(gòu)的推廣,法拍市場已經(jīng)越來越正規(guī),關(guān)注法拍房的市民也逐漸增多。業(yè)內(nèi)人士表示,法拍房雖然有價格優(yōu)勢,但也存在風(fēng)險,市民在購買法拍房時建議找專業(yè)的服務(wù)商協(xié)助,以規(guī)避風(fēng)險。

多因素升溫法拍房市場

近期,不少市民發(fā)現(xiàn)淘寶阿里拍賣“撿漏”可以買到價格巨劃算的法拍房,其中不乏主城區(qū)黃金地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

對于今年法拍房的升溫,山東天孚律師事務(wù)所不良資產(chǎn)工作室負責(zé)人鞏國強表示,首先,今年由于疫情的影響,經(jīng)濟不景氣,很多企業(yè)經(jīng)營不善倒閉,很多人出現(xiàn)降薪、失業(yè)、斷供等情況,導(dǎo)致債務(wù)人還款能力出現(xiàn)問題,所以有很大一批不良資產(chǎn)需要進行處置。其次,隨著信息共享的發(fā)展,宣傳的多了,越來越多人關(guān)注到了法拍房這一領(lǐng)域,開始更加全面的了解法拍房的優(yōu)勢,從而愿意購買法拍房。同時,法拍房受固有政策的影響,不限購、價格低,這對于很多人來說都是很有吸引力的。

在市場端,法拍貸的施行也為法拍房提供了更多的便利。據(jù)了解,今年2月份,青島市中級人民法院、中國人民銀行青島市中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會青島監(jiān)管局、青島市自然資源和規(guī)劃局、青島市地方金融監(jiān)督管理局、京東拍賣、青島恩實輔拍有限公司等聯(lián)合舉行青島“法拍貸”啟動儀式,在全市范圍司法拍賣中為司法拍賣標的物買受人提供貸款業(yè)務(wù)。凡是通過人民法院公開拍賣購買“法拍房”的買受人,只要符合條件,均可通過向商業(yè)銀行申請個人住房貸款籌集資金參與法院不動產(chǎn)(包括住宅和商用房)司法拍賣。商業(yè)銀行提前為競買人進行貸款業(yè)務(wù)預(yù)審批,在競買人成功競得標的物后發(fā)放個人購房貸款。法院支持符合條件的服務(wù)商開展“法拍貸”相關(guān)服務(wù)。法拍貸”業(yè)務(wù)將有效解決潛在競買人融資難題,極大緩解買受人的資金壓力,減少因房屋總價過高、潛在競買人一次性付款籌集資金局限引起的流拍問題,大大提高涉訴房產(chǎn)的司法處置效率。

此外,專業(yè)法拍機構(gòu)的完善也是法拍房升溫的因素之一。據(jù)財智云創(chuàng)(北京)科技有限公司青島負責(zé)人董愛玲介紹,公司旗下的資鴿智庫是專門做不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)的,“法拍之家”是公司專門做法拍的品牌,目前在全國23個省有合作伙伴,可以為有需要的市民提供法拍知識和專業(yè)服務(wù),讓法拍房本身的風(fēng)險更可控。目前在青島購買法拍房的渠道主要包括兩類,一類是在七大網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺直接購買,一類是在像資鴿智庫這樣的法拍服務(wù)商的協(xié)助下購買。七大網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺包括:阿里拍賣、京東拍賣、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、上海公拍網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)、工商銀行融e購以及北京產(chǎn)權(quán)交易所等。其中,阿里拍賣和京東拍賣是七大平臺中法拍房源最多的,能占到整個法拍房源總量的95%以上。而人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)是最高人民法院的法拍平臺,所有的法拍底層數(shù)據(jù)都能在上面查到。

價格優(yōu)勢是受青睞主因

據(jù)悉,對于法拍房來說,價格優(yōu)勢是其受青睞的主要因素之一,10月28日,記者登錄青島法拍網(wǎng)看到,目前全部房源為1328套,有24套房子正在拍賣,起拍價均比市場價要優(yōu)惠不少,如中海銀海一號7號樓一處房產(chǎn)面積為93.13平方米,市場價280萬元,起拍價僅為161.45萬元。

鞏國強告訴記者,法拍房的價格之所以能夠遠低于市場價,原因是多方面的。首先,根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》,司法拍賣的起拍價不得低于評估價或者市場價的70%,流拍后,再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的20%。例如首次起拍價為評估價的70%,流拍后二拍的評估價降價20%,惟一競拍且成功的情況下,競拍人就可以以評估價56%的價格拿到房產(chǎn)。其次,法院為加快執(zhí)行速度,債權(quán)人急欲房屋變現(xiàn)用以償債。申請執(zhí)行人向法院申請拍賣債務(wù)人或者抵押人的房產(chǎn),目的就在于盡快還清自己的債權(quán),所以較之普通的二手房交易而言,法拍房的處置并不是你來我往的砍價,而是在法律規(guī)定的執(zhí)行程序期限內(nèi)欲速從購。而且,法拍房上拍到結(jié)束就只有1個月或者60天,時間短,很多有意向購房的人并不一定能及時獲取到拍賣和變賣訊息。還有一個很重要的因素是法拍房固有的瑕疵影響,通常市場上的二手房交易,賣房所欲出售的房屋權(quán)屬清晰,不太會有瑕疵,但是法拍房進入到執(zhí)行程序,基本上都是無償債能力的債務(wù)人或抵押人被迫將房屋轉(zhuǎn)賣,房產(chǎn)之上可能存在抵押、租賃、清戶難、水電氣物業(yè)費拖欠等問題,所以相比較而言,法拍房更“麻煩”,價格上就會便宜很多。

“撿漏”也要注意風(fēng)險

“法拍房雖然有價格優(yōu)勢,但同時也存在風(fēng)險?!倍瓙哿岣嬖V記者,法拍房主要有以下常見風(fēng)險,包括:房屋隱形瑕疵、資金問題、稅費問題、騰房過戶問題和戶口問題等,這些風(fēng)險大多可以通過盡調(diào)和選擇有專業(yè)知識的法拍服務(wù)商來進行識別和規(guī)避。

據(jù)介紹,網(wǎng)上司法拍賣的房產(chǎn)由于無法體現(xiàn)其他隱蔽或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題,因此建議參拍前進行盡調(diào)。其次是資金方面,法拍房的購房款需要在一定期限內(nèi)全款支付給法院,所以就需要充足的資金保證,如果符合按揭貸款的條件,法拍房可以做按揭貸款,貸款政策和二手房政策相同,如果不能做按揭,也可以通過辦理信貸+墊資等方式,全款買房后辦理抵押經(jīng)營貸款。法拍房的交易稅費、物業(yè)水電欠費以及相關(guān)費用需要由買受人承擔(dān)。只要做好充分的盡調(diào),就可以將稅費等相關(guān)情況了解清楚,適當(dāng)作為成本考慮即可,當(dāng)然,相比法拍房的價差而言,稅費相對算是比較小的金額。在實際操作中,騰房過戶問題是比較麻煩的,若房屋被出租或被占用,根據(jù)規(guī)定,如果租約在拍賣前簽訂,則仍然有效。新業(yè)主只能等租約到期才能收回房子,期間可以收取租金收益。如果租約在拍賣后簽訂,新業(yè)主可以主張合同無效。還有就是戶口問題,戶口上主要有兩個風(fēng)險,學(xué)籍和戶口遷入。很多城市可以強制遷出戶口,還有一些城市即使原房屋有戶口,也不影響落入新的戶口,但是學(xué)籍占用問題也需要前期進行全面調(diào)查。

某房產(chǎn)中介人員告訴記者,通常法拍房的價格與市場價偏離越大,風(fēng)險可能就越大,“撿漏”也要注意風(fēng)險。


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法拍房購房程序

法拍房的購房的流程主要包括以下四步:挑選房源、全面調(diào)查、參與競拍、繳納稅費辦理過戶。

1)首先,需要在司法拍賣平臺網(wǎng)站上,根據(jù)自身的需求挑選房源。

2)對選出的房源進行全面調(diào)查。包括詳細閱讀“競買公告”、“競買須知”和“標的物介紹”,弄清該房產(chǎn)的重要信息。但很多競拍房產(chǎn)關(guān)鍵信息在競買公告公示上的披露是有限的,所以需要對法院非公開信息做盡職調(diào)查。此外,還需實地看房,確認房屋構(gòu)造、裝修、房屋使用情況等信息后,才能放心做出購買決策。

3)報名繳納保證金參與競拍

購房人需要在拍賣平臺網(wǎng)站簽署協(xié)議并凍結(jié)保證金,保證金通常為起拍價的10%-20%。另外也要具備競拍技巧,否則最終出價過高而無力支付的話,不僅保證金無法退還,而且還要承擔(dān)二次拍賣與本次拍賣成交價之間的差額。

4)繳款審稅辦理過戶

如果順利完成競拍,保證金會直接轉(zhuǎn)為競拍款,買受人須在法院規(guī)定的期限內(nèi)(7~15天,以法院公告為準)交付全款,逾期未交則屬于違約,保證金將被扣除。所以,需要貸款則必須提前有所安排,否則款項被卡住將前功盡棄。繳款并從法院取得相關(guān)文書后,需要法院對房產(chǎn)進行解封,再通過房管局或不動產(chǎn)權(quán)管理局等相關(guān)部門對房產(chǎn)進行解押,即可去繳納相關(guān)稅費,并辦理過戶手續(xù)完成整個競拍司法拍賣房流程。


青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 辛小麗

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