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溢價56% 150輪加價較量 北京城建拿下城陽“地王”

150輪、溢價56%、地價超7000元/平方米......日前,青島兩宗司法拍賣地塊備受業(yè)界關(guān)注。在經(jīng)歷150輪加價較量后,北京城建以8.48億元拿下城陽街道西郭莊社區(qū)2宗土地使用權(quán)及建筑,折合樓板價7068元/平方米,打破了目前城陽片區(qū)商住地成交的最高單價。據(jù)了解,今年三季度以來,青島土地市場供應(yīng)不斷,尤其是涉及住宅地塊的出讓,更是上演了數(shù)家房企圍獵一幅地塊的場景,土拍溢價率一度走高,甚至打破了區(qū)域地價紀(jì)錄。

北京城建拿下城陽地王

12月8日,青島城陽街道西郭莊社區(qū)2宗土地使用權(quán)及建筑進(jìn)行法拍,經(jīng)過150輪加價,最終由北京城建以8.48億元競得,溢價率56%。記者了解到,該次法拍涉及青島港信地產(chǎn)有限公司于2012年以1.6億的價格取得的2宗商住混合用地,總占地8.94萬平方米,總建面13萬平方米,其中商品住宅部分占地7.42萬平方米,規(guī)劃建面10.87萬平方米。值得注意的是,這兩宗地塊此次拍出的折合樓板價7068元/平方米(商品房部分),而此前城陽區(qū)住宅地塊招拍掛樓面成交地價最高為5501元/平米,此次法拍刷新了城陽年度樓面地價新高。

據(jù)了解,這兩宗地塊的法拍過程,吸引了和達(dá)、中巍、北京城建、青島世紀(jì)海灣等7家競買人報名參與。經(jīng)過與和達(dá)150輪的加價后,被北京城建拿下。其中,22地塊土地面積為58161平方米,根據(jù)《青島市不動產(chǎn)登記信息》,城鎮(zhèn)住宅用地分?jǐn)偼恋孛娣e為45589.36平方米,批發(fā)零售用地分?jǐn)偼恋孛娣e為6746.32平方米,公共設(shè)施用地分?jǐn)偼恋孛娣e為459.56平方米,劃撥城鎮(zhèn)住宅用地分?jǐn)偼恋孛娣e為5365.76平方米;23地塊土地面積為 31280平方米,根據(jù)《青島市不動產(chǎn)登記信息》,城鎮(zhèn)住宅用地分?jǐn)偼恋孛娣e為28633.81平方米,批發(fā)零售用地分?jǐn)偼恋孛娣e為582.82平方米,公共設(shè)施用地分?jǐn)偼恋孛娣e為306.75平方米, 劃撥城鎮(zhèn)住宅用地分?jǐn)偼恋孛娣e為1756.62平方米。

“這次北京城建拿下的西郭莊地塊,打破了城陽的地價?!鼻鄭u樓市資深評論員張百忍表示,盡管拿地價格不低,但是優(yōu)勢是項目靠近地鐵7號線,再者就是項目容積率較低。“這塊地可以做低密度疊拼或洋房產(chǎn)品,但這個水平的地價確實也很考驗開發(fā)商。據(jù)張百忍分析稱,“目前城陽樓市價格趨于穩(wěn)定,尤其是城陽共有產(chǎn)權(quán)政策調(diào)整之后,有些樓盤的銷售壓力比較大。”另外,張百忍還提到,“北京城建在青島一共三個項目,拿的地全是地王,一個是東李的龍樾灣,當(dāng)時拿地4600元,是當(dāng)時東里片區(qū)最高地價;后來在膠州上合示范區(qū)拿地,做了樾府,拿地也是當(dāng)年的區(qū)域地王。加上此次拿下城陽地塊,北京城建在青島的三個項目全部都是片區(qū)地王?!?/p>

“類似地王現(xiàn)象,說明了房企的投資心態(tài),即看好青島的土地市場?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示,尤其是相對同級別城市來說,青島的地價相對性價比還是比較高的。對于此類地王現(xiàn)象而言,也要警惕房價炒作等現(xiàn)象,需要穩(wěn)定市場預(yù)期。

對于地塊的法拍拿地模式,嚴(yán)躍進(jìn)表示,開發(fā)商通過法拍拿地并不常見?!耙话銇碚f,這屬于地塊轉(zhuǎn)讓的概念,所以需要研究此類地塊本身是否有瑕疵。但如果地塊本身問題不大,那么其開發(fā)模式基本上也變化不大?!?/p>

多個黃金地塊排隊登場

臨近歲末,青島土地市場“高潮不斷”,黃金地塊排隊登場拍賣。

據(jù)了解,市南區(qū)日前拍出的兩宗地塊位置優(yōu)越,而且對于地塊未來規(guī)劃也各有千秋。其中,新湛三路9號地塊是原新湛三路9號住宅樓拆后重建項目,此前由于項目東側(cè)湛山廣場基坑施工,原新湛三路9號住宅樓出現(xiàn)裂縫,鑒定為D級危樓,無法修復(fù),政府對該樓進(jìn)行拆除重建,重建規(guī)劃與原建筑一模一樣。海延雅居、依山雅居小區(qū)南地塊,現(xiàn)狀為圍合區(qū)域停車場,地塊北側(cè)為交付多年的依山雅居、海延雅居、延福花園三個高層社區(qū),經(jīng)過多年發(fā)展,已經(jīng)形成濃厚的居住氛圍,根據(jù)土地拍賣公告顯示,該地塊住宅部分規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)型人才公寓用地。兩宗地塊均被青島海諾投資發(fā)展有限公司成功競得,其中,新湛三路9號地塊成交樓面地價為17000元/平方米,海延雅居、依山雅居小區(qū)以南地塊成交樓面地價為11095元/平方米。

隨著市南黃金地塊順利成交,李滄、城陽、西海岸等多個區(qū)域都陸續(xù)有新地塊登場。根據(jù)最新土地拍賣公告,李滄區(qū)金水路以南、重慶中路以西一宗商住地塊上市,將于12月21日正式拍賣。同日,城陽街道祥陽路北、青新高速東,兩宗地塊將搭配出讓,競得人須于網(wǎng)上競拍結(jié)束后3個工作日內(nèi)與城陽區(qū)城陽街道辦事處簽訂《投資合作協(xié)議》,于協(xié)議簽訂后3個工作日內(nèi)為城陽街道辦事處實現(xiàn)到賬外資3500萬美元。此外,西海岸也發(fā)布了最新土地出讓公告,將以拍賣方式出讓兩宗儲備地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán),這兩宗地塊的土地總面積為41639.28平方米,規(guī)劃建筑總面積為51098.56平方米,其中一地塊規(guī)劃有零售商業(yè)用地,將配建大型商超。

據(jù)了解,此番歲末土地的集中上市,只是今年土拍市場的一個縮影,來自青島市自然資源和規(guī)劃局的一系列數(shù)據(jù)就是最好的印證。截至12月6日,全市完成土地供應(yīng)8.15萬畝,實現(xiàn)土地出讓收益1017.36億元,再次突破千億大關(guān)。據(jù)了解,今年我市通過以地招商、以“供”促“消”、增存掛鉤、府院聯(lián)動等多種方式,全市已消化批而未供土地25047畝,處置閑置土地8946畝,全市通過消化批而未供和閑置土地獲得新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)20067畝,為中科院能源研究院、富士康、京東方5G等省市重點項目提供了用地保障,并與市中級法院密切聯(lián)動,處置司法查封閑置土地19宗、約800畝,幫助多家企業(yè)化解歷史問題。

開發(fā)投資增速連升6個月

多個開發(fā)商大舉進(jìn)軍土地儲備市場,與當(dāng)下開發(fā)企業(yè)投資增速的態(tài)勢不謀而合。12月15日,國家統(tǒng)計局發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示,今年前11個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元,同比增長6.8%,目前已保持連續(xù)六個月同比為正的態(tài)勢,投資信心持續(xù)恢復(fù)。據(jù)了解,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)6月上升,但還未達(dá)到去年增速水平(10%左右),短期內(nèi)在經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇下房企投資增速仍有上升的空間。

具體數(shù)據(jù)來看,1月份至11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元,同比增長6.8%,目前已保持連續(xù)六個月同比為正的態(tài)勢。1月份至11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積20591萬平方米,同比下降5.2%,降幅比1月份至10月份擴(kuò)大1.9個百分點;土地成交價款13890億元,增長16.1%,增速提高1.3個百分點。對此,嚴(yán)躍進(jìn)表示,開發(fā)投資短期內(nèi)會成為穩(wěn)投資的重要力量。

從商品房銷售和待售情況來看,前11個月,商品房銷售面積150834萬平方米,同比增長1.3%,增速比1月份至10月份提高1.3個百分點。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,“11月年內(nèi)首次同比銷售面積上漲,根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)計算,11月單月房地產(chǎn)銷售面積為1.75億平方米,同比上漲12%,銷售額為1.73萬億,同比上漲18.6%,也是我國歷史上單月銷售最多的11月?!?/p>

“單月數(shù)據(jù)可以有力證明,11月商品房市場呈現(xiàn)量升價跌局面。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙分析表示,雖然近期更多城市加入調(diào)控加碼大軍,但年底房企為沖刺業(yè)績,會加大供應(yīng)并采用多樣化的營銷策略,市場銷售面積仍有上升的可能性?!?/p>

銷售數(shù)據(jù)的飄紅,也在一定程度上帶動了行業(yè)資金額的上揚。數(shù)據(jù)顯示,今年前11個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金171099億元,同比增長6.6%,增速比1至10月份提高1.1個百分點。其中,國內(nèi)貸款24256億元,增長5.4%;利用外資154億元,下降4.7%;自籌資金56666億元,增長7.9%。王小嬙表示,受海外疫情影響,利用外資同比連續(xù)3月為負(fù),除利用外資同比下降外,其他類型資金來源同比均為正。其中,個人按揭貸款增速高達(dá)10.6%,增速環(huán)比上升0.8個百分點,自籌資金增速為7.9%,增速環(huán)比上升1.4個百分點。

青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 李雯

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