閑置了四年之久的麒麟皇冠大酒店，即將變身成金融總部綜合體；遼陽西路百安居地塊擬由商業(yè)變商住，增建人才公寓。據(jù)了解，青島市自2020年開啟城市更新專項規(guī)劃以來，推動盤活了多個停滯項目，促進土地“存量”轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟“增量”。當下，有機更新已成為青島城市治理走向精細化的必由之路。

“麒麟皇冠”升級金融綜合體

1月20日，記者來到位于嶗山區(qū)香港東路197號的麒麟皇冠大酒店，該酒店門前的廣場已成為一處收費停車場，酒店各處大門緊鎖，透過布滿灰塵的玻璃，依稀可以看到酒店大堂內(nèi)部曾經(jīng)的輝煌。玻璃門里貼了一張告示“因酒店升級改造，正門暫時封閉”，落款時間為2017年12月29日。酒店側(cè)面有一排三層建筑，已殘破不堪，與周邊鱗次櫛比的高樓大廈形成鮮明對比。

據(jù)了解，麒麟皇冠大酒店2000年8月26日正式開業(yè)，酒店總建筑面積7萬平方米，主樓高146米，36層，是一家五星級旅游涉外飯店，于2017年停業(yè)。記者從青島市自然資源和規(guī)劃局了解到，麒麟皇冠大酒店地塊位于香港東路、秦嶺路、深圳路、巖嶺路圍合地塊，地塊面積約2.08公頃。根據(jù)2018年11月21日青島市政府批復(fù)的《青島市嶗山區(qū)金家?guī)X片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，該圍合區(qū)域規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)商務(wù)混合用地，建設(shè)規(guī)模為地上建筑面積20萬平方米。按照控規(guī)，麒麟皇冠大酒店和裙房將保留，地塊上其他建筑將拆除，新建商務(wù)寫字樓和商業(yè)網(wǎng)點。由于該項目位于青島市金家?guī)X金融聚集區(qū)核心區(qū)內(nèi)，因此將引入新的金融產(chǎn)業(yè)項目。

隨后，記者從青島嶗山灣發(fā)展集團有限公司獲悉，為加強金家?guī)X金融聚集區(qū)金融、旅游業(yè)態(tài)載體建設(shè)，提升聚集區(qū)整體環(huán)境和配套水平。根據(jù)市、區(qū)政府規(guī)劃等相關(guān)工作安排，麒麟皇冠大酒店所在地塊將建設(shè)金融總部綜合體項目。項目內(nèi)容包括青島區(qū)域總部、高星級接待酒店、青島金融服務(wù)中心、樹根科技青島IOT中心、相關(guān)產(chǎn)業(yè)人才服務(wù)公寓等。項目預(yù)計投資30-50億元，建設(shè)集5A級高端寫字樓、超五星級酒店、會議中心、SOHO公寓、休閑購物等功能于一體的地標性綠色生態(tài)總部金融綜合體，項目建成后將引進十余家金融機構(gòu)，成為金家?guī)X金融聚集區(qū)龍頭示范項目，目前項目已完成簽約、注冊，合作洽談?wù)诜e極進行當中。

據(jù)記者了解，青島市于2020年11月正式啟動了城市更新專項規(guī)劃的編制工作。當前，青島正處于由相對粗放式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，老城面臨公益設(shè)施亟待完善、產(chǎn)業(yè)空間不足、活力度缺乏等一系列問題。原先帶有“大拆大建”傾向的改造模式已經(jīng)不可持續(xù)，亟需通過系統(tǒng)性的有機更新，促進存量空間提質(zhì)增效，有機更新是城市治理走向精細化的必由之路。目前已編制完成《中山路及周邊區(qū)域保護與更新規(guī)劃》，借助國際郵輪港區(qū)建設(shè)契機，發(fā)揮歷史城區(qū)自然人文優(yōu)勢，將中山路及周邊區(qū)域打造成為“活力、時尚、方便、溫馨”的國際化大都市的“文化客廳”，盤活“大港—館陶路—中山路—青島灣（棧橋）”百年城市中軸，全力復(fù)興西部老城區(qū)。促進工業(yè)遺存活化利用，編制完成《膠濟鐵路沿線工業(yè)文化遺存保護與利用規(guī)劃》《膠州灣東岸樓山后老工業(yè)區(qū)及流亭機場片區(qū)城市更新規(guī)劃》，同步依據(jù)方案啟動中車四方廠區(qū)“城市客廳”一期工程，實施國際郵輪母港區(qū)、青鋼老廠區(qū)等工業(yè)廠區(qū)的活化利用，提升青啤、紡織谷等工業(yè)遺存項目，讓“工業(yè)銹場”變成“生活秀場”。

“百安居”地塊成更新試點

好地段要做好產(chǎn)業(yè)，好資源要用于高質(zhì)量發(fā)展。在盤活停滯項目的同時，土地要實現(xiàn)最大化集約利用。日前，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)片區(qū)SF0502-109地塊控規(guī)調(diào)整公示，該地塊位于市北區(qū)遼陽西路以北、遼源路以南、福州北路以西、大洋花園東側(cè)，為城市更新試點項目。記者在現(xiàn)場看到，該地塊緊臨正在建設(shè)中的地鐵4號線福州路站，目前現(xiàn)狀為迪卡儂、百安居和東慶童話一站式婚宴中心。根據(jù)規(guī)劃，該項目擬結(jié)合軌道交通4號線福州路站建設(shè)，將原有低效商業(yè)用地進行土地收儲，實施更新改造，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施及配套人才公寓等。地塊由商業(yè)地塊調(diào)整為5：5的商住地，占地面積37778.8平方米，總建筑面積219752平方米，地上建筑面積136003.68平方米，其中商業(yè)面積42000平方米，人才公寓面積68001.84平方米，辦公面積26001.84平方米。地下商業(yè)面積18000平方米，地下車庫面積65748平方米，總停車位1615輛。容積率3.6，建筑密度45%，綠地率25%，建筑高度100米。規(guī)劃圖上顯示，該地塊擬配建5棟23-33層的人才公寓和1棟23層辦公樓，保留現(xiàn)在部分商業(yè)綜合體，并對商業(yè)綜合體頂部實現(xiàn)立體綠化，成為一處供附近居民休閑娛樂的空中花園。

記者從青島市自然資源和規(guī)劃局了解到，2020年該局收回南京路1號地塊，重新組織出讓；重新啟動湛山廣場人員掩蔽工程，將建設(shè)主題公司，提供500余個地下車位。處置批而未供土地2.49萬畝，處置閑置土地8451畝，將土地“存量”轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟“增量”。

借鑒先進城市形成青島特色

在深圳，油漆廠、鋁廠的舊廠房華麗轉(zhuǎn)身，成為新興產(chǎn)業(yè)集聚空間；在上海，老舊工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型為國際文化交流和商務(wù)服務(wù)中心；在蘇州，古典園林搭起浸入式昆曲戲臺，兩大文化遺產(chǎn)珠聯(lián)璧合……在城市更新方面，青島與一線城市相比，目前仍處于探索階段。

中國城市科學(xué)規(guī)劃設(shè)計研究院院長方明曾表示，“新建”以增量建設(shè)為主，“更新”則以存量改造為主，過去大量建設(shè)、大量消耗、大量排放和過度房地產(chǎn)化的城市開發(fā)建設(shè)方式已經(jīng)難以為繼。當前，不少城市的廠礦、機關(guān)、學(xué)校等閑置房屋及景觀資源有待再度開發(fā)利用，一些低效的空間資源也有待進一步提升利用率。像倉庫、舊工廠、城中村、普通平房、老舊小區(qū)等，不少處于“黃金”地段，卻未得到高效合理利用。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，我國處于低效利用狀態(tài)的城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地約占全國城市建成區(qū)的11%。

而日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也明確，實施城市更新行動，就是要推動城市開發(fā)建設(shè)方式從粗放型外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約型內(nèi)涵式發(fā)展，將建設(shè)重點從房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè)，逐步轉(zhuǎn)向以提升城市品質(zhì)為主的存量提質(zhì)改造。老舊小區(qū)改造、生態(tài)修復(fù)、完善城市空間結(jié)構(gòu)、強化歷史文化保護、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、增強防洪排澇能力等各項內(nèi)容都已被列入城市更新的任務(wù)清單。

據(jù)悉，青島在城市更新方面將充分借鑒上海、深圳、廣州等先進城市經(jīng)驗，結(jié)合青島本市管理體制和現(xiàn)狀需求，形成符合青島市情的城市更新模式，為青島全面建設(shè)開放、現(xiàn)代、活力、時尚的國際大都市提供不竭動力。

青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 辛小麗