從“有房住”到“住好房”，從簡單的剛性居住需求滿足到關注社區(qū)配套、物業(yè)管理、小區(qū)綠化等因素，人們對一套好房子的定義越來越豐滿。那么一套好房子應該滿足哪些標準？貝殼研究院發(fā)起“好房標準”調研，通過收集超過14萬資深從業(yè)經紀人與百城行業(yè)媒體的調研問卷，從交通、教育、區(qū)位、生活配套、戶型設計、周邊環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、醫(yī)療配套八大維度對“好房標準”進行定性評價。

交通教育區(qū)位成好盤標準

報告顯示，在交通、教育、醫(yī)療、區(qū)位、生活配套等八大主要影響因子中，交通條件、教育資源和區(qū)位情況成為對消費者影響最大的三個主要因素，對消費者的購房決定影響權重最高。

根據貝殼研究院研究結論顯示，新生代客群漸已成為購房主力，且置業(yè)目的多為剛需，限制于購房資金，過往以“空間換時間”的被動置業(yè)需求正發(fā)生著深刻變化。便利的交通可有效提高出行效率，縮短出行時長，成為置業(yè)人群最看重的因子。受訪者表示地鐵站點和公交站點的權重明顯高于其他因子，地鐵站周圍2公里內的房屋均價明顯高出不在這個范圍內的房屋均價，地鐵站對房價具有明顯的溢價效應。

僅次于交通，教育資源是第二重要的影響因子。由于教育資源，特別是優(yōu)質教育資源的稀缺性，教育資源具備明顯的溢價效應，對于有子女教育需求的家庭，教育因子的重要性會更加顯著。排位第三的因素是區(qū)位因子，是地段價值的直接體現。在教育因素上，幼兒園、小學、中學及高等院校等，不同類型教育資源的重要性之間也存在差異。通過調研發(fā)現，小學是購房群體最關注的教育配套因素，也是改善型客群換房的主要動力之一。

在貝殼研究院的本次研究報告中，生活配套、小區(qū)規(guī)劃、戶型設計對消費者而言的重要性也相對較高，是購房時僅次于交通、教育、區(qū)位的衡量因素。調研發(fā)現，購物中心或百貨商場的重要程度要遠高于其他生活配套設施?！?5分鐘生活圈”可實現的線下購物體驗，是品質生活不可或缺的重要一環(huán)，成為置業(yè)時優(yōu)先考慮的因素。

此外，貝殼研究院對北京的473個公園進行案例分析發(fā)現，七成公園一公里直線距離范圍內的小區(qū)成交均價高于對應商圈均價。數據結果還顯示，相比物業(yè)、教育、購物中心及公園等因素，三甲醫(yī)院對周邊住宅價格的影響程度較小，如果醫(yī)院跟小區(qū)距離過近，甚至會成為嫌惡設施。這也從側面驗證了需求側對其重要性的評價。

綠化容積交通權重較高

除了外部配套設施之外，小區(qū)內部的規(guī)劃是否合理也是消費者要考慮的決定因素。根據調查顯示，綠化率、容積率和交通狀況正在樓盤配套影響中權重較高，排在前三。此外，在小區(qū)內部交通方面，人車分流和車位充足也對樓盤的品質有很大影響。

此外，還有一些樓盤特色也會給樓盤品質加分，在調研中發(fā)現，水系園林設計、貼心物業(yè)成為樓盤品質的加分項，此外小區(qū)內有兒童樂園、休閑場所、一梯一戶等特色設計也會給樓盤加分。

在房屋內部布局方面，更小的公攤面積，更高的得房率，仍是消費者關注布局設計的最重要因素。同時，隨著新生代對居住品質的要求，打開窗戶，春暖花開逐已成為“標配”需求。據本次調研的14萬份數據顯示，花園、露臺成為受訪者最關注的居住空間設計，其次是明廚明衛(wèi)，對于傳統(tǒng)的陽臺而言，其重要性并不是最高的，排在第四。

在戶型選擇上，調研數據指向客戶普遍認為希望能有更多的戶型設計，能提供更多的選擇機會，讓客戶可以根據自身的實際需求和經濟能力，進行更合適的匹配。

從“居者有其屋”到“居者優(yōu)其屋”，住房消費觀念的改變，讓人們越來越看重居住空間在精神層面的滿足，布局追求合理、布置追求審美，感受上向輕奢靠攏。同時，在房屋的外部條件中，綠化情況、物業(yè)服務、休閑配套、車位配比等樓盤外部因素在住房消費決策中的影響權重有升高之勢。

4月16日起，貝殼“423新房節(jié)”周年IP活動即將開啟。青島超70個樓盤將在活動期間提供優(yōu)惠，融創(chuàng)、卓越、綠地、和達、萬科、保利、龍湖等知名房企的紅盤好房均可享受相應利惠。本次“423新房節(jié)”也會帶來2000元成交禮金、42300元購房津貼等福利，是島城市民上半年置業(yè)的上佳“窗口期”。未來，貝殼找房也將進一步細化好房標準，為消費者精心甄選最符合要求的好房源，開啟品質居住時代。

青島財經日報/青島財經網記者 辛小麗