離2015年結(jié)束還有35天，往年這個(gè)時(shí)候，隨著年底到來島城樓市也會(huì)進(jìn)入淡季，開發(fā)商開盤數(shù)量減少，購房者成交意愿降低。但今年年底有些不同，從成交量來看島城樓市仍然延續(xù)著“金九銀十”的火熱態(tài)勢。從島城樓市各個(gè)板塊來看，雖然冷熱不均，但是東李板塊的表現(xiàn)引人注目。即使到了年底，這一板塊的競爭態(tài)勢也沒有絲毫減弱。隨著越來越多項(xiàng)目的入市，樓市熱度也是不斷上升。

年末觀察 之 東李板塊現(xiàn)狀 開盤成交東李很“忙”

“都年底了，樓市也到了淡季，還有開發(fā)商開盤。”重點(diǎn)關(guān)注東李板塊的購房者陳先生發(fā)現(xiàn)，上周末，島城仍有部分項(xiàng)目開盤，其中有兩個(gè)項(xiàng)目就是在東李板塊。“李滄東部區(qū)域新盤眾多，一直就是我重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。”陳先生說，“原本以為年底會(huì)消停了，沒想到還有新盤推出。”上周五，也就是11月19日，綠城理想之城熙園發(fā)布新品。據(jù)悉熙園在上周日推出全部多層，共294套房源。陳先生在活動(dòng)現(xiàn)場，他告訴記者，活動(dòng)現(xiàn)場人氣挺高，到場了大概五六百人。“有些到晚的購房者沒有座位，也只能找個(gè)空地方站著了。”陳先生說。

上周日，同樣地處東李板塊的新城香溢紫郡洋房開盤推出168套房源，獲得了購房者的追捧，據(jù)稱開盤后客戶認(rèn)籌127套，去化率高達(dá)70%。記者注意到，在以剛需著稱的李村，兩個(gè)樓盤的單價(jià)都不低，像綠城理想之城售價(jià)在15000—20000元/平方米，而新城香溢紫郡洋房其標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格為10000—13000元/平方米。

不僅是淡季開盤，“金九銀十”期間在成交量上表現(xiàn)一般的李滄區(qū)也是突然發(fā)力，其中東李板塊貢獻(xiàn)良多。11月第二周（11月8日—11月14日），青島市新房成交3057套。其中李滄區(qū)以銷售量497套的成績成為亞軍，在樓市淡季表現(xiàn)搶眼。據(jù)了解，李滄區(qū)之所以奪得好成績，是因其區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目銷售量看漲，像保利中央公園、綠城理想之城、卓越皇后道及越秀星匯藍(lán)灣都在上周迎來大賣，可以看出東李板塊占據(jù)了重要位置。同樣在上周（11月15日—11月21日），青島市新房成交3900套，與前一周相比上漲約28%。在上周李滄區(qū)仍然是亞軍，新房成交量高達(dá)606套，不過在成交量上和冠軍相差無幾。從樓盤銷售情況來看，李滄區(qū)的保利中央公園、卓越皇后道、偉東幸福之城湖山美地及綠城理想之城都成了銷售大戶，東李板塊更是功不可沒。

態(tài)勢 開發(fā)商扎堆“廝殺”

作為李滄區(qū)重要板塊的東李，今年曾經(jīng)沉寂過一段時(shí)間，尤其是“金三銀四”、“金九銀十”等重要節(jié)點(diǎn)，東李板塊一再錯(cuò)過樓市頭條。“世園會(huì)之后，感覺東李冷清了許多。”不少市民曾經(jīng)有這樣的感覺。的確，綠城進(jìn)駐之后，伴隨2014世園會(huì)在區(qū)域內(nèi)“落地”，東李樓市迎來第一波爆發(fā)式增長，萬科、和達(dá)等大批房企相繼入駐，住宅大盤在東李金水路兩側(cè)“扎堆”布局。不過世園會(huì)之后東李瞬間陷入“消沉期”，“后世園時(shí)代”讓很多購房者開始質(zhì)疑東李的高房價(jià)及發(fā)展前景，成交量上就可見一斑。銳理數(shù)據(jù)顯示，2014年，該板塊有米羅灣、玫瑰庭院、適園雅居、萬科紅郡等8個(gè)項(xiàng)目在售，由于大都是老盤在售，全年僅成交524套。

不過，這種寧靜并沒有持續(xù)太長時(shí)間。“樓市要火，土地先行”，在東李也不例外。2014年年底，金水路旁上臧爐房兩大舊村改造項(xiàng)目共計(jì)8幅地塊一起拍賣，最終被和達(dá)及卓越以超過32億元的價(jià)格購得，刷新了青島單次土地成交額紀(jì)錄。此后，海爾、萬科、新城等多個(gè)新項(xiàng)目布局金水路沿線。

雖然入市時(shí)間有早晚，但是東李板塊的市場熱情是“一點(diǎn)就著”，因?yàn)樵训拈_發(fā)商使出了渾身解數(shù)進(jìn)行競爭。記者發(fā)現(xiàn)，東李六大盤說是“扎堆”一點(diǎn)不為過，和達(dá)、海爾和卓越、新城等項(xiàng)目，基本分布在萬科生態(tài)城一期的周邊，只有北京城建的項(xiàng)目稍遠(yuǎn)，也不過1公里的距離。“感覺都在5分鐘車程之內(nèi)，在地圖上看就是擠在一起。”打算在東李購房的盧先生告訴記者。

更耐人尋味的是，海爾博悅蘭庭、新城香溢紫都、卓越皇后道、萬科生態(tài)城二期以及老盤中海玫瑰庭院的售樓處（臨時(shí)售樓處）均設(shè)在了萬科生態(tài)城一期的底商。在業(yè)內(nèi)人士看來，“售樓一條街”在島城并不多見，這也從一方面說明了東李板塊競爭的白熱化，一場“短兵相接”的廝殺已經(jīng)上演。“在東李買房子感覺是買方市場，因?yàn)橘u方多，選擇余地越大，機(jī)會(huì)也就越多。”上周末，在東李“售樓一條街”一氣看完多個(gè)樓盤后盧先生表示。

價(jià)格 高開低走單價(jià)不過萬

“現(xiàn)在東李板塊的新房單價(jià)不過萬元，十分合適。”市民陳先生的朋友曾經(jīng)買過東李板塊的“老盤”，單價(jià)超過萬元。的確，東李板塊在世園會(huì)籌備期及舉辦期，住宅均價(jià)保持在萬元線以上，部分高檔小區(qū)價(jià)格達(dá)到了15000元/平方米左右，堪比市南西部和市北新都心，動(dòng)輒上千萬的別墅產(chǎn)品更是比肩嶗山。對此，一些業(yè)內(nèi)人士甚至對東李板塊進(jìn)行了 “改善需求”的定位。

在今年，東李板塊的定位更加明晰，因?yàn)楸姸嘈卤P并沒有延續(xù)高房價(jià)走勢。從今年以來的開盤情況來看，6月份開盤的海爾博悅蘭庭成交均價(jià)為9396元/平方米，10月份開盤的新城香溢紫郡成交均價(jià)僅為8115元/平方米，11月份剛剛開盤的卓越皇后道成交均價(jià)為9210元/平方米，新盤開盤成交均價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢。從總體市場價(jià)格來看，根據(jù)銳理提供的數(shù)據(jù)，2014年這一區(qū)域成交均價(jià)為12661元/平方米，而2015年，這一板塊的成交均價(jià)已經(jīng)下降至9966元/平方米。

“區(qū)域市場競爭太激烈了，很多新盤只能通過低開，利用較低的開盤價(jià)格來吸引購房者的目光，從而達(dá)到熱銷的結(jié)果。”對此，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，今年初這一區(qū)域有的樓盤新開，因?yàn)閮r(jià)格有點(diǎn)高，銷售一直不太好，但也不好降價(jià)，而從萬科、新城以及卓越等這些低開的項(xiàng)目來看，銷售效果還不錯(cuò)。區(qū)域競爭激烈從供應(yīng)量來看更是清晰，從數(shù)據(jù)來看，6月份，海爾博悅蘭庭新增324套，9月份新增188套；6月份，和達(dá)璟城新增296套房源，之后七、八月兩個(gè)月，每個(gè)月新增近三百套，到了9月份，新增量更是大漲，一個(gè)月新增供應(yīng)558套。到了十月份，市場供應(yīng)量更是大增，除新城香溢紫郡新增213套房源外，萬科生態(tài)城二期一下子推出964套房源；緊接著，11月份，卓越皇后道又新開推出452套房源。“在市場競爭激烈的情況下，性價(jià)比高的產(chǎn)品自然會(huì)受歡迎。這也是低開項(xiàng)目熱銷的原因。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。正是如此，海爾博悅蘭庭、和達(dá)璟城、卓越皇后道、新城香溢紫郡及萬科生態(tài)城二期均采用“低價(jià)入市”策略，它們中大多數(shù)以均價(jià)“不過萬”的價(jià)格開始重新“瓜分”東李住宅市場。

前景 交通便利帶來新動(dòng)力

“想在東李買房子，但是交通是最頭疼的問題。”盧先生的想法代表了很大一部分對東李板塊感興趣的購房者，他們擔(dān)心受制于交通與主城區(qū)的割裂，在東李買房只是看上去很美。

實(shí)際上，其實(shí)作為新興居住板塊，東李的規(guī)劃發(fā)展是緊鑼密鼓的。如今，東李的交通面貌已經(jīng)日新月異。“2008年在東李買房的時(shí)候，被周圍人當(dāng)成傻子，因?yàn)橹車际遣说兀缆愤€是小土路，下雨天沒法走，朋友都勸我不要在這買房，買了沒法住。”綠城理想之城業(yè)主高先生說，結(jié)果誰也沒想到，幾年的功夫，周邊的道路、環(huán)境就能有翻天覆地的變化，房價(jià)更是蹭蹭地往上漲。目前東李板塊的交通改善更是大改變，有便捷通達(dá)的世園大道、金水路、九水東路等，尤其是金水路，作為青島市區(qū)繼香港路之后的第二條東西交通大動(dòng)脈，除個(gè)別匝道未開通外，實(shí)現(xiàn)了主線貫通。

同時(shí)，青島地鐵M3號線的試運(yùn)營更是給東李板塊帶來了想象空間。有業(yè)內(nèi)人士表示，地鐵對于樓市版圖的改變影響巨大，尤其是對于城市遠(yuǎn)端的項(xiàng)目，其上升空間更大。“現(xiàn)在東李是島城市區(qū)內(nèi)供應(yīng)最大最充足的剛需板塊，樓盤眾多價(jià)格給力，均價(jià)不到1萬元/平方米。”有業(yè)內(nèi)人士表示，這無疑是地鐵前景的最佳 “標(biāo)的”，不過值得提醒的是由于東李范圍很廣，是不是真正的地鐵盤，購房者一定要考察清楚，千萬不能聽取開發(fā)商的一面之詞。（記者 王曉磊）