12月9日，記者盤(pán)點(diǎn)青島市2015年前11個(gè)月各面積戶型成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，100平方米~144平方米的大戶型成交量開(kāi)始走高。特別是11月份達(dá)到年內(nèi)高峰 。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為 ，這意味著目前市場(chǎng)需求的主流已經(jīng)逐漸從首次置業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槭状胃纳啤⒃俅胃纳?。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為 ，二胎全面放開(kāi)會(huì)開(kāi)啟房地產(chǎn)市場(chǎng)大戶型時(shí)代是一個(gè)理想中的推斷，現(xiàn)在來(lái)談大戶型時(shí)代還為時(shí)尚早，全面二孩對(duì)行業(yè)信心的刺激或者大于實(shí)際意義。

大戶型開(kāi)始顯露走熱苗頭

目前，青島市戶型面積主要分為五個(gè)檔次，分別是90平方米以下、90～100平方米、100～120平方米、120～144平方米以及144平方米以上。

根據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2015年前11個(gè)月中，100平方米以下戶型成為市場(chǎng)成交主流。其中 ，90平方米以下戶型月成交量最低為2971套，最高為5796套；90～100平方米戶型月成交量最低為1471套，最高為2355套。相比之下，110平方米以上戶型月成交量則較低。100～120平方米戶型月成交量最低為1119套，最高為1988套；120～144平方米戶型月成交量最低為1011套，最高為1976套；144平方米以上的戶型月成交量最低為498套，最高為890套。根據(jù)數(shù)據(jù)可以看出，目前青島房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是以100平方米以下兩居室和三居室為主，而100平方米以上四居室和五居室等大戶型項(xiàng)目屈指可數(shù)。

盡管100平方米以下戶型更受寵，但值得注意的是，100平方米以上大戶型也開(kāi)始顯露走熱的苗頭。根據(jù)數(shù)據(jù)，1～4月份因受年末、春節(jié)、傳統(tǒng)淡季等多種因素影響，大戶型成交量不高。而從5月份開(kāi)始，100平方米以上各檔次戶型成交量均有了一個(gè)顯著提升，此后各月均有所穩(wěn)定增長(zhǎng)并持續(xù)到9月份，達(dá)到2015年第一個(gè)成交高峰。5月份，100～120平方米戶型成交量為1620套，120～144平方米戶型成交1481套，144平方米以上則為762套。而9月份，這三檔數(shù)字分別為，1930套、1799套、804套。10月份，作為樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，100平方米以上戶型成交量有所下降。而11月份，大戶型則明顯有所增長(zhǎng)，100平方米以上戶型各檔次均達(dá)到前11個(gè)月最高點(diǎn)，分別為1988套、1976套和890套。

房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師郭軼凡表示，11月，市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型為80~100平方米的房源，其次為100～120平方米、120～150平方米的房源；成交主力戶型是80～100平方米的房源，其次是120～150平方米的房源。2015年1～11月份的面積段供求價(jià)情況與11月份的差不多，不同的是80～100平方米的房源供求基本相同，而80平方米以內(nèi)的房源出現(xiàn)了供過(guò)于求，說(shuō)明目前市場(chǎng)需求的主流已經(jīng)逐漸從首次置業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槭状胃纳?、再次改善?/p>

   支付能力或?qū)⑾拗拼髴粜弯N(xiāo)售

所謂大戶型、小戶型的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，或因二孩時(shí)代的到來(lái)而重新認(rèn)定。原來(lái)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定多數(shù)住宅項(xiàng)目90平方米以下面積的戶型應(yīng)不低于70%，超過(guò)90平方米則被視為是大戶型，一時(shí)間，市民也普遍接受了小戶型（90平方米及以下）是剛需戶型，大戶型（部分城市規(guī)定140平方米及以上）為改善型戶型。而因?yàn)槎⒄呗涞?，不少家庭已經(jīng)開(kāi)始準(zhǔn)備要二孩，要二孩的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題就是，能滿足三口之家的兩居室剛需房在增加了小生命后，不僅要考慮新生兒的成長(zhǎng)空間需求，還需要有人來(lái)帶小孩，于是要考慮保姆房，或者老人幫忙帶小孩，這樣就成為了三代同堂，顯然格局就小了。沒(méi)有買(mǎi)房的則需要一步到位買(mǎi)大戶型，而原來(lái)的小戶型則需要換成大戶型，這樣一來(lái)，大戶型既是剛需產(chǎn)品，也是改善型產(chǎn)品，或?qū)⒂瓉?lái)銷(xiāo)售的春天。

不過(guò)，也有很多人并不認(rèn)可“二孩全面放開(kāi)是拯救樓市人口拐點(diǎn)的一場(chǎng)及時(shí)雨”這一觀點(diǎn)。青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明表示，并非所有人都有二孩計(jì)劃，比例大小值得考證。

據(jù)馬光明分析，二孩全面放開(kāi)政策對(duì)改善需求將有較大刺激，但需謹(jǐn)慎研究其影響力。二孩政策全面放開(kāi)，四居室甚至五居室等改善性需求必將增加，但增加多少，值得研究，所以在項(xiàng)目定位時(shí)不能盲目將大戶型比例提高太大，需全面分析、理性對(duì)待。

馬光明認(rèn)為，購(gòu)房者房款總價(jià)支付能力有多大也是個(gè)問(wèn)題，有多少客戶能支付得起大戶型的總房款值得研究。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年1～10月份，全市商品住宅成交總價(jià)低于150萬(wàn)元的占比91%，主城區(qū)低于150萬(wàn)元的也高達(dá)79%。由此可以看出，這不是想不想買(mǎi)大戶型的問(wèn)題，而是有沒(méi)有支付能力的問(wèn)題。

三年內(nèi)大戶型需求不明顯

青島樓市知名評(píng)論人士張百忍認(rèn)為，二孩放開(kāi)對(duì)樓市肯定會(huì)有積極影響，但是會(huì)有一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，三年之內(nèi)效果應(yīng)該不會(huì)很明顯，孩子長(zhǎng)大后對(duì)大戶型的需求才會(huì)逐步顯現(xiàn)。那么開(kāi)發(fā)商是否會(huì)增加大戶型產(chǎn)品的供應(yīng)，什么時(shí)候開(kāi)始?

青島某項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，購(gòu)房者在每一個(gè)階段的消費(fèi)能力是有變化的，能在結(jié)婚時(shí)一步到位就將未來(lái)兩孩的大房子置辦好的估計(jì)很少，因此兩居室、三居室、四居室的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間還是有一個(gè)梯度消費(fèi)的特點(diǎn)，相應(yīng)的 ，產(chǎn)品層面不會(huì)有太大改變，只能是在規(guī)劃上，以前140平方米的三居室以后或許會(huì)設(shè)計(jì)成四居室。“全面放開(kāi)二孩，短時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不會(huì)產(chǎn)生什么影響”。

業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)的中國(guó)是自助改善型和個(gè)性化產(chǎn)品的時(shí)代，釋放的周期長(zhǎng)而緩慢，不會(huì)再有大規(guī)模的剛需盤(pán)大行其道，不管是一居、二居，還是三居、四居、五居，都屬于細(xì)分的產(chǎn)品線，各種產(chǎn)品都會(huì)有一定的客戶群體。