日前，中金公司地產(chǎn)小組發(fā)布了《白銀時代危與機(jī)》系列報告的第一篇，地產(chǎn)小組基于全國253個城市市場存量、市場發(fā)展、人口流動、土地儲備及購買力五大指標(biāo)體系，梳理出房地產(chǎn)市場仍具有較大潛力的12個城市分別是深圳、北京、上海、廣州、東莞、石家莊、廈門、南京、珠海等。

中金公司地產(chǎn)小組的這份報告匯總了全國253個地級以上城市的房地產(chǎn)/人口/經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（占到全國地級市的89%）發(fā)現(xiàn)，3線城市存量已經(jīng)達(dá)到戶均一套房，庫存集中在2.5線和3線城市，人口則去往一二線，未來市場潛在需求集中在一線和4/5線城市。

綜合而言，這份報告認(rèn)為，各線城市人均年購房面積（非農(nóng)人口口徑）由目前的2.5平方米以上滑落至1.5平方米以下（2010~2014年一線城市平均水平）是大概率事件。

中金公司在報告中指出，253個地級及以上城市中，從2007年到2014年間，一線城市人均累計(jì)購房面積為11.2平方米，2線城市為23.1平方米，2.5線城市人均累計(jì)購房面積達(dá)到了24.7平方米，3線城市為18.4平方米，四、五線城市人均累計(jì)購房面積則達(dá)到了15.6平方米。

其中，各個城市人均購房面積中，一線城市在2005年達(dá)到了人均購買高點(diǎn)，其他城市均在2013年達(dá)到人均購買高點(diǎn)位置，并在2014年后出現(xiàn)下滑。

根據(jù)基于市場存量、市場發(fā)展、人口流動、土地儲備及購買力五大指標(biāo)的城市排名體系結(jié)果，中金公司地產(chǎn)小組看好一線城市、部分核心和具備度假休閑屬性的沿海城市，比如深圳、北京、上海、廣州、東莞、石家莊、廈門、南京、珠海等。

在城市去化周期上，一線城市平均去化周期只有9.7個月，2-2.5線城市平均去化周期則達(dá)到了11.7個月，將近一年時間，三線城市平均去化周期達(dá)到了32.4個月，四、五線城市平均去化周期則達(dá)到了22.8個月。

中金公司地產(chǎn)小組以常住人口減去戶籍人口后與常住人口的比例來測量人口流向，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這一比例最高的是一線城市，達(dá)到了47%，2線城市和2.5線城市分別達(dá)到了17%和11%，三線城市為-1%，四、五線城市為-9%。

人口流向在地區(qū)分布上，華北、華東和華南均為人口凈流入，華中、西北和西南均為人口凈流出，東北地區(qū)則基本持平。

潛在需求方面，根據(jù)中金公司的研究，2014年全區(qū)域24-33歲常住人口未購房比例中，一線城市為85%，2線城市和2.5線城市分別為69%和68%，三線城市為79%，四、五線城市為81%。在地區(qū)分布上，東北地區(qū)為66%，華北地區(qū)為80%，華東地區(qū)為74%，華南地區(qū)為83%，華中和西北地區(qū)均為79%，西南地區(qū)則為68%。

中金公司對此給出的結(jié)論是，分等級城市看，一線城市各項(xiàng)指標(biāo)明顯優(yōu)于其他城市，而二線城市過往人口導(dǎo)入多，帶來較大住房需求，但2.5線和3線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展相對超前，已經(jīng)透支未來需求潛力。

中金公司地產(chǎn)小組為此編制了一份百城城市綜合排名，排名靠前的城市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場被認(rèn)為仍具有較大潛力，而在這些城市擁有較大土地儲備的房地產(chǎn)公司或許更有機(jī)會。

萬科企業(yè)和招商地產(chǎn)在排名前20城市的土地儲備比例達(dá)到了30%，保利地產(chǎn)達(dá)到了33%，金地集團(tuán)在排名前20城市的土地儲備比例達(dá)到了37%，金融街和首開分別為41%和40%，北京城建達(dá)到了72%，世茂股份則只有16%。

中金公司也進(jìn)一步預(yù)測了到2020年的住宅需求，自下而上估計(jì)，2020年中國住宅需求約7~8億平米。

地產(chǎn)小組在報告中指出，樂觀/中性/悲觀情形下，預(yù)計(jì)未來5年253城市住宅總需求量分別為44/41/38億平米，對應(yīng)全國商品住宅銷售量50/46/43億平米。遠(yuǎn)期到2020年，在樂觀/中性/悲觀情形下，預(yù)計(jì)全國商品住宅銷售量將在8.6/7.6/6.7億平米，較2015年水平分別下降24%/33%/41%。