去年央行五次調(diào)低存貸款利率，這對房貸購房的市民來說是個很大的福利。不過，最近有部分市民反映，1月份的月供不但沒有下降，反而比之前還要高。業(yè)內(nèi)人士分析，由于1月份還款需要跨越年度分段計息，所以得到了2月份，降息對房貸的影響才將真正顯現(xiàn)。銀行提醒房貸客戶，還款方式不同，月供額度不一，房貸月供可能年年變，要養(yǎng)成年初索要年度房貸月供變化表的習(xí)慣，以免影響個人征信記錄。

 現(xiàn)狀

1月份部分市民房貸不降反升

“我這套房的房貸，之前每個月在4900多元，這個月來短信需還不到5100元，多了一百多，太奇怪了。 ”家住浮山后的市民崔先生反映，他的房貸還款時間是每個月2日，因此他一般在每月1日都會存一筆錢到賬戶以便扣款。原本以為2015年多次降息后，每月的還款額會下降，可沒有想到的是，1月份的月供反而多了一百多元，讓他非常不解。

家住福安小區(qū)的市民孫女士也遇到了這樣的情況。她的月供還款日是每月8日，但前幾天收到銀行的通知，1月份的房貸月供額比2015年12月還要多一點。

帶著疑問，記者采訪了多家銀行后了解到，盡管各家銀行都從2016年1月1日開始執(zhí)行降息后的新標(biāo)準(zhǔn)，但部分貸款購房者在1月份并不能立刻享受到降息帶來的好處，尤其是1月還款時間較為靠前的市民，月供不降反升的情況并非個案。

解讀

銀行答復(fù)“調(diào)息方式不同”

“增加的貸款是因為利息未變化，需還的本金增加了。 ”島城一家商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的負責(zé)人解釋道。

他表示，目前，商業(yè)住房貸款方式主要有兩種：一種為定息，即在合同條款中約定利息，不根據(jù)央行利率變化進行調(diào)整。另外一種則是合同約定利率，可隨央行利率變化進行調(diào)整。另外，在執(zhí)行新利率時也有兩種方式：一種是按年調(diào)息，不管央行調(diào)整利息是在年初或年尾，銀行都會在次年的1月1日起執(zhí)行新利率標(biāo)準(zhǔn)。另外一種是按月調(diào)整，即央行利率變動后，銀行在次月即開始執(zhí)行新利率標(biāo)準(zhǔn)。目前，島城多數(shù)房貸選擇的是利率隨政策變化以及按年調(diào)息。

“在今年1月的還款中，等額本息還款的客戶的貸款可能會有所增加，這是因為不僅12月份的部分要延續(xù)去年的高利息，而且還要承受1月份降息后還款本金的上浮。 ”該負責(zé)人說，大部分房貸要等待2月份才能享受到低利率的福利。

同時，銀行業(yè)人士提醒，變化的是利率，變不了的是折扣。如果在辦理房貸時，執(zhí)行的是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，那么，央行降息后，基準(zhǔn)利率下降，但上浮的幅度仍然不變，仍是在新基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。如果當(dāng)初是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打了八折，目前也還是打八折。如果當(dāng)初是按照基準(zhǔn)利率辦理的房貸，那么，現(xiàn)在仍按照基準(zhǔn)利率計算月供額。

計算

貸款100萬一年能省1.2萬

央行降息，受益的是大多數(shù)房貸族。對于當(dāng)初選擇了“按年調(diào)息”方式的客戶來說，雖然今年1月份的月供額中會有一部分人出現(xiàn)“不降反升”的情況，但是，從2月份起，房貸月供的計算不存在分段計息的情況，因此將會比2014年降低，房貸一族最終需要歸還的利息也會因央行利率下降而減少。

那么，新利率標(biāo)準(zhǔn)下，究竟能省下多少利息支出呢？銀行理財師幫忙算了個賬：以100萬元貸款、剩余期限為20年，等額本息還款法為例。如果2016年1月1日之后，客戶的貸款余額是100萬元，先比較利率標(biāo)準(zhǔn)，原先利率標(biāo)準(zhǔn)為5年期以上基準(zhǔn)利率6.15%，2015年1月1日起執(zhí)行降息后的利率標(biāo)準(zhǔn)4.9%，那么，2015年，客戶會因為降息而少還大約12000元的利息。對于普通工薪階層來說，這已經(jīng)是很大的福利了。

銀行人士提醒說，無論你選擇的是等額本金還款法，還是等額本息還款法，房貸客戶都應(yīng)該養(yǎng)成習(xí)慣，在每年年初，主動到銀行索取當(dāng)年應(yīng)還月供的表格，每月按照表格中提示的金額還款，以免因少還款而影響個人的征信記錄。

銀行負責(zé)房貸的專業(yè)人士建議，房貸客戶在每月扣款日前最好跟貸款銀行進行有效溝通，查詢房貸還款金額變化情況，以免因扣款不足影響個人信用記錄。

等額本息還款客戶本月月供反而升了

目前，房貸市場上，選擇“按年調(diào)息”的客戶為主流。那么，這些客戶中，都會出現(xiàn)“年度首月房貸月供增加”的情況嗎？

“不是的。”一家商業(yè)銀行負責(zé)房貸業(yè)務(wù)的負責(zé)人解釋說，目前，出現(xiàn)“年度首月房貸月供增加”的客戶，多為等額本息還款客戶，而且其還款日多集中在前半月，才會出現(xiàn)這種情況。

銀行房貸的還款方式分為等額本金、等額本息兩種。

兩者有何不同？按照還款額度的變化，可以通俗地解釋為：等額本息，每月房貸月供額相同，在月供額里“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。

而等額本金，月供額是變動的，早期月供額較大，此后逐月遞減。在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的本金比例大、利息比例小，還款期限中，越往后本金比例越小、而利息比例越大。

以2013年貸款36萬元，還款期限20年為例：選擇等額本息還款方式，月供2700元，但降息后，1月份的月供為2751.8元。銀行人士解釋說，這增加的51.8元來自兩方面：一是本月的房貸還款利息采用分段計算，也就是2015年12月的利息按照老基準(zhǔn)利率計算，2016年1月的利息按照新的基準(zhǔn)利率計算；二是等額本息中，本金與利息的比例發(fā)生了變化。