近日，青島市北區(qū)5宗土地出讓文件出爐，其中一宗商業(yè)商務(wù)地塊的出讓條件，透露出不同尋常的信號(hào)。據(jù)悉，該地塊的出讓條件明確規(guī)定“商務(wù)商業(yè)設(shè)施不允許做公寓化設(shè)計(jì)，不允許建設(shè)公寓式辦公。”禁止在商業(yè)地塊中建設(shè)公寓的條件，在青島土地拍賣(mài)市場(chǎng)并不多見(jiàn)。記者采訪了解到，此前，濟(jì)南已出臺(tái)文件規(guī)定禁止在商業(yè)金融用地中設(shè)計(jì)“商務(wù)公寓”房屋類(lèi)型。不僅是濟(jì)南，杭州也出臺(tái)了類(lèi)似新規(guī)。

新都心地塊出讓設(shè)公寓禁令

青島土拍市場(chǎng)發(fā)出公寓建設(shè)收緊的信號(hào)。上周，市北區(qū)5宗土地出讓文件出爐，占地20.84萬(wàn)平方米，建面57.07萬(wàn)平方米，最高起始樓面價(jià)8600元/平方米。令人關(guān)注的是新都心原果品地塊出讓條件，明確商務(wù)商業(yè)設(shè)施不允許做公寓化設(shè)計(jì)，不允許建設(shè)公寓式辦公。

據(jù)了解，該宗住宅、商務(wù)金融地塊位于市北區(qū)黑龍江路以西、開(kāi)平路以北，占地2.73萬(wàn)平方米，容積率3.3，建面9.02萬(wàn)平方米，其中4512.4平方米用于建設(shè)公租房，商住比5：5，出讓土地建面8.57萬(wàn)平方米，起始樓面價(jià)7600元/平方米，起拍總價(jià)6.52億元。大約在上月中旬，市自規(guī)局已對(duì)外公示該項(xiàng)目規(guī)劃方案，將建設(shè)5棟高層住宅和4棟商業(yè)辦公樓。記者走訪了解到，該地塊之前為青島果品批發(fā)市場(chǎng)，用地性質(zhì)為市場(chǎng)用地，2017年變更土地性質(zhì)為商住用地，擬建設(shè)集中商業(yè)、寫(xiě)字樓和高層住宅，目前地上建筑已經(jīng)拆除。

從區(qū)位來(lái)看，項(xiàng)目鄰地鐵M3號(hào)線地鐵大廈站，是名副其實(shí)的地鐵盤(pán)，地塊北側(cè)為在售項(xiàng)目七色堇，南側(cè)一路之隔為河西小學(xué)。項(xiàng)目周邊還分布有海尚府、大云谷嶗山金茂府、金地華章、保利天珺、青特星城等。其中和達(dá)君玥、青特星悅臨近尾聲，整體主流均價(jià)早已在3萬(wàn)+。該新地塊毗鄰黑龍江南路及地鐵口優(yōu)勢(shì)明顯，自身配套高占比商業(yè)，加上七色堇規(guī)劃的商業(yè)綜合體，后續(xù)自成商圈體系也比較具有潛力。

姣好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使該地塊引起了不少房企和業(yè)內(nèi)的關(guān)注。不過(guò)，值得注意的是，該宗地塊出讓文件明確要求，本項(xiàng)目商務(wù)商業(yè)設(shè)施不允許做公寓化設(shè)計(jì)，不允許建設(shè)公寓式辦公。也就是說(shuō)，項(xiàng)目規(guī)劃的4棟寫(xiě)字樓，一律不能以公寓形式出現(xiàn)。

公寓禁建令其他城市已有先例

商業(yè)地塊出讓條件對(duì)公寓設(shè)禁是偶然嗎？據(jù)了解，在土拍環(huán)節(jié)對(duì)公寓建設(shè)下禁令的操作，在此前的青島土地拍賣(mài)市場(chǎng)并不多見(jiàn)。不過(guò)，類(lèi)似規(guī)定在其他個(gè)城市已早有先例。2019年，濟(jì)南就出臺(tái)文件，禁止在商業(yè)金融用地中設(shè)計(jì)所謂“商務(wù)公寓”房屋類(lèi)型，對(duì)于住宅用地中不滿(mǎn)足日照等居住條件要求的建筑物部分，其類(lèi)別應(yīng)根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范嚴(yán)格界定。

何謂商務(wù)公寓？據(jù)了解，在商業(yè)金融用地上配建的公寓為“商務(wù)公寓”，在產(chǎn)權(quán)年限上，商務(wù)公寓40年或50年的產(chǎn)權(quán)與所屬商業(yè)金融地塊出讓使用年限相同，不受限購(gòu)限貸影響；而住宅的性質(zhì)為居住用地，產(chǎn)權(quán)為70年，被納入限購(gòu)限貸。

無(wú)獨(dú)有偶。2018年，杭州規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于擬出讓商業(yè)商務(wù)用地規(guī)劃條件增加類(lèi)住宅限制要求的函》。文件明確，“對(duì)規(guī)劃條件未明確允許建設(shè)酒店式公寓等類(lèi)住宅的，規(guī)劃條件中增加‘不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米?！毙乱?guī)之后，杭州出讓地塊在規(guī)劃要求上越來(lái)越詳細(xì)，尤其是商業(yè)用地。這就意味著，市場(chǎng)上很難再做成小面積的酒店式公寓產(chǎn)品，更別提層高4米6以上的LOFT戶(hù)型了。

抬高出讓門(mén)檻有助改善商業(yè)環(huán)境

商務(wù)公寓，在業(yè)內(nèi)也稱(chēng)之為“類(lèi)住宅”，其一直是房地產(chǎn)行業(yè)里一個(gè)頗為微妙的存在。開(kāi)發(fā)商取得商業(yè)用地后，建成酒店式公寓，由于這類(lèi)產(chǎn)品通常面積小、總價(jià)低，頗受一部分人群追捧，開(kāi)發(fā)商也可以迅速銷(xiāo)售回籠資金。然而，商地在用地分類(lèi)里有著非常細(xì)致的劃分，可分為商務(wù)辦公、零售或批發(fā)市場(chǎng)等。但開(kāi)發(fā)商在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，則會(huì)“打擦邊球”，例如先預(yù)留管道，等交付以后再進(jìn)行改造等等，將寫(xiě)字樓作為酒店式公寓等“類(lèi)住宅”銷(xiāo)售。

“目前調(diào)控政策多針對(duì)住宅用地和住宅市場(chǎng)，但是對(duì)于商業(yè)用地和公寓市場(chǎng)并無(wú)相關(guān)政策限制，容易成為投機(jī)炒房的轉(zhuǎn)移區(qū)域?！币拙友芯吭嚎偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，“對(duì)于‘類(lèi)住宅’的管控，是基于‘房住不炒’的主旋律，不能讓炒房之風(fēng)從住宅流入‘類(lèi)住宅’?！贝送?，還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“抑制‘類(lèi)住宅’，與長(zhǎng)效機(jī)制掛鉤，除了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，更是規(guī)范租賃市場(chǎng)，為大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓，進(jìn)一步實(shí)踐租購(gòu)并舉鋪好基石。”

除了宏觀政策因素之外，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商務(wù)金融地塊開(kāi)發(fā)比較“挑人”，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金和運(yùn)營(yíng)管理能力，寫(xiě)字樓庫(kù)存短期內(nèi)難以消化，因而開(kāi)發(fā)企業(yè)能開(kāi)發(fā)公寓就會(huì)開(kāi)發(fā)公寓。合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明認(rèn)為，總體來(lái)說(shuō)，不讓在商業(yè)金融用地建商務(wù)公寓，主要是出于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的考慮。因?yàn)楦鱾€(gè)城市的土地資源都是有限的，如果原先就是商務(wù)金融用地，再建成公寓這種居住屬性偏強(qiáng)的產(chǎn)品的話，對(duì)城市產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展是不利的。

不過(guò)許傳明還表示，未來(lái)不是說(shuō)就沒(méi)有公寓產(chǎn)品了?！爸皇钦f(shuō)如果地塊出讓有明確要求的商務(wù)用地，不能建商務(wù)公寓；而如果在土地出讓時(shí)沒(méi)有特殊要求的話，依然會(huì)有公寓產(chǎn)品?！痹S傳明分析道，整體來(lái)看，商業(yè)金融地塊禁止建設(shè)商務(wù)公寓的措施，有助于商業(yè)環(huán)境的建設(shè)，發(fā)揮城市產(chǎn)業(yè)用地效能，為釋放產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值進(jìn)一步開(kāi)拓空間。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯