開春，用中介們的話說，房價瘋了，瘋長的房子主要集中在一線城市學區(qū)房。周圍朋友們關(guān)于房子的討論越來越多，時不時聽到各種麻煩有大有小的案例：

有朋友說朋友的親戚，賣房再買房，自己買家給的首付款，除了解抵押的部分，被鏈家用作資金監(jiān)管了，要三個月才拿到，導致看上的房子沒錢付首付，但協(xié)議是自己簽的，也沒辦法，房價一天一個樣子，心焦如焚，這是血淚教訓。

資料圖

還有一種是煩惱，比如朋友帶小孩，想小換大，看上一個房子，150平，但每平米比同戶型貴5000，因為格局和裝修好一些，裝修據(jù)說是豪華裝修，可以拎包入住，這對于帶著孩子的人家肯定是比較大的誘惑，而且據(jù)說有人在排隊等，房主不議價。

朋友就心動了，問我這個房子貴的部分到底值不值，也就是說裝修和格局到底值不值多出來的70萬，很糾結(jié)。

我去年換房折騰到現(xiàn)在，還算有些經(jīng)驗，所以想寫出來和朋友們分享一下。

先旨說，純粹的個人經(jīng)歷，教訓經(jīng)驗總結(jié)，首先只針對北京二手房，其次不一定很專業(yè)，而且每個人，每個房子，每個中介的情況都不一樣，我和我朋友的經(jīng)歷也許只是個案，不一定是普遍經(jīng)歷，遇到具體問題，還是要具體問題具體分析。

先說大背景。

首先是換房的難度。一般來說，你拿著首付款買個200萬3 00萬的小房子，操作難度相對比較低。600萬以上的學區(qū)房買賣難度會比較大，因為這個價位的房子很難遇到首付就是全款的客戶，如果遇到，那就是中介嘴里的優(yōu)質(zhì)客戶，他們一般底氣比較足，容易和你大砍價；

第二種人最多，是賣了自己郊區(qū)，或者非學區(qū)的房子來換學區(qū)房。這種單子一般會導致連環(huán)單，因為你的客戶要找到一個接他房子的客戶，你要把房子賣給你的客戶，你需要拿著你的客戶付給你的首付款去買更貴的房子，而你看上的房子的房主通常也是有換房需求……

于是這個單子會變得異常復雜。一損俱損。七八家連成一個單子也不奇怪。

二手房交易通常包括幾個硬性環(huán)節(jié)：簽定金合同；資質(zhì)審核（房子是否有抵押，是否有戶口，是否存在夫妻關(guān)系糾紛）；解抵押（有時無）；房屋評估；貸款；發(fā)放貸款；繳稅；過戶。

每一個環(huán)節(jié)都是需要一定工作日的，而且一環(huán)扣一環(huán)，沒法平行作業(yè)，中間遇到十一，春節(jié)這種大假期，交易時間還要延長。再加上北京限購，還涉及到一套房二套房征稅問題，非常復雜。

所以，假定你是貸款或者換房客戶，從開始看到過戶完畢半年是正常的。這期間連環(huán)單不出岔子，或房價平穩(wěn)，風險就低；如果房價瘋漲，風險就高，比如你敢先賣房再買房嗎？

但是反過來，你想先定再賣，你的壓力也是一樣，我知道有人吃過虧，和人簽約后著急賣自己的房子，導致吃了虧，如何避免，我們下文說。

再說中介。很多人可能對中介有誤解，認為中介是靠提成吃飯，你房子賣的快，中介提成就高。但是有個中介是這么告訴我的，“寧可掙今天的5000，不掙明天的10000。“很多人看房時候熱血沸騰，回去過了夜，想法就完全變了。

中介靠的是速度和走量，所以中介一般來說會盡可能在你看房有好感，熱血上頭的時候，制造氣氛一定要讓你把房子定下來，因為他們要效率和速度，但是你簽完了很可能發(fā)現(xiàn)合同是坑，或者房子實際沒那么好。

好了，正事，開始寫坑和注意事項，因為是換房，先說賣房的事情。

1、一定要備新手機號。

我去年換房時經(jīng)驗不夠，給中介留了手機號。結(jié)果你們應該能想到，感覺全北京城的中介都知道我電話了，賣房時每天騷擾電話不下十個，有鏈家我愛。所以一定要備個新手機號，為了以防萬一還是改個姓，有朋友建議老公老婆互相換個姓。這樣基本上能保住你原來手機號還能用。

至于改個姓的實際效果，我覺得有用，但是具體也要看情況，因為中介告訴我過，小區(qū)房主的信息他們其實是能搞到的，至于怎么搞，中介說是可以花錢從物業(yè)那里買，但我無法判斷這是吹牛還是真的。

他們搞業(yè)主信息一方面是拿房源，另一方面負責的中介也要保證賣房的不是犯罪分子或者犯罪嫌疑人，畢竟他們促成交易后，也不想出事，賣家來投訴。

有朋友說備個微信號，因為中介都要加微信，我覺得也有道理，但微信畢竟有驗證和屏蔽機制，所以最重要的還是新手機號。

  2、讓中介帶人看自己房時，注意話術(shù)和心理博弈。

賣房時我見過各種各樣的中介：有各種亂七八糟不知道是誰的中介，最可怕的一種是說是帶客戶來看，結(jié)果自己是哪個中介也說不清楚，那個客戶各種答非所問。這兩個哥們是什么人，我都不知道。哥們要是來套房源，也還好，要是來踩點……細思極恐；

也有一些小中介，上來敲門，說有個客戶在鏈家看了你的房子，他們手續(xù)費高，我們低，想通過我們買，你能不能開門給我房源信息，我給她了，過了三個月都沒見到客戶來。

我比較實誠，有人說是來看房子，我就讓過來看，結(jié)果幾個月的周六日，我的生活都被嚴重影響了，同時過來看房子的人我對人還特別熱情，什么都聊，后來我反思過，你必須要接受這個世界上，有些人是很賤的，你對他好，他覺得你好欺負或者你有什么不可告人的目的，多拿拿架子，不一定有壞處。

我看過一套花園洋房，比別人貴80萬，還是很快就賣掉了。中介總結(jié)的原因有兩個：

第一，那個房子確實稀缺，戶型樓層沒的說，不臨街不把邊。

第二，老太太策略很好，每周只有固定時間可以看房，看房時不說話，特別牛逼的樣子。結(jié)果就造成了看他房子的客戶都是在一個時間去，扎堆搶看，她又一副不著急賣的樣子，氣氛非常緊張。

除了制造緊張氣氛外，自己的信息不能隨便透露，比如要是讓別人知道你已經(jīng)簽了買房協(xié)議，著急賣房，那你肯定是吃虧的那一方。