中建，作為中國建筑行業(yè)的領(lǐng)頭羊，強(qiáng)勢進(jìn)軍城市更新、里院運(yùn)營板塊。近日，中建八局四公司以EPC+O模式拿下青島濰縣路19號及青島商會舊址更新改造項(xiàng)目，投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營，全方位、深層次齊頭并進(jìn)。至此，中建八局四公司在青的首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目正式浮出水面。

濰縣路19號現(xiàn)狀

建工企業(yè)念起“文旅經(jīng)”

10月中上旬，以中建系為代表的國企大張旗鼓進(jìn)軍青島中山路老里院項(xiàng)目運(yùn)營的消息，引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。據(jù)悉，中建八局四公司以EPC+O模式，拿下了青島濰縣路19號及青島商會舊址更新改造項(xiàng)目。EPC+O模式意味著，除了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)改造外，中建八局四公司還將起承擔(dān)項(xiàng)目后期運(yùn)營等一系列工作。

“目前，院落內(nèi)違法建筑和建筑蘇堿部分的拆除工作已經(jīng)完成。”中建八局第四建設(shè)有限公司設(shè)計(jì)管理研究院院長張立偉向記者介紹，“里院是全國唯一、青島獨(dú)有的民居建筑形式。據(jù)專家評審考證，濰縣路19號在現(xiàn)存的風(fēng)貌建筑中，是價(jià)值要素最多、保護(hù)最完整、元素最齊全的里院群落。 ”據(jù)介紹， 濰縣路19號及青島商會舊址作為青島老城區(qū)風(fēng)貌保護(hù)與中山路復(fù)興的重要組成部分，中建八局牽頭業(yè)內(nèi)頂級團(tuán)隊(duì)，通過修繕傳統(tǒng)建筑，喚醒歷史文脈記憶，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)改造的施工過程中，將最大程度保留原形制，采用原工藝、用好舊材料，有機(jī)結(jié)合傳統(tǒng)建材與新型建材，充分展現(xiàn)青島獨(dú)特傳統(tǒng)建筑里院的“原汁原味”。

“工程自今年8月份開工，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入落架大修和結(jié)構(gòu)加固階段。預(yù)計(jì)在2021年年底前，部分街區(qū)能夠具備運(yùn)營條件。 ”項(xiàng)目經(jīng)理高小明介紹，雖然整個(gè)項(xiàng)目的完工和開門納客時(shí)間還不確定，但是目前南院改造更新推進(jìn)較順利，招商工作上目前已從200多家商業(yè)中進(jìn)行甄選，已經(jīng)達(dá)成明確意向的有16家，未來項(xiàng)目全部完成后能夠?qū)崿F(xiàn)80多家商戶入駐。

老城區(qū)的文化厚度和歷史底蘊(yùn)，是青島的城市特質(zhì)，升級后的濰縣路將成為撬動西部老城復(fù)興的重要支點(diǎn)。

“改造后的濰縣路19號，定位為以文創(chuàng)生活、餐飲娛樂為主要業(yè)態(tài)的片區(qū)。”中建八局城市投資運(yùn)營管理有限公司青島分公司項(xiàng)目總經(jīng)理蘇士淼介紹，在項(xiàng)目改造同時(shí)，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)圍繞中山路周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位、項(xiàng)目定位、商業(yè)定位中不斷研究細(xì)化，將項(xiàng)目打造成休閑娛樂、特色餐飲、藝?yán)日褂[為主的業(yè)態(tài)，尤其是能夠吸引和聚集年輕人的新業(yè)態(tài)、新模式，招引國內(nèi)知名商業(yè)品牌入駐，打造集購物、休閑、娛樂、文化為一體的獨(dú)具里院風(fēng)格的商業(yè)綜合體，讓老城區(qū)真正“活起來”、“火起來”。此外，蘇士淼指出，項(xiàng)目整體采用EPC+O模式，即設(shè)計(jì)、采購、施工及運(yùn)營或運(yùn)營維護(hù)一體化的總承包模式，通過這種整合方式可以大大提高項(xiàng)目的運(yùn)營效率，降低成本。 

搶抓風(fēng)口轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”

一家以工程建造聞名的建筑公司，如何能夠承接并自主運(yùn)營老城里院項(xiàng)目？運(yùn)營方案能否有效落實(shí)？建筑企業(yè)為何投身其中，跨界“輕資產(chǎn)”運(yùn)營？

蘇士淼介紹說，中建八局在自身發(fā)展的過程中，不斷關(guān)注社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，在保持每年20%-30%復(fù)合增長率的高速發(fā)展節(jié)奏的同時(shí)，也在謀劃未來的發(fā)展布局。據(jù)介紹，中建八局做十四五規(guī)劃的時(shí)候，認(rèn)識到近些年的快速發(fā)展，無論是投資還是建設(shè)，主要來源于我國城鎮(zhèn)化率的快速提升，有大量新建的基礎(chǔ)設(shè)施。從改革開放至今，平均每年1%的增長率。蘇士淼表示，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，城鎮(zhèn)化率在30%-70%之間時(shí)，是城鎮(zhèn)化發(fā)展最快的階段。而我國目前的城鎮(zhèn)化率在60%多一點(diǎn)，到70%大概還有10年的投資和建設(shè)黃金期。十年之后，隨著城鎮(zhèn)率增速的放緩，與之相關(guān)的投資和建設(shè)業(yè)務(wù)必然收縮。

在此背景下，企業(yè)該往哪里走？蘇士淼介紹說，于是中建八局提出了兩個(gè)方向，一是走出去，到海外承包施工業(yè)務(wù)，主要是非洲、東南亞、中東等發(fā)展中國家。但是企業(yè)六萬多員工不可能都走出去，那就要考慮在國內(nèi)怎么轉(zhuǎn)型，要考慮在國內(nèi)的城市建設(shè)完成后，如何經(jīng)營或者運(yùn)營好城市？此外，加上一些建筑老化所產(chǎn)生的更新改造需求，所以投入到城市運(yùn)營、城市更新的輕資產(chǎn)運(yùn)營，就成為中建八局實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的第二個(gè)戰(zhàn)略方向。

濰縣路19號改造項(xiàng)目效果圖 

對于城市運(yùn)營的轉(zhuǎn)型，怎么轉(zhuǎn)、向哪轉(zhuǎn)？中建八局也有著自己的考量。采訪中，蘇士淼介紹說，對于中建八局來說，轉(zhuǎn)型是依托現(xiàn)有主業(yè)，實(shí)現(xiàn)相關(guān)多元化。“我們不可能跨入非常陌生的行業(yè)。經(jīng)過我們對多個(gè)業(yè)態(tài)的分析，結(jié)合現(xiàn)有的運(yùn)營項(xiàng)目，我們初步確定了四個(gè)發(fā)展方向：大體育、大消費(fèi)、大醫(yī)養(yǎng)、大保障?！碧K士淼介紹說，其中，大體育以綜合體育場館為空間載體，發(fā)展大眾健身、運(yùn)動培訓(xùn)、體育訓(xùn)練、賽事演出、運(yùn)動康復(fù)等業(yè)務(wù)；大消費(fèi)，以城市配套商業(yè)體為空間載體，引入餐飲、零售、娛樂、休閑、廣告等商家；大醫(yī)養(yǎng)，以養(yǎng)老和醫(yī)療機(jī)構(gòu)為空間載體，提供品質(zhì)養(yǎng)老、老年護(hù)理、健康體檢、體質(zhì)監(jiān)測等服務(wù)；大保障，提供設(shè)施設(shè)備管理、市政環(huán)境維護(hù)、停車管理等服務(wù)。

城市運(yùn)營項(xiàng)目多點(diǎn)開花

正如中建八局方面介紹所說，操盤運(yùn)營青島老里院，只是企業(yè)從單一建設(shè)企業(yè)向城市更新、城市運(yùn)營企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)縮影。

五年前，中建八局開始操盤上海重固鎮(zhèn)城市更新項(xiàng)目，從2016年簽約至今，早年規(guī)劃藍(lán)圖如今已變?yōu)槊篮矛F(xiàn)實(shí)。據(jù)了解，青浦區(qū)重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目，是當(dāng)年上海入選國家發(fā)改委PPP項(xiàng)目庫的唯一重點(diǎn)推薦項(xiàng)目，項(xiàng)目涵蓋規(guī)劃策劃、土地整治、基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套、保障房建設(shè)、城鎮(zhèn)更新和產(chǎn)業(yè)服務(wù)運(yùn)營等諸多方面。

青島商會舊址項(xiàng)目效果圖

除了城市改造更新項(xiàng)目之外，輕資產(chǎn)自主運(yùn)營體育場館也已落地。今年5月份，中建八局宣布成功競標(biāo)獲取山東濟(jì)南長清區(qū)全民健身中心項(xiàng)目10年運(yùn)營管理權(quán)。公告提到，這是中建八局首個(gè)輕資產(chǎn)自主運(yùn)營的體育場館項(xiàng)目，對進(jìn)一步完善其運(yùn)營市場開拓布局具有極強(qiáng)戰(zhàn)略意義，為運(yùn)營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級譜寫全新路徑。據(jù)了解，濟(jì)南長清區(qū)全民健身中心項(xiàng)目總占地面積3.8萬平方米，主要包括一座主體2層、局部4層的體育館，1500座綜合恒溫8泳道游泳館，3000座籃球館，體育館北側(cè)為400米標(biāo)準(zhǔn)田徑場，西側(cè)為室外籃球場和門球場……可滿足國內(nèi)一般大型賽事與健身的需求。中標(biāo)后，中建八局城市投資運(yùn)營管理有限公司為長清區(qū)全民健身中心量身打造了特色化運(yùn)營方案：決心打造以人文、科技、智能化為特色的智慧場館；以體育活動、文化展示、日常休閑為核心的市民娛樂聚集地；集修養(yǎng)精神、運(yùn)動健康與商業(yè)配套為一體的精品型城市文娛活動綜合體。希望通過專業(yè)運(yùn)營，打造城市精品。

采訪中，有業(yè)內(nèi)人士表示，對于建筑行業(yè)來說，傳統(tǒng)總承包已無法滿足當(dāng)今市場的發(fā)展需求，“投資+施工”并逐步向“城市運(yùn)營服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，已成為眾多大型建筑企業(yè)的共識。其中，以中建系為代表的國企，不斷進(jìn)行著輕資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目的嘗試，一個(gè)“品牌輸出”輕資產(chǎn)運(yùn)營的遠(yuǎn)期規(guī)劃，已拉開帷幕。

青島財(cái)經(jīng)日報(bào)/首頁新聞記者 李雯