千呼萬喚始出來，備受各方關(guān)注的二手房交易營改增政策終于落定。昨日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，對于北上廣深之外的城市，二手房交易營改增政策規(guī)定未滿2年的二手房按5%全額征收增值稅。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，過渡時期，營改增基本平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策，延續(xù)優(yōu)惠政策，甚至交易稅費(fèi)更少了，對房地產(chǎn)市場不會造成明顯的影響。

發(fā)布四行業(yè)營改增試點(diǎn)方案

財政部、國家稅務(wù)總局24日公布了自2016年5月1日起將在全國范圍內(nèi)全面推開的營業(yè)稅改征增值稅改革方案細(xì)則，意味著營改增全面收官進(jìn)入倒計(jì)時。

兩部門公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》和《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》四個文件，全面規(guī)定了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四行業(yè)加入試點(diǎn)后的方案內(nèi)容。

根據(jù) 《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》，營改增全面推開后，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%；提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%；境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零；除此之外的納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，稅率為6%。此外，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，在建筑服務(wù)領(lǐng)域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程提供的建筑服務(wù)、為合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)等，都可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

對銷售不動產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

其他個人銷售其取得 （不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》則公布了40種免征增值稅情形，包括托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)，殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹服務(wù)，學(xué)生勤工儉學(xué)提供的服務(wù)，個人銷售自建自用住房等。文件還規(guī)定了一系列享受扣減增值稅的規(guī)定，涉及退役士兵創(chuàng)業(yè)就業(yè)、重點(diǎn)群體創(chuàng)業(yè)就業(yè)、個人將購買不足2年的住房對外銷售等。

稅負(fù)略有降低

對于此前市場擔(dān)心營改增后，個人轉(zhuǎn)讓住房由繳納營業(yè)稅轉(zhuǎn)為增值稅會增加稅負(fù)，分析人士指出，從方案細(xì)則看，對于非一線城市而言，個人購房如果不滿2年進(jìn)行交易，實(shí)際和此前的營業(yè)稅政策并沒有太大的差異。而持有時間超過2年的住房進(jìn)行交易，則免征，這就使得稅費(fèi)成本降低為零。此類政策和過去的營業(yè)稅政策保持了一致的特點(diǎn)，而且從稅費(fèi)效應(yīng)看，也沒有太大的變化。

根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率），應(yīng)納稅額=銷售額×征收率，比如一套售價200萬元（含稅、購買不足2年）的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為 （200÷1.05）×0.05=9.52萬；但是如果200萬是不含稅價格，所需繳納的增值稅則應(yīng)是200萬×5%=10萬。

而當(dāng)前營業(yè)稅執(zhí)行的政策是個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。營業(yè)稅按照5.62%的稅率征收，應(yīng)納稅額為200×0.0562=11.24萬。所以無論200萬是否含稅，這套購買不足2年的房產(chǎn)增值稅都要比營業(yè)稅略降一些。

延續(xù)優(yōu)惠利好樓市

“政策出來以后，大家就放心了。”科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰表示，按照之前公布的政策，營改增后房地產(chǎn)適用11%的增值稅率，網(wǎng)上據(jù)此計(jì)算的稅額是相當(dāng)高的。但是現(xiàn)在適時發(fā)布了營改增細(xì)則，購買不滿2年的二手房按照5%的征收率全額繳納，這比之前預(yù)期低了很多，甚至比現(xiàn)行的營業(yè)稅還要低一點(diǎn)，不管買房人還是賣房人都可以松一口氣了，對房產(chǎn)中介來說也是好消息。

青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部執(zhí)行理事長馮顯泉則表示對這樣的細(xì)則出臺并不驚訝。“今年國家連續(xù)出臺優(yōu)惠政策來促進(jìn)房地產(chǎn)市場去庫存，目前來看，以三四線城市為代表的房地產(chǎn)市場仍有較大的庫存量，所以營改增政策不應(yīng)該是增加二手房交易的成本，至少在目前這個環(huán)境下。”馮顯泉表示，過渡期二手房交易營改增基本平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策，延續(xù)了優(yōu)惠政策，對房地產(chǎn)市場不會造成明顯的影響，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。 記者 王婷

 個人轉(zhuǎn)讓2年以上住房免增值稅

細(xì)則顯示，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

兩部門最新公布的 《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，對個人住房轉(zhuǎn)讓實(shí)施差別政策。其中，對北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

對北上廣深四城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。