全國(guó)下上樓市一片回暖，仿佛爆發(fā)了“洪荒之力”，在帶動(dòng)下，青島樓市也隨全國(guó)樓市的大勢(shì)熱了起來(lái)，這讓開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都越來(lái)越相信，2016青島樓市將一路走高。

【證據(jù)一】 新房二手房市場(chǎng)都熱鬧非凡 漲價(jià)趨勢(shì)出現(xiàn) 

青島樓市各售樓處人頭攢動(dòng)的場(chǎng)面

一月二月往往是樓市的淡季，無(wú)論是成交量還是房?jī)r(jià)都表現(xiàn)的相對(duì)平穩(wěn)，但在2016年開(kāi)年以來(lái)，一月二月的青島新房成交量都是同期最高值，進(jìn)入三月以來(lái)各周成交連連攀升，而且房?jī)r(jià)也開(kāi)始回歸上升通道，就在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛發(fā)布的2月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，青島2月房?jī)r(jià)終于“止跌回漲”，并實(shí)現(xiàn)了自去年8月份以來(lái)的首次上漲。此外，記者走訪也發(fā)現(xiàn)，目前青島主城區(qū)的許多住宅項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)啟了“漲價(jià)模式”。

成交量和房?jī)r(jià)的雙雙上漲不僅表明了青島樓市“大陽(yáng)春”的到來(lái)，也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了信心。少數(shù)樓盤(pán)甚至出現(xiàn)了新房源“賣(mài)空”，看房者排隊(duì)等待新一期開(kāi)盤(pán)的情形，這讓開(kāi)發(fā)商不得不加快了推盤(pán)速度。此外各新盤(pán)價(jià)格也是“漲”聲不斷，以3月15日為“臨界點(diǎn)”，許多樓盤(pán)開(kāi)始執(zhí)行新價(jià)格。李滄區(qū)的海爾鼎世華府原本均價(jià)為10500元/㎡，近期卻有房源打出了13000/㎡的價(jià)格；金華路上的秀蘭禧悅都和金域府邸相比去年下半年也都出現(xiàn)了明顯的漲價(jià)，新盤(pán)集聚效應(yīng)，不僅沒(méi)有互相壓價(jià)，反而互相“漲姿勢(shì)”。

除新房外，二手房也賣(mài)得如火如荼，這“忙壞了中介，樂(lè)壞了房東”。甚至出現(xiàn)了個(gè)別二手房一夜?jié)q價(jià)5-10萬(wàn)的情況。記者采訪某二手中介時(shí)，經(jīng)紀(jì)人告訴記者，他們現(xiàn)在都忙起來(lái)了，來(lái)看房的客戶絡(luò)繹不絕，從早上7點(diǎn)一直工作到晚上9點(diǎn)半成了常態(tài)，當(dāng)然成交也確實(shí)不錯(cuò)。他還告訴記者，這突如其來(lái)的熱度不僅給他們帶來(lái)好生意，也給房東帶來(lái)了好消息，房東們看到現(xiàn)在這樣的行情，議價(jià)程度普遍降低。

相對(duì)來(lái)說(shuō)二手房漲價(jià)最為明顯的是新都心片區(qū)，目前萬(wàn)科藍(lán)山的二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到20000元/㎡以上，已經(jīng)甚至趕超市南老城區(qū)，而周邊的中海清江華府和海信淮安郡等小區(qū)二手房均價(jià)也漲到了17000元/㎡左右，這與新都心新建住宅15000元/㎡的均價(jià)相比高出不少，“一二手房”倒掛現(xiàn)象十分明顯。

但“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”是很多人都有的心理，現(xiàn)在青島樓市無(wú)論是新房還是二手房都處于上升態(tài)勢(shì)中，卻吸引了更多的人開(kāi)始加入“買(mǎi)房大軍”。

【證據(jù)二】 政策寬松為購(gòu)房者“撐腰” 政府力推房地產(chǎn)行業(yè)回暖

政策寬松往往是樓市發(fā)展的最大推手，從去年以來(lái)，一系列政策紅利為樓市的高速發(fā)展“壘臺(tái)階”，現(xiàn)在來(lái)看青島樓市乃至全國(guó)樓市的買(mǎi)房政策都十分寬松，而且還有進(jìn)一步放寬中。

去年經(jīng)過(guò)多次降息，如今無(wú)論是銀行商業(yè)貸款還是公積金貸款的利率都處于較低階段，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)減少了很大的負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，最新的商業(yè)貸款利率為4.9%，公積金貸款為3.25%，此外商業(yè)貸款利率還有不小的優(yōu)惠，近期調(diào)查青島建設(shè)、農(nóng)業(yè)、匯豐銀行依舊可以申請(qǐng)到八五折房貸；而交行、工商、中行、青島銀行等多家銀行則在執(zhí)行九折利率，折扣房貸基本覆蓋了市面上的所有銀行。加上2月29日，央行又宣布降準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，年內(nèi)還將會(huì)出現(xiàn)再次降息，如果預(yù)測(cè)成真的話，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)又能省下一筆購(gòu)房支出。

2月初，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)個(gè)人住房貸款政策，下調(diào)不實(shí)施限購(gòu)城市首套房和二套房首付款比例。其中，首次購(gòu)房的首付比例原則上最低為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)至20%。同時(shí)，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。記者調(diào)查了青島15家銀行，發(fā)現(xiàn)目前工行、農(nóng)行、建行、招行、興業(yè)、平安以及青島銀行都已開(kāi)始執(zhí)行首付20%新政，首套房貸門(mén)檻已降低。二套房方面，上述銀行首付款比例調(diào)整為不低于30%。  

2月末山東省出臺(tái)了新政重新劃定了首套房按區(qū)劃分的準(zhǔn)則，這一政策的出臺(tái)對(duì)于改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)莫大利好，可以減少買(mǎi)房的契稅。

隨后，青島西海岸和紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)先后出臺(tái)的60㎡即可買(mǎi)房落戶的新政策，直接降低了在青島買(mǎi)房落戶的“門(mén)檻”，這直接促進(jìn)外地置業(yè)者來(lái)青購(gòu)房，為青島的樓市發(fā)展增添動(dòng)力。

3月21日青島公積金管理中心宣布青島公積金新政：自5月1日起，二次貸款最高貸款額度新房由60萬(wàn)下調(diào)至50萬(wàn)、二手房由35萬(wàn)下調(diào)至30萬(wàn)，單方繳存為雙方繳存的60%；繳存余額倍數(shù)由15倍調(diào)整為10倍；結(jié)清2年即可申請(qǐng)。二手房首付比例最低30%，與房齡掛鉤；異地貸款放寬至全國(guó)范圍。

今年兩會(huì)期間財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，個(gè)稅改革方案已經(jīng)上報(bào)國(guó)務(wù)院靜待審批，如果得到批復(fù)，那么房貸利息抵個(gè)稅。分析認(rèn)為，如果實(shí)行房貸利息抵扣個(gè)稅，對(duì)中高收入人群最有利。據(jù)可靠計(jì)算，對(duì)大部分人而言，可為個(gè)人節(jié)省房貸利息15%至45%。

此外，今年“兩會(huì)”，李克強(qiáng)總理在政府報(bào)告中曾3次提到樓市，10次提到住房，可見(jiàn)對(duì)于樓市發(fā)展的重視，業(yè)內(nèi)表示，在去庫(kù)存為主基調(diào)的情況下，可能會(huì)有更多利好的政策或者措施將出臺(tái)。

【證據(jù)三】 股市低迷刺激投資金回歸樓市 投資客“卷土重來(lái)”

目前股市處于低迷狀態(tài)，不僅傷了許多人的心，也傷了不少人的錢(qián)袋子，不少人直呼“傷不起”，很多人現(xiàn)在不敢進(jìn)股市害怕“血本無(wú)歸”。股市的低迷造就了現(xiàn)在一個(gè)普遍的情況：很多人有寬裕的資金而缺乏投資渠道，另一方面目前銀行的存款以及理財(cái)相對(duì)回收慢且回報(bào)率低，許多人開(kāi)始尋找新的投資方式。

伴隨著一線城市房?jī)r(jià)整體上漲的信息傳來(lái)，這也刺激了不少人“投資”的神經(jīng)，所以逐漸升溫的樓市又成為了人們眼中的“香餑餑”，閑置資金開(kāi)始逐漸向樓市涌入。投資客涌入樓市代表著大量資金的涌入，這將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接的刺激，而這種刺激將會(huì)形成一種循環(huán)，高房?jī)r(jià)，高成交，投資客與剛需、改善共同入市，相互影響，產(chǎn)生的結(jié)果不僅能讓樓市紅火也將進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

【證據(jù)四】

人口紅利刺激樓市：青島今年棚改規(guī)模大 征遷居民需要購(gòu)置新房

今年是青島棚改的關(guān)鍵年，大批老居民即將搬遷

青島樓市的發(fā)展一直不缺乏源動(dòng)力，大量的人口凈流入是青島樓市一直都很紅火的一大主原因。青島以“紅瓦綠樹(shù)、碧海藍(lán)天”聞名于世，在歷年來(lái)的中國(guó)宜居城市排行榜上，都能占據(jù)一席之地。加上近年來(lái)青島城市發(fā)展迅速，對(duì)外來(lái)人口的吸引力逐年上漲，住房需求也一路飆升。而相比之下，逐漸飽和的主城區(qū)可開(kāi)發(fā)的空間就顯得很有限了，在一個(gè)需求決定價(jià)格的經(jīng)濟(jì)時(shí)代，自然是“物以稀為貴”，房?jī)r(jià)的上漲尤其是主城區(qū)的房?jī)r(jià)上漲是可預(yù)見(jiàn)的。

青島今年的住房需求還有一個(gè)特殊之處就是：今年青島將會(huì)有大規(guī)模的棚戶區(qū)改造將要啟動(dòng)，市北區(qū)今年將啟動(dòng)14000戶征收改造工作，而市南區(qū)青島灣以及團(tuán)島也將啟動(dòng)一系列的改造工作，大批的棚戶區(qū)改造居民都對(duì)住房有著新的迫切需求。

記者采訪了許多今年即將啟動(dòng)征遷的居民，他們告訴記者他們拆遷改造有兩種補(bǔ)償方式一種是貨幣補(bǔ)償，一種是異地安置，大部分愿意選擇貨幣補(bǔ)償，拿著補(bǔ)償款在“住得習(xí)慣”的主城買(mǎi)套新房，他們買(mǎi)房也是“剛需”，同樣刺激著樓市的發(fā)展。