本報(bào)訊（青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng) 記者 葛均艷）3月份新房二手房成交量一度大幅上揚(yáng)。近日，記者走訪獲悉，目前島城焦點(diǎn)區(qū)域內(nèi)二手房與新房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象非常的明顯，尤其是教育資源相對(duì)優(yōu)越的成熟社區(qū)，二手房與新房價(jià)格差更為明顯，尤其是東部沿海的高端住宅、新都心及嶗山區(qū)域等新興片區(qū)尤為突出。

市南區(qū)：學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求“有一套出一套”

最近幾年來，青島二手房價(jià)上漲明顯，尤其是教育資源相對(duì)優(yōu)越的市南區(qū)上漲更為明顯。記者走訪獲悉，位于市南區(qū)中西部的 湛山、大學(xué)路、江蘇路是青島三大重點(diǎn)學(xué)區(qū)，這三個(gè)區(qū)域的房源非常搶手。記者走訪獲悉，這三所學(xué)校周邊的房源掛牌均價(jià)分別為2.45萬元/平米、3.1萬元/平米和2.6萬元/平米。

“本來學(xué)區(qū)房流動(dòng)性很大，一般幾年之后就會(huì)易主，但是二胎政策放開之后，購房者買到之后，不會(huì)急于出手，第一胎上完學(xué)之后，第二胎在用，所以流動(dòng)起來更慢了。”江蘇路房產(chǎn)中介王先生告訴記者，“現(xiàn)在房子是有一套出一套”。

據(jù)了解，總體來看，市南的各大板塊的均價(jià)全部突破15000元/平方米，湛山板塊二手房均價(jià)已經(jīng)突破3萬大關(guān)，相比較二手房的穩(wěn)定上漲，新房盡管數(shù)量較少，但是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)二手房較低，一旦入市，就成為購房焦點(diǎn)。魯潤靜園項(xiàng)目起價(jià)大約19000元/平方米，與周邊二手房相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，銷售也非常的火爆。

新都心：部分二手房價(jià)突破2萬大關(guān)

新都心是2011年后在青島中部區(qū)域速度崛起的房地產(chǎn)片區(qū)之一，憑借萬科、中海等房企大鱷的深耕，目前這一片區(qū)的二手房已具有較強(qiáng)的競爭力，這些二手房小區(qū)普遍房齡較短，物業(yè)配套齊全，這讓它們?cè)诙址渴袌鰺岫纫哺w速提升。

據(jù)記者了解，如今中海清江華府二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.7萬元/平方米，萬科城二手房掛牌均價(jià)1.55萬元/平方米，萬科藍(lán)山二手房掛牌均價(jià)1.82萬元/平方米。與這些“昂貴的二手房相比”新都心多個(gè)在售新盤就顯得“性價(jià)比”超高了。

“目前新都心新房資源越來越少，所以二手房也越來越搶手，尤其是該片區(qū)商業(yè)配套越來越完善，后續(xù)潛力會(huì)更大。”據(jù)記者了解，有的二手房目前價(jià)格已經(jīng)越過2萬元線。而周邊新房均價(jià)大約1.3萬元/平方米左右，一手房與二手房之間的價(jià)格差非常大，“一二手房價(jià)倒掛”現(xiàn)象也最為明顯。

嶗山區(qū)：高端商業(yè)區(qū)聚人氣

相比較其它區(qū)域，嶗山區(qū)既有千萬級(jí)豪宅也有較為平民化的剛需住宅。從整體房價(jià)走勢(shì)來看，格局是由南自北、由中向四周輻射型由高向低降低。作為新興片區(qū)浮山后成為越來越多購房者的置業(yè)首選，二手房市場也非常的火爆。

記者走訪獲悉，該區(qū)域東城國際、魯信長春花園等二手房源，單價(jià)基本在1.9萬-3.2萬/平方米之間，而去年下半年入市的的新盤金地悅峰，首期開盤的均價(jià)在2萬左右，周邊二手房價(jià)格要遠(yuǎn)超于高端新盤房價(jià)。

“浮山后如今也是高攀不起啦”，市民劉先生在海爾路辦公，他已經(jīng)看過多家樓盤但是因?yàn)閮r(jià)格較高，一直遲遲沒有出手。記者了解到，除了交通便利、教育資源優(yōu)質(zhì)外，近兩年來片區(qū)的中、高端商業(yè)購物中心陸續(xù)開業(yè)納客，生活更加便利。

專家： 四方面考量選取性價(jià)比高者

對(duì)于購房者來說，是選取二手房還是新房？業(yè)內(nèi)專家建議可以從四方面考慮。一是地段價(jià)值性。目前中心城區(qū)的新房項(xiàng)目供給較少，可開發(fā)的土地也相對(duì)較少，大多也都位于次中心城區(qū)以及遠(yuǎn)郊縣；而二手房則分布在各個(gè)區(qū)域，并且社區(qū)較為成熟，交通、生活配套設(shè)施也較為完善。汽車限號(hào)措施的實(shí)施后，交通因素對(duì)于購房置業(yè)來說也顯得更為重要。

二是戶型實(shí)用性。同一區(qū)域內(nèi)，可針對(duì)房源戶型、實(shí)用性等方面進(jìn)行分析。新房戶型較大，并且戶型的設(shè)計(jì)一般與當(dāng)前市民的生活習(xí)慣較為吻合，但出房率相對(duì)較低。而二手房雖然中小戶型居多、總價(jià)低，但是與居住相關(guān)的一些功能性并未被減弱，因此居住的實(shí)用性很多時(shí)候反而會(huì)較高。

另外，還要考慮入住急迫性和配套完善性。新房期房居多，交房入住時(shí)間較長，且交房中間也存在一定風(fēng)險(xiǎn)；而二手房具有現(xiàn)房優(yōu)勢(shì)，購買即可入住，但房齡較大。二手房的社區(qū)物業(yè)、配套相對(duì)完善，經(jīng)過了入住之后的檢驗(yàn)和考驗(yàn)，而新房項(xiàng)目的物業(yè)、配套尚不成熟，還需檢驗(yàn)。