“聽說房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅要改增值稅了，房產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)可能會(huì)下降，那改前改后有啥變化？房價(jià)能降嗎？”55歲的濟(jì)南市民于女士很關(guān)注新聞，最近半個(gè)多月以來鋪天蓋地的“營改增”信息讓她有些似懂非懂“稅改”到底給生活帶來什么？

    營改增后房產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)將下降

5月1日起，營改增全面推開的試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)4大行業(yè)，營業(yè)稅將退出歷史舞臺。“營改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)會(huì)下降，這是一定的。但不排除個(gè)別企業(yè)稅負(fù)上升。”山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任、財(cái)稅專家潘明星說。

潘明星解釋，營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額全額，增值稅是對各個(gè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中新增的價(jià)值征稅，也就是在繳稅時(shí)，扣除了上一環(huán)節(jié)已征稅款，解決重復(fù)征稅的問題。比如甲商品需要A、B、C、D四個(gè)企業(yè)協(xié)作完成，每個(gè)企業(yè)增值100元，A把產(chǎn)品以100元的價(jià)格賣給B，B加工成新產(chǎn)品后以200元的價(jià)格賣給C，C再加工后把產(chǎn)品以300元的價(jià)格賣給D，D最后以400元的價(jià)格賣給消費(fèi)者。按照現(xiàn)行營業(yè)稅（全額征稅）的計(jì)稅辦法，假設(shè)稅率是4%，A、B、C、D分別繳納100×4%=4元、200×4%=8元、300×4%=12元、400×4%=16元的稅，甲商品總負(fù)稅40元，稅負(fù)率10%。甲商品如果改為繳納增值稅，A、B、C、D企業(yè)分別繳納100×4%=4元、(200-100)×4%=4元、(300-200)× 4%=4元、(400-300)×4%=4元的稅，甲商品總負(fù)稅16元，稅負(fù)率4%，減稅效應(yīng)顯著。且每個(gè)企業(yè)各創(chuàng)值100元，各繳納4元稅，避免了重復(fù)征稅。

潘明星說，以上是從原理上講的。在稅收運(yùn)行中，企業(yè)減稅的程度主要取決于購進(jìn)扣稅的情況。在銷售規(guī)模一定的情況下，企業(yè)繳稅多少取決于購進(jìn)的多少。購進(jìn)多的稅負(fù)下降，購進(jìn)少的稅負(fù)上升。如果企業(yè)在稅改前大量購進(jìn)（如購置不動(dòng)產(chǎn)等），將導(dǎo)致營改增后進(jìn)項(xiàng)稅額減少，稅負(fù)增加。同時(shí)如果企業(yè)采購不規(guī)范，且對方無法提供合規(guī)發(fā)票，企業(yè)將無法抵稅，也將導(dǎo)致稅負(fù)上升。

    房價(jià)能否跟著降還要考慮市場因素

既然從理論上說，整個(gè)行業(yè)稅負(fù)下降了，開發(fā)商成本降了，那我們是不是可以猜測，房價(jià)也將跟著下降呢？對于這個(gè)問題，多位專家的回答是：“不好說”。

潘明星認(rèn)為，稅負(fù)的下降對于房企而言，畢竟僅占成本很小一部分，難以推動(dòng)整體房價(jià)下降。但稅改等政策綜合運(yùn)用對房地產(chǎn)價(jià)格的影響還有待觀察。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，不是成本決定房價(jià)，而是市場決定房價(jià)。他舉例說：樓盤成本5萬元/平方米，如果市場可以賣6萬元/平方米，沒有一個(gè)人會(huì)賣5.9萬元/平方米；但是如果市場只能賣4.5萬元/平方米，企業(yè)也不會(huì)死扛著。

    個(gè)人賣房，百萬房款省稅2400元

對于普通市民而言，營改增以后房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)確實(shí)比以前省錢了。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局3月24日發(fā)布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》規(guī)定，在北、上、廣、深4市之外的地區(qū)，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

營改增后個(gè)人購買不足2年的二手房出售時(shí)增值稅征收率為5%。之前營業(yè)稅稅率5%，增值稅征收率也是5%，看上去這個(gè)比率一樣，但財(cái)稅專家指出，營改增后，稅負(fù)實(shí)際上略微降一點(diǎn)。這是為什么呢？

舉個(gè)例子：5月1日前，個(gè)人將未滿2年的住房對外銷售，那他應(yīng)該繳納營業(yè)稅。房子售價(jià)100萬元，就該繳100萬元×5%=5萬元。5月1日后再賣，繳納的就是增值稅了，增值稅是按不含稅價(jià)格計(jì)稅的，應(yīng)該繳100萬元/(1+5%)×5%=4.76萬元。算下來，繳增值稅將比繳營業(yè)稅少0.24萬元。企業(yè)“五一”后買房 可能幾年不用交稅

對于企業(yè)而言，營改增之后，買房就更劃算了。“最近來咨詢的企業(yè)不少，都是打算五一之后買房的。”4日，工業(yè)南路附近一棟寫字樓的售樓顧問介紹。

企業(yè)買房這本賬其實(shí)很容易算。根據(jù)稅改新政，營改增后，所有購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)或服務(wù)的企業(yè)，將從銷售方獲得增值稅專用發(fā)票，可抵扣本企業(yè)的稅款。企業(yè)買房后，由于房產(chǎn)的價(jià)值較高，且可以抵扣稅，營改增后，房地產(chǎn)下游企業(yè)稅負(fù)將降低。簡單地說，就是買房子的企業(yè)，稅負(fù)將降低。很多企業(yè)可能好幾年不用繳稅。