【編者按】二胎新政實(shí)施、“營(yíng)改增”發(fā)文，近來(lái)影響青島樓市的新政紛紛“劍指”大戶型。而與此同時(shí)，一向以剛需購(gòu)房者為主力的青島樓市則在各類政策的影響下凸顯出一批改善置業(yè)者，他們以比剛需更雄厚的購(gòu)房實(shí)力迅速占領(lǐng)了樓市半壁江山，致使大戶型房源成交量復(fù)蘇，豪宅樓盤(pán)全面回暖。

在沉寂多年的改善型購(gòu)房市場(chǎng)重新興盛之后，作為主體的改善型置業(yè)者也與往年相比出現(xiàn)了明顯的變化。除了與以往一樣對(duì)于樓盤(pán)地段、建筑質(zhì)量等因素高要求之外，在房屋單價(jià)、置業(yè)區(qū)域等方面也有了全新的定義。

【變化一】

普遍追求品質(zhì)社區(qū) 相比之前更重視物業(yè)服務(wù)

以前土豪們買房追求越貴越好，“依著山傍著海，面積大夠氣派”是他們選房的不二準(zhǔn)則。但是現(xiàn)如今，追求品質(zhì)社區(qū)的想法普遍存在于改善型購(gòu)房者的需求當(dāng)中，住宅的私密性、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞，以及是否是品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都成為他們關(guān)注的重點(diǎn)。

“我們現(xiàn)在住的房子一開(kāi)始物業(yè)還挺好，結(jié)果由于房齡越老越大，久而久之的居然變成了‘沒(méi)物業(yè)’，這讓我們非常頭疼。”打算在今年換個(gè)大三居的沈女士告訴記者，以前大家對(duì)物業(yè)沒(méi)什么概念，覺(jué)得物業(yè)費(fèi)是一項(xiàng)沒(méi)有必要的支出。但現(xiàn)在看一些物業(yè)服務(wù)健全的品質(zhì)住宅小區(qū)更受大家追捧。而且在“身價(jià)”方面，物業(yè)服務(wù)健全的小區(qū)房?jī)r(jià)只漲不跌，相反一些物業(yè)服務(wù)跟不上的小區(qū)，即使占據(jù)絕佳地段，二手房也很難找到買家。

除了物業(yè)服務(wù)外，是否品牌開(kāi)發(fā)商也成為改善型購(gòu)房者考慮的首要因素。“我們?cè)诮o購(gòu)房者推薦一些房源的時(shí)候，說(shuō)到小區(qū)的名字購(gòu)房者都會(huì)首先問(wèn)是誰(shuí)家開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，如果得知是海信、魯信、中海、萬(wàn)科等品牌開(kāi)發(fā)商的住宅，購(gòu)房者普遍會(huì)露出滿意的神色。”閩江路上一家二手房中介的工作人員告訴記者，即使在二手房市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的品牌依舊有著含金量。

【變化二】

二手房“房齡”遭挑剔 改善型購(gòu)房者追求“次新房”

今年很多改善型購(gòu)房者也不在盲目追求好地段的二手房了，相反對(duì)二手房的房齡比較挑剔。“我們年初在臺(tái)灣路附近看好一套二手房，房子的位置非常好，18樓還能看海。”年初加入改善大軍的李女士告訴記者，雖然這套海景房?jī)r(jià)格比較合理，面積也夠大，但是最終她沒(méi)出手的主要原因是房齡太老了。“2003年的房子，房齡已經(jīng)有13年了，我們可以接受最多七八年的房子，超過(guò)十年的就不想考慮了。”李女士這樣告訴記者。

像李女士這樣對(duì)二手房房齡比較“挑剔”的改善型置業(yè)者今年明顯增多，與往年不同的是，他們更多的看重次新房，大部分改善型可以接受的房齡8年以內(nèi)的二手房，如果有特別滿意某項(xiàng)條件，也會(huì)有適當(dāng)放寬要求，但如果是普通住宅超過(guò)10年房齡，多數(shù)改善型置業(yè)者都表示不想接受了。

“早在前幾年，還有不少購(gòu)房者為了追求好地段，不惜買下價(jià)格較貴且房齡較大的二手房。而且這其中不乏有些人認(rèn)為，好地段的房子即使將來(lái)被拆遷也會(huì)讓自己大賺一筆。”資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉先生說(shuō)：“但是現(xiàn)如今很多改善型購(gòu)房者考慮的是，好地段地價(jià)昂貴，拆遷變得越來(lái)越不現(xiàn)實(shí)；其次，房齡較久的住宅產(chǎn)權(quán)年限也會(huì)縮水，70年后住宅產(chǎn)權(quán)該何去何從如今還是個(gè)未知數(shù)，因此越來(lái)越多的購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)注這類問(wèn)題。”

【變化三】

改善置業(yè)出手漸豪氣 購(gòu)房預(yù)算“蹭蹭漲”

“往年18000元/㎡的樓盤(pán)很多置業(yè)者都覺(jué)得貴，但是今年很明顯的市場(chǎng)火爆起來(lái)，單價(jià)20000元/㎡的房子居然也賣得很好。”對(duì)近幾年的青島樓市頗有研究的權(quán)威投資客老楊告訴記者，2014年的時(shí)候樓市明顯衰落，很多單價(jià)在15000-18000元/㎡的樓盤(pán)門(mén)庭冷落。然而，在今年改善置業(yè)大軍重回樓市之后，對(duì)于單價(jià)的接受程度讓他頗感驚訝。

“很多近幾年興起的好地段，例如浮山后片區(qū)、新都心片區(qū)、市南區(qū)北部腹地等區(qū)域，新盤(pán)相繼賣出20000元/㎡以上的單價(jià)，但由于樓盤(pán)位置好，小區(qū)配套設(shè)施優(yōu)越且居住氛圍濃厚，再加上是品牌開(kāi)發(fā)商打造，讓相當(dāng)一部分改善型購(gòu)房者‘很買賬’。”

記者對(duì)幾位改善型購(gòu)房者進(jìn)行采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，在樓盤(pán)單價(jià)的接受程度上，很多人以20000元/㎡作為理想價(jià)格，也有少數(shù)可以接受單價(jià)25000-30000元/㎡的高端項(xiàng)目。從年初開(kāi)始，金地悅峰、魯潤(rùn)靜園、中城嘉匯以及都市果嶺這幾個(gè)“次豪宅”項(xiàng)目都得到購(gòu)房者熱捧，而還未開(kāi)售的海信紹興路66號(hào)項(xiàng)目，也因其優(yōu)越的地理位置以及提前問(wèn)世的高品質(zhì)小區(qū)規(guī)劃備受關(guān)注，即便如今還沒(méi)有正式對(duì)外宣傳，價(jià)格還未釋放，也輕松地得到了大批購(gòu)房者的青睞。

【變化四】

多數(shù)改善型購(gòu)房者表示拒絕高層 多層|洋房|小高層受追捧

近幾年來(lái)，由于房屋建筑業(yè)態(tài)的多樣性，住宅不再以單一的高層，而有了小高層、多層、洋房等不同建筑業(yè)態(tài)的區(qū)分。高層房源價(jià)格較低，但公攤大，越來(lái)越不吃香?，F(xiàn)如今，除了購(gòu)房資金緊張的剛需購(gòu)房者外，多數(shù)改善型購(gòu)房者開(kāi)始對(duì)高層“不買賬”！

“改善”拒絕“高層”的現(xiàn)象，應(yīng)該算是今年改善型購(gòu)房者除了對(duì)價(jià)格接受度變寬松之外的另一大特點(diǎn)了。在多個(gè)項(xiàng)目的售樓中心記者實(shí)地采訪時(shí)了解到，很多改善型置業(yè)者會(huì)直接開(kāi)門(mén)見(jiàn)山的詢問(wèn)房源業(yè)態(tài)，并且會(huì)明確表示拒絕高層房源，而直接詢問(wèn)多層、洋房及小高層業(yè)態(tài)的房源。

“多層的公攤小、得房率高是主要原因，其次多層房源以及近年來(lái)大熱的花園洋房，其居住舒適度都遠(yuǎn)高于高層。”業(yè)內(nèi)人士解釋，現(xiàn)如今不少電梯洋房打破了“6層以下無(wú)電梯”的窘境，甚至更有高端住宅會(huì)打造電梯入戶的居住體驗(yàn)，此外洋房的綠化率比較高，花園面積大，會(huì)因?yàn)闃I(yè)態(tài)的稀缺而格外“值錢”，自己居住舒適、未來(lái)升值空間也大，這讓手中資金雄厚的改善型購(gòu)房者格外關(guān)注。

【變化五】

近郊置業(yè)接受程度普遍提升 “潮爸辣媽”有車代步住別墅

在當(dāng)下“改善型置業(yè)眾生相”中，除了以上四點(diǎn)外，越來(lái)越多的年輕中產(chǎn)階級(jí)人群開(kāi)始青睞并接受近郊，這也是今年改善型市場(chǎng)的一大特色。

往年，近郊置業(yè)大都是中老年客群為主，今年這種情況有了很大的變化。“我上個(gè)月在城陽(yáng)區(qū)的鑫江水青花都買的新房，130㎡的小高層總價(jià)還不到100萬(wàn)，有我以前在臺(tái)東的老房子兩個(gè)那么大。”說(shuō)起剛買的新房，林女士有些眉飛色舞。“現(xiàn)在每個(gè)家庭都有會(huì)開(kāi)車的成員，并且有私家車，近郊片區(qū)置業(yè)交通方面的障礙減小很多。即使住到城陽(yáng)區(qū)，往來(lái)主城區(qū)也是‘不費(fèi)吹灰之力’”。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在越來(lái)越普及的私家車讓近郊置業(yè)不再受限，尤其是年輕的中產(chǎn)階級(jí)，更不會(huì)將交通及距離當(dāng)成是購(gòu)房的“絆腳石”。當(dāng)購(gòu)房的眼界放寬了，近郊片區(qū)樓盤(pán)的超高性價(jià)比就凸顯出來(lái)了。在主城區(qū)買三居室的錢可以到近郊購(gòu)置聯(lián)排或疊拼別墅，這能讓居住品質(zhì)大大提升，如此大的誘惑吸引越來(lái)越多的中產(chǎn)階級(jí)離開(kāi)主城，前往近郊置業(yè)！