密集調(diào)控、三條紅線、集中供地、房企暴雷......2021年，在經(jīng)濟壓力之下，在疫情反復之中，在史無前例的金融調(diào)控策略之下，全國房地產(chǎn)行業(yè)都面臨前所未有的困局，遭遇史無前例的價格波瀾。對青島而言，2021年是青島十四五規(guī)劃開局之年，全新的發(fā)展格局之下，青島開啟新一輪城市規(guī)劃，從拼價格到競品質(zhì)，一系列政策敦促著島城房地產(chǎn)市場向著更加良性的方向發(fā)展，這些能夠載入史冊的大事如同時代的烙印，昭示著2021年青島房地產(chǎn)業(yè)特有的經(jīng)濟發(fā)展軌跡。

城市規(guī)劃：打開全新發(fā)展格局

2021年3月，青島公布《青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》，提出未來五年，青島將統(tǒng)籌現(xiàn)代化大都市空間、規(guī)模、產(chǎn)業(yè)三大結(jié)構(gòu)，科學布局生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大空間，形成多中心、網(wǎng)絡化、組團式、開放型、城鎮(zhèn)空間形態(tài)，打造更具競爭力、更具發(fā)展活力、更可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化國際灣區(qū)。

青島七區(qū)三市未來將如何布局？其中，統(tǒng)籌市南、市北、李滄、嶗山和城陽區(qū)發(fā)展，強化總部商務、金融貿(mào)易、創(chuàng)新創(chuàng)意、時尚消費、文化交流等核心功能。發(fā)展環(huán)灣都市三大主城片區(qū)：堅持聚灣強心、主輔聯(lián)動，打造與主城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的黃島、即墨、膠州三大主城片區(qū)。建設(shè)環(huán)灣都市四大戰(zhàn)略節(jié)點：堅持網(wǎng)絡化、專業(yè)化發(fā)展，重點建設(shè)藍谷、董家口、姜山、南村四大功能性戰(zhàn)略節(jié)點。培育平度萊西青島都市圈兩大獨立的綜合性節(jié)點城市：深化突破平度萊西攻勢，提高城市綜合承載能力，放大提升在青島都市圈和膠東經(jīng)濟圈發(fā)展能級。發(fā)展現(xiàn)代化新市鎮(zhèn)：依托沿海發(fā)展軸、青濰海陸發(fā)展軸、青煙城鎮(zhèn)發(fā)展軸、青東城鎮(zhèn)發(fā)展軸、青諸城鎮(zhèn)發(fā)展軸，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化新市鎮(zhèn)。

落戶新政：降低落戶門檻

3月15日，青島深化戶籍制度改革，發(fā)布落戶新政。新政策放寬了學歷、技能人才落戶條件，關(guān)于對其他學歷人才的學歷要求，由現(xiàn)行政策的全日制擴大至國家承認學歷的大專以上學歷人員（含技工院校、職業(yè)院校畢業(yè)生）；堅持居住優(yōu)先，取消原有單套商品住宅城區(qū)（市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)）90平方米以上、新區(qū)（青島西海岸新區(qū)、紅島經(jīng)濟區(qū)、即墨區(qū)）60平方米以上的面積限制，實現(xiàn)在我市取得居住性質(zhì)的合法產(chǎn)權(quán)型房屋人員（含已辦理房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽備案）及其近親屬即可辦理落戶。

隨后，膠州市發(fā)布了《膠州市人民政府關(guān)于進一步深化戶籍制度改革的意見》（以下簡稱《意見》），全面放開城鎮(zhèn)落戶政策。從膠州市公安局了解到，《意見》明確了五大類城鎮(zhèn)落戶途徑，即：人才落戶、居住落戶、親屬投靠落戶、穩(wěn)定就業(yè)落戶和賦權(quán)激勵落戶；暢通了入鄉(xiāng)返鄉(xiāng)人員落戶渠道；強化了落戶權(quán)益保障等。隨后，山東省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于支持青島西海岸新區(qū)進一步深化改革創(chuàng)新加快高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的通知青島西海岸新區(qū)進一步降低落戶條件全面放開落戶限制實現(xiàn)落戶“零門檻。繼膠州、西海岸新區(qū)全面放開落戶后，平度市政府出臺了《關(guān)于進一步深化戶籍管理制度改革的意見》，全面放開外來人口落戶城鎮(zhèn)限制。

共有產(chǎn)權(quán)：政策進一步放寬

2021年2月中旬，城陽區(qū)發(fā)布消息，申請城陽區(qū)人才共有產(chǎn)權(quán)住房放寬到中專及同等學歷，此前最低要求為大專學歷。2020年3月中旬，城陽區(qū)出臺了《關(guān)于吸引人才享受共有產(chǎn)權(quán)住房政策的實施意見》，從房源和資金方面給予支持，確定的人才分為七個層次，對不同層次人才購房時由企業(yè)承擔購房總價的20%或30%，與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)。

2月22日，青島市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于進一步優(yōu)化人才住房建設(shè)和籌集工作的意見》，面向公眾征求意見。征求意見稿明確，市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)以城市更新為支撐，通過盤活利用閑置建筑等方式籌集人才住房，也可在商品住房項目劃定20%比例的房源優(yōu)先面向人才銷售。另外在人才住房的售價方面，意見稿明確：各區(qū)市確定的人才住房銷售價格原則上應不高于同區(qū)域商品住房預售方案擬銷售價格的80%。

另根據(jù)該意見：產(chǎn)權(quán)型人才住房簽訂購房合同滿5年可上市交易；不滿10年的，需將購房時以限定價格購買的部分面積，按照成交價格與購買時限定價格差價的50％交納土地收益；超過10年的，不需交納土地收益。各區(qū)（市）公開銷售的人才住房，需提供不低于可售套數(shù)2．5%的房源作為市本級人才住房。共有產(chǎn)權(quán)政策進一步明晰，為產(chǎn)權(quán)型人才住房的交易提供了政策保障，保證了購買者公平交易的權(quán)利。

建筑質(zhì)量：試點“碼上驗房”

2021年，青島在全國率先出臺商品房“分戶驗收作業(yè)指導書”，試點新建商品房一戶一碼的“電子檔案”，業(yè)主在收房前掃碼可看新房“體檢報告”，該做法后續(xù)在全省多城市推廣。與此同時，青島開始試點推廣“住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險”。

按照《實施方案》，將本市行政區(qū)域內(nèi)新建住宅工程項目作為工程質(zhì)量潛在缺陷保險主要試點對象，鼓勵其他房屋建筑工程項目開展工程質(zhì)量潛在缺陷保險試點。住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險的基本承保范圍主要為：整體或局部倒塌，地基產(chǎn)生超出設(shè)計規(guī)范允許的不均勻沉降，陽臺、雨篷、挑檐等懸挑構(gòu)件和外墻面坍塌 （含脫落）或出現(xiàn)影響使用安全的裂縫、破損、斷裂，主體承重結(jié)構(gòu)部位出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫、變形、破損、斷裂。以及國家、省、市法律、法規(guī)、規(guī)章和工程建設(shè)強制性標準規(guī)定的其他情形。同時還包括圍護結(jié)構(gòu)保溫工程、防水工程、裝飾裝修工程、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程、供熱與供冷系統(tǒng)工程等內(nèi)容。

三孩政策：促戶型更新迭代

2021年7月20日，《中共中央國務院關(guān)于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的決定》（下稱《決定》）正式發(fā)布，標示著我國進入了實施“三孩”生育政策的時代。三孩政策落地對于樓市的影響是巨大且深遠的，它將推動樓市新一輪主力產(chǎn)品更新迭代。考慮到一家三代人、三個孩子的結(jié)構(gòu)居多，四居室房源以后或越來越多，而改善型購房客群的換房需求也隨之釋放。

2021年，青島市諸如浮山后、新都心、東李、西海岸靈山灣、城陽中心城區(qū)等片區(qū)，不少房企已先政策一步，開發(fā)出一些四居室的房源，并多數(shù)能提供更好的教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)服務。

集中土拍：有效抑制地價過熱

12月15日，隨著西海岸最后17宗地塊成交，連續(xù)三天的青島三批次土拍正式結(jié)束。針對此次土拍所反映出的市場特點，業(yè)內(nèi)人士總結(jié)出三點：“熱門流拍”“底價成交”以及“拼單拿地”。回顧從5月份開始的三次集中土拍，從第一次開平路地塊拍出近年來的最高地價，再到第二次土拍多以底價成交，再到第三次土拍多宗熱門地塊流拍，土拍市場的變化與今年樓市走勢契合。

值得注意的是，2021年開始，青島從土地拍賣開始實施“控地價”“競品質(zhì)”。自今年第二次集中供地起，島城開始實施控地價、競品質(zhì)的規(guī)則。一些網(wǎng)絡土拍時熔斷的地塊，轉(zhuǎn)為線下競小區(qū)品質(zhì)。也就是說，那些能用較少的錢拿地，又能做出更高品質(zhì)的產(chǎn)品的房企，才會脫穎而出。這一轉(zhuǎn)變也正契合了目前人們購房時關(guān)注品質(zhì)的觀念。

房企暴雷：多項目出現(xiàn)維權(quán)

過去的一年，全國房企暴雷不斷，傳導市場情緒。房企的暴雷和債務違約源于三道紅線和銀行的兩道紅線，地產(chǎn)行業(yè)是個高資金密集的行業(yè)，高周轉(zhuǎn)融資渠道窄的房企容易出現(xiàn)”暴雷“。恒大等相繼債務違約，而暴雷房企在青島也有多個項目。如今的行業(yè)正在進行“優(yōu)勝略汰”，行業(yè)集中度提高，目前還在排雷的過程，買房首先是安全邊際。前不久，中央經(jīng)濟工作會議首提“精準拆雷”，進一步明確將“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”作為首要目標。

房企暴雷房子成為”爛尾樓“概率大增，最受傷的是買房人。而那些在今年交付的小區(qū)也大批量出現(xiàn)維權(quán)，從市區(qū)到近郊，多個項目出現(xiàn)維權(quán)，維權(quán)進入高峰期。

加強監(jiān)管：規(guī)范商品房預售金

2021年，青島出臺了一系列新規(guī)保障購房者權(quán)益。10月21日，青島發(fā)布《商品房預售資金監(jiān)管暫行實施細則》公開征求意見的通知，旨在規(guī)范我市商品房預售資金監(jiān)管，確保預售資金用于商品房項目工程建設(shè)，維護商品房交易當事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。提出監(jiān)管賬戶設(shè)立后，預售人不得擅自變更。確需變更監(jiān)管賬戶的，預售人應當與原承辦銀行共同向監(jiān)管機構(gòu)申請并經(jīng)審核通過后，與新承辦銀行重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，并將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金轉(zhuǎn)入變更后的監(jiān)管賬戶。

2021年5月6日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳網(wǎng)站掛出 《關(guān)于進一步加強商品房銷售環(huán)節(jié)房屋面積明示和房產(chǎn)測繪成果使用有關(guān)工作的通知》，通知要求自6月1日起，商品房買賣合同應明確房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、其所分攤的共有建筑面積部位及分攤面積，并約定面積差異處理方式。自2021年6月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或商品房承銷機構(gòu)在與購房者簽訂商品房買賣合同時，應按照《山東省商品房銷售條例》有關(guān)規(guī)定，將房屋（含地下儲藏室、車位、車庫）的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、其所分攤的共有建筑面積部位及分攤面積在合同中予以明確（若儲藏室、車位、車庫按個銷售，應在合同中單獨約定），并約定面積差異處理方式。

交通配套：地鐵串起“大青島”

2021年12月底，全線貫通的1號線，讓西海岸真正融入主城區(qū)。而在2021年9月6日，青島地鐵軌道交通又傳來新消息，國家發(fā)展改革委正式批復了青島市城市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃（2021－2026年）包括2號線二期 （東段）、5號線、6號線二期 （南段）、7號線二期、8號線支線、9號線一期、14號線和15號線一期等多條線路。作為影響樓市的關(guān)鍵因素之一，地鐵不僅會改變城市的交通狀況，還會帶動地鐵沿線的土地開發(fā)、新生商業(yè)帶和經(jīng)濟帶形成，成為城市經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。多條地鐵線上新，新的熱門板塊呼之欲出。其中地鐵2號線延長段將帶火東李片區(qū)及后海老城區(qū)。而地鐵5號線為浮山后及后海濱海歡樂城帶來更多便利，地鐵6號線將打通西海岸及老膠南片區(qū)。地鐵8號線支線將膠州主城區(qū)納入城市軌道網(wǎng)絡，還有地鐵15號線更是串起了院士港、黑龍江路居住區(qū)、流亭區(qū)域及即墨通濟新區(qū)、動車小鎮(zhèn)，讓即墨也享受地鐵紅利。

同樣是在2021年，第二條海底隧道正式開工，而在建成之后，將不僅有效緩解第一條海底隧道的通行壓力，更重要的是將縮短黃島腹地與青島通行距離，而這對于關(guān)注青島房價的購房者來說，無疑又是一條好消息。

未來三年：主城城中村力爭清零

2021年12月28日，青島市第十六屆人大常委會第三十七次會議舉行，在本次會議上，副市長張軍同志作關(guān)于青島城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動方案的報告。會議提出，將全面推動實現(xiàn)更高水平宜居宜業(yè)，將青島建設(shè)成為高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高效能治理的現(xiàn)代化國際大都市。

此次會議，提出了三年攻堅任務，開展歷史城區(qū)保護更新、重點低效片區(qū)（園區(qū)）開發(fā)建設(shè)、舊城舊村改造建設(shè)、市政設(shè)施建設(shè)、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、地鐵建設(shè)及地鐵沿線開發(fā)建設(shè)、停車設(shè)施建設(shè)、公園城市建設(shè)八大行動。這其中，備受廣大市民關(guān)注的舊城舊村改造建設(shè)三年攻堅行動即將啟動。據(jù)悉青島市計劃三年改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共1108個、30萬戶；啟動改造城中村81個、5．5萬戶，重點推進市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)范圍內(nèi)的27個城中村、2．4萬戶改造工作。力爭通過三年攻堅行動，市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)（建成區(qū)）2000年以前建成的老舊小區(qū)改造和現(xiàn)有城中村改造基本清零。

青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 李雯