本報訊（青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 葛均艷）進(jìn)入“紅五”之后，住宅市場火爆的同時，青島寫字樓市場也活躍起來。近日，記者走訪市北區(qū)采訪獲悉，包括中鐵青島廣場在內(nèi)的幾個寫字樓項目有望在近期入市，尤其是年底前即將開通的地鐵3號線南段，成為各大寫字樓項目去化的新節(jié)點。業(yè)內(nèi)分析，對于開發(fā)企業(yè)來說，在搭乘地鐵快車的同時，也要重視自身項目特色的開發(fā)，爭取在激烈的市場競爭中占得鰲頭。

租賃回暖

吸納量回升空置率下降

凈吸納量回升空置率下降根據(jù)DTZ戴德梁行發(fā)布的一季度青島房地產(chǎn)市場回顧中提到的數(shù)據(jù)，截止2016年第一季度，青島甲級寫字樓總存量975,128平方米，市南存量最大，占總存量的64%。其中，市南區(qū)CBD總存量為626921平方米、嶗山區(qū)存量為230900平方米，市北區(qū)117307平方米。

進(jìn)入2016年以來，青島住宅市場區(qū)劃速度顯著提高，在剛剛過去的4月份新房成交突破兩萬套大關(guān)。與此同時，寫字樓市場也租售情況也有所抬頭。“隨著行業(yè)調(diào)整結(jié)束與租賃回暖，青島全市甲級寫字樓凈吸納量將有所回升，空置率略有下降”，DTZ戴德梁行青島公司分析師李祿告訴記者，從具體商圈來看，目前嶗山CBD與市北CBD，空置率分別降至19.1%與22.5%。

市北區(qū)CBD作為青島寫字樓聚集區(qū)之一，經(jīng)過前幾年的積累，目前寫字樓項目可謂是“鱗次櫛比”，記者近日實地走訪時獲悉，目前中海大廈 、卓越大廈等較早投入使用的寫字樓基本已入住滿員。新興寫字樓諾德廣場等項目近期的租售情況也有所改觀。

競爭仍在

10多個項目今明兩年入市

盡管吸納量有所回升，但是長期來看，存量依舊在增長。根據(jù)DTZ戴德梁行提供的數(shù)據(jù)，到2019年，青島甲級寫字樓總存量將會達(dá)到為1,909,710平方米，市南存量占比仍是最大，而嶗山與市北寫字樓將隨著供應(yīng)的增加，存量占比將有所提高。其中，嶗山區(qū)總供應(yīng)量為481700平方米，市北CBD大約1909710平方米。

青島的中央商務(wù)區(qū)，市北CBD堪稱青島寫字樓開發(fā)的典型代表區(qū)域。沿連云港路從南往北走，記者看到，目前中央商務(wù)區(qū)內(nèi)卓越世紀(jì)中心、國際航運中心等10余個項目已經(jīng)成型，按照計劃都將于今年至2017年陸續(xù)投入使用。

“經(jīng)過前幾年的開發(fā)，市北CBD的寫字樓項目集中將投入市場，區(qū)域競爭壓力不容忽視”，李祿表示，對于寫字樓的開發(fā)企業(yè)來說，今后面臨的競爭壓力只會多不會少。記者實地探訪時看到，市北CBD內(nèi)寫字樓項目扎堆建設(shè)，項目與項目之間的距離不超過50米。從各個項目張貼的招商標(biāo)語不難看出區(qū)域競爭的激烈程度。

租金漲幅不大

寫字樓銷售18000元/平方米

值得注意的是，受入市量的影響，市北區(qū)寫字樓的租金情況變化不大，與市南區(qū)、嶗山區(qū)相比依舊處在最低位。根據(jù)DTZ戴德梁行提供的數(shù)據(jù)，從2016年第一季度來看，青島甲級寫字樓市場租金為每月每平方米124.7元。其中，嶗山CBD新上市寫字樓質(zhì)量較好，隨著大型金融企業(yè)總部進(jìn)駐，租金逐步上升，至每月每平方米114.2元；市北CBD甲級寫字樓供應(yīng)量增大對租金產(chǎn)生了一定影響，平均租金至每月每平方米93.0元。

記者采訪了解到，從目前該片區(qū)在售的寫字樓價格來看，大部分位于15000元/平方米-18000元/平方米左右。其中，諾德廣場寫字樓目前在售B棟27層，均價約為17000元/㎡ ;而作為CBD地標(biāo)級建筑，卓越世紀(jì)中心目前在售均價為18000元/㎡ 。

位于吳興路139號中鐵青島廣場近日爆出入市時間，據(jù)該項目置業(yè)顧問介紹，該項目建筑面積在40平方米~2000平方米不等，價格在16000元/平方米~17000元/平方米。具體開盤時間計劃會在5月底或者是6月。

地鐵通車

出行方便上班族租房成本降低

該區(qū)域發(fā)展一大利好訊息，就是地鐵3號線南段年底通車。該消息自發(fā)布之日起，該片區(qū)的房地產(chǎn)項目再次活躍起來，其中也包括寫字樓項目。尤其是地鐵3號線敦化路站周邊在售寫字樓項目最為集中。包括諾德廣場、中鐵青島廣場等項目。

“早就盼望地鐵開通了，這片租金太高了，如果地鐵開通之后，我會選擇到李村附近租房，租金就便宜很多了。”記者采訪時碰到在中海大廈上班的李靜，她告訴記者，目前每月房租在2300元/平方米。實際上，該片區(qū)寫字樓周邊的住宅房租之高一直是困擾著上班族。記者了解到，目前市北區(qū)寫字樓周邊住宅的租金均價約為2175元/月，最貴的CBD區(qū)域均價為2690元/月，如果地鐵3號線南段開通之后，在李村租房的話，房租明顯會便宜不少。目前李村公園附近套二房租大約1700元/平方米左右。

地鐵的開通不僅僅會利好上班族，對于寫字樓的租售更是利好消息。中鐵?青島廣場等寫字樓項目目前就重打“地鐵牌”。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著地鐵的開通，市北區(qū)地鐵沿線的寫字樓項目將迎來新一輪去化機(jī)遇，對于開發(fā)企業(yè)來說，在搭乘地鐵快車的同時，也要重視自身項目特色的開發(fā)，爭取在激烈的市場競爭中占得鰲頭。