近期，青島新建住宅、二手住宅高漲的成交量，讓人們感受到了房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升的溫度。為高成交數(shù)字貢獻力量的除了剛需和改善置業(yè)者，也不乏一些投資型置業(yè)者。雖然房地產(chǎn)產(chǎn)品五花八門，但“好買易賣”的住宅似乎仍是投資人的最愛。

住宅優(yōu)勢一籮筐：好買易賣稅低產(chǎn)權長

住宅之所以受到投資型置業(yè)者的垂青，與其“穩(wěn)定”的特點有直接關系。首先，住宅投資門檻較低，如果是在一座城市的首套房，目前最低首付甚至僅需要支付總房款的20%，而貸款利率則可以申請到最低八五折房貸，各類稅費也相對較低。相比商業(yè)地產(chǎn)的首付50%以上，貸款利率上浮10%以上，住宅無疑是更好入手。

其次，由于青島已進入新一線城市之列，越來越多的外來人口涌入青島工作安家，對于住宅的需求持續(xù)增加，無論是購買還是租賃都存在大體量的消費群體。加之住宅產(chǎn)權一般為70年，可操作時限相對較長，這讓不少專業(yè)投資者可以長期運作名下的不動產(chǎn)。

特別是不少投資客熱衷的高端住宅，雖然投資金額相對較大，但相比同樣需要大手筆投入的商鋪、寫字樓，住宅“租賃加自身升值”的雙重盈利模式讓投資人感覺更加穩(wěn)妥。在房屋以高租價快速回攏資金的同時，房屋自身價值也在快速提升。例如五六年前入手麥島新建住宅的投資者，如今月租收入已接近萬元，而住房單價早已從當時購買時的2萬元/平上漲為4萬元/平，漲幅接近一倍。

商業(yè)投資門檻較高 租賃及后期操作成為關鍵

雖然“一鋪養(yǎng)三代”的諺語在樓市已流傳多年，但商業(yè)較高的投資門檻仍讓不少投資者望而卻步。目前，信貸資金重點是支持政策性支持的項目，商業(yè)地產(chǎn)項目很難和過去一樣，再獲得銀行貸款的支持。這就出現(xiàn)了上文中談到的購買商業(yè)類型房源首付高、利率上浮等問題。

而從市場現(xiàn)狀來看，商鋪、辦公產(chǎn)品以及公寓多數(shù)是憑借租賃進行收益的，由于二手商業(yè)房源交易稅費過高，鮮有人通過二次商業(yè)售賣作為投資回報盈利手段。一旦商業(yè)產(chǎn)品投入二手房買賣市場，去化周期是較長的，不少中介都遇到過掛出三五年商鋪無人問津的情況。

另外，商業(yè)投資的高門檻并不局限在物質基礎，商業(yè)投資對于購買人的投資經(jīng)驗有著極高的要求。我們在房地產(chǎn)市場中常常見到，有些地處旺角，甚至是城市中央的寫字樓、商鋪常年空租，未能盈利。商業(yè)類型房源對于各要素的要求是極高的，上至周邊人流量、商業(yè)氛圍，下至房源面積乃至房門朝向，一個細小的硬傷也可能導致無法成功運作。

近郊及周邊城市存潛力 或能實現(xiàn)“低投入高回報”

作為初級房產(chǎn)投資者，經(jīng)濟能力有限，該如何投資呢？筆者建議可關注城市近郊以及主城區(qū)近鄰的中小城市，由于受大城市的輻射，大城市經(jīng)濟外溢和農村人口進大城市的第一步往往都選擇在城市周邊的小城市，所以今后的發(fā)展都是有機會的。如果加上軌道交通的建設，這些中小城市馬上可以變成方便又宜居的新城，實現(xiàn)“低投入高回報”并非難事。

而商業(yè)投資則需要更加謹慎，最好提前進行詳細的產(chǎn)品考察，搜集大量數(shù)據(jù)或請教行業(yè)專家。如果不能夠認真分析商業(yè)地產(chǎn)的需求，盲目投資只會帶來更大的風險。