“萊蕪路學(xué)區(qū)房，73平方米，總價(jià)256萬(wàn)元，7月份可辦手續(xù)。”近期，隨著小學(xué)招生報(bào)名塵埃落定，學(xué)區(qū)房卻再度火熱起來(lái)。不過(guò)和三四月份買方主動(dòng)不同，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房賣方很積極，其中不少賣方還是前不久的買方。其實(shí)，這并不奇怪，很多學(xué)區(qū)房就是買進(jìn)上戶口，待孩子一上學(xué)就賣出，如此“擊鼓傳花”，無(wú)形中也加劇了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的“水漲船高”。

賣學(xué)區(qū)房不能虧本

“學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已經(jīng)這么高了，現(xiàn)在出手買值不值得？”市民孫女士的女兒明年就要上小學(xué)，如今她正在猶豫是否要購(gòu)買一套學(xué)區(qū)房，“學(xué)區(qū)房會(huì)不會(huì)有跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)？”

雖然曾經(jīng)和孫女士有同樣的疑慮，但是劉女士卻早在一年前購(gòu)買了一套江蘇路小學(xué)的學(xué)區(qū)房。“房東買了不到半年就轉(zhuǎn)手，他就是為了孩子上學(xué)。”劉女士說(shuō)，“買房我交了不少稅，加上中介費(fèi)一共四萬(wàn)多元。”目前劉女士的孩子已經(jīng)開始報(bào)名入學(xué)，她正在考慮轉(zhuǎn)手的問(wèn)題。劉女士說(shuō)：“就算不加價(jià)，這四萬(wàn)元也要加在房?jī)r(jià)里，買個(gè)學(xué)區(qū)房總不能虧本吧。”這樣算下來(lái)，兩年內(nèi)劉女士的學(xué)區(qū)房每年都增長(zhǎng)了四萬(wàn)元。

目前，學(xué)區(qū)房主要是為了孩子落戶入學(xué)，產(chǎn)權(quán)并不是最關(guān)注的部分，所以很多人住一段時(shí)間就會(huì)轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)手率非常高。“面積小的房子根本沒(méi)法住，有的只是買房落個(gè)戶，入學(xué)后轉(zhuǎn)手賣掉。”齊東路一家中介工作人員表示，“就算可以居住的大房子，大多也會(huì)在孩子上初中后就賣了。”高轉(zhuǎn)手率也支撐了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的水漲船高。“學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)手，會(huì)有稅費(fèi)和中介費(fèi)，別說(shuō)跌價(jià)，每年5%的漲幅是底線。”上述中介人士介紹。不僅如此，從江蘇路小學(xué)等幾個(gè)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)二手房掛牌價(jià)來(lái)看，單價(jià)較高的往往是房齡較短的房子，一是可以使用貸款，二是居住舒適度較高。

一房?jī)捎?物超所值

一部電視劇《虎媽貓爸》曾經(jīng)引發(fā)不少家長(zhǎng)的共鳴。“我很贊成虎媽的態(tài)度，將來(lái)我們沒(méi)有多余的能力幫孩子，只能期望孩子上個(gè)好學(xué)校，有個(gè)好起點(diǎn)。”如今“二孩”政策的放開，讓侯先生的思想發(fā)生了變化。“以前是一個(gè)孩子上學(xué)，感覺(jué)不在意，但是今年‘老二’要出生，兩個(gè)孩子差三歲，一套學(xué)區(qū)房能‘兩用’，感覺(jué)很劃算。”記者了解到，“二孩”政策放開后，不少家長(zhǎng)為兩個(gè)孩子購(gòu)買一套學(xué)區(qū)房的意愿大大增強(qiáng)。

“學(xué)區(qū)房一年四季都有來(lái)買的，房源很緊俏。”紀(jì)女士在安徽路附近開了一家房產(chǎn)中介，近七八年時(shí)間她見(jiàn)證了周邊學(xué)區(qū)房從單價(jià)一萬(wàn)元向三萬(wàn)元快速躍進(jìn)。她有個(gè)小本子，上面密密麻麻記錄了各種房源信息，紀(jì)女士告訴記者，在經(jīng)歷了一段快速上漲期后，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房的價(jià)格一直穩(wěn)定上漲。“一些想要二孩的家長(zhǎng)，本來(lái)也要換房子，現(xiàn)在都瞅準(zhǔn)了學(xué)區(qū)房。”紀(jì)女士說(shuō)：“周圍只要出來(lái)300萬(wàn)元左右能住的學(xué)區(qū)房，基本都有三四個(gè)客戶來(lái)爭(zhēng)。”

其實(shí)，房源的緊俏反而擴(kuò)大了學(xué)區(qū)房的范圍。“幾年前江蘇路、大學(xué)路和嘉峪關(guān)路等周邊學(xué)區(qū)房受關(guān)注，現(xiàn)在不僅文登路、太平路、德縣路、萊蕪路周邊的學(xué)區(qū)房熱度一直很高，連湛山附近、南京路、燕兒島路、澳門路附近都是學(xué)區(qū)房的熱土。”樓市觀察人士表示，隨著學(xué)區(qū)房需求的增加，不僅是傳統(tǒng)的市南西部，市南東部、市北臺(tái)東、嶗山海爾路附近等區(qū)域的學(xué)區(qū)房都成為二手房成交的主力。

學(xué)區(qū)房越小單價(jià)越高

由于目前義務(wù)教育階段的 “就近入學(xué)”原則，家長(zhǎng)購(gòu)得學(xué)區(qū)房成功落戶之后就可以讓孩子就近就讀名校。不過(guò)，在學(xué)區(qū)房交易中，大家關(guān)注的還是入學(xué)權(quán)，所以面積小的學(xué)區(qū)房最吃香，可謂“花小錢辦大事”。記者了解到，這樣的小房子大部分都只能落戶，雖然配備了簡(jiǎn)單的生活起居用品，但也不能長(zhǎng)住。

“因?yàn)槊娣e小，總價(jià)相對(duì)較低。”紀(jì)女士說(shuō)，不過(guò)近幾年面積小的學(xué)區(qū)房單價(jià)卻是蹭蹭上漲，十幾平方米和二十多平方米可以賣到50萬(wàn)元，甚至60萬(wàn)元。記者查看了中介提供的幾套學(xué)區(qū)房房源，發(fā)現(xiàn)這些房子單價(jià)已經(jīng)非常高，以大學(xué)路周邊的學(xué)區(qū)房為例，純?yōu)槁鋺舻?0至20平方米小戶型基本賣到60萬(wàn)元至75萬(wàn)元之間，相比起來(lái)，其他的在售學(xué)區(qū)房均價(jià)在2.6萬(wàn)元至3萬(wàn)元/平方米之間。“就拿大學(xué)路附近20平方米以內(nèi)的小戶型來(lái)說(shuō)，2008年我就在這附近賣房，此類純落戶學(xué)區(qū)房總價(jià)在40萬(wàn)元以內(nèi)，當(dāng)時(shí)已經(jīng)覺(jué)得天價(jià)，大致在2013年前后，這樣的房子就能賣60—70萬(wàn)元，已經(jīng)漲了快一倍。到了今年，這樣的房子已經(jīng)超過(guò)75萬(wàn)元。”大學(xué)路附近一家房屋中介工作人員介紹。

部分老房貸款有望松綁

江蘇路、大學(xué)路、太平路周邊沒(méi)有新盤，大多都是上世紀(jì)80年代的老房子，最新的也是20世紀(jì)90年代的，基本房齡都在20年以上，老的甚至已經(jīng)有七八十年的歷史。記者了解到，這一片的房源都很老，不能貸款的房源差不多占到了三分之二。“一次性付款是主流，即使貸款限制也很多。”有中介表示。

記者最近從島城銀行房貸市場(chǎng)了解到，雖然房貸期限最長(zhǎng)30年的紅線并沒(méi)有調(diào)整，但是部分銀行也已放寬了二手房貸款年限，有的銀行 “貸款年限+房齡”最長(zhǎng)可到55年。“貸款期限加房齡，我們行最長(zhǎng)可到50年。”記者以普通購(gòu)房者身份咨詢島城部分銀行房貸人員，工行一名個(gè)貸經(jīng)理介紹說(shuō)，假設(shè)一套房子房齡已20年，不考慮貸款人年齡等條件，這套房子最長(zhǎng)可貸款30年。“房貸期限最長(zhǎng)30年，這個(gè)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的紅線并沒(méi)有調(diào)整。”河北銀行青島分行一名個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，“二手房 ‘貸款期限+房齡’最長(zhǎng)可到55年。”不過(guò)島城中行、建行、農(nóng)行、交行等主要銀行貸款仍執(zhí)行 “貸款期限+房齡不超過(guò)40年”的規(guī)定。

“樓齡長(zhǎng)、貸款期限相對(duì)較短，對(duì)很多二手房買家、特別是有意購(gòu)買學(xué)區(qū)房的買家來(lái)說(shuō)是一大利好。”有業(yè)內(nèi)人士表示，舉例來(lái)說(shuō)，如果房子已有30年樓齡，以前最多只能貸到10年，現(xiàn)在可以貸到20年甚至更長(zhǎng)，這在一定程度上會(huì)帶動(dòng)老房的交易量。

學(xué)區(qū)房投資還需謹(jǐn)慎

“學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，有些人就想投資，但是這個(gè)得考慮清楚。”有業(yè)內(nèi)人士提醒，“不建議純投資，因?yàn)橛姓唢L(fēng)險(xiǎn)，有砸在手里的可能，這個(gè)真得看眼光。”不過(guò)，即使為了孩子上學(xué)，有些家長(zhǎng)會(huì)早早出手。“在青島劃片入學(xué)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了很多年，雖然學(xué)區(qū)房不會(huì)大漲，但是價(jià)格攀升也是一種趨勢(shì)。”該業(yè)內(nèi)人士分析，從孩子出生到上學(xué)，學(xué)區(qū)房的變數(shù)較大，一般在孩子4到5歲時(shí)考慮比較合適，就近入學(xué)政策在短期內(nèi)對(duì)學(xué)區(qū)房影響不大。

此外，業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，學(xué)區(qū)房作為樓市的一項(xiàng)特殊的“功能性產(chǎn)品”，短時(shí)間內(nèi)身價(jià)或?qū)⒗^續(xù)走高。不過(guò)，隨著不少名校在新區(qū)建設(shè)分校，未來(lái)青島優(yōu)質(zhì)教育資源的分布會(huì)愈發(fā)合理，屆時(shí)，讓適齡子女就讀好學(xué)校可能不再局限于市南老城區(qū)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)或?qū)⒅饾u趨于平穩(wěn)。

值得注意的是，二手房買賣中，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶與戶口遷移并不是同時(shí)進(jìn)行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，而后再行辦理戶口遷移手續(xù)，賣家將原有戶口從房產(chǎn)所在的地址中遷出，而后買家才能將家庭成員的戶口遷入。雙方應(yīng)書面約好戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出，因此買方對(duì)戶口延遲遷出問(wèn)題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。

卓越E+商務(wù)開啟“合伙人”時(shí)代

5月26日，卓越E+戰(zhàn)略品牌發(fā)布會(huì)盛大舉行，名嘴竇文濤、卓越集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁王衛(wèi)鋒、卓越集團(tuán)戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理李文濤、卓越集團(tuán)青島公司總經(jīng)理鄒國(guó)發(fā)等出席本次盛會(huì)。針對(duì)卓越·世紀(jì)中心4#樓整售，特別舉行了與合作伙伴鈺泰藍(lán)石的整售簽約儀式。

本次發(fā)布會(huì)一大亮點(diǎn)便是著名節(jié)目主持人竇文濤先生，與卓越集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁王衛(wèi)鋒、光大安石資產(chǎn)管理公司總裁胡兵先生齊聚一堂，上演了一場(chǎng)精彩的“鏘鏘青島行”，竇文濤充分發(fā)揮其王牌欄目主持人的豐富閱歷，從中國(guó)的發(fā)展、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和趨勢(shì)不斷提升延伸，隨著話題逐漸深入，更與兩位嘉賓一起深入淺出地討論了如何定義一個(gè)高端商務(wù)寫字樓的核心價(jià)值的話題。時(shí)而幽默、時(shí)而犀利，妙語(yǔ)連珠，觀點(diǎn)鮮明，博得了現(xiàn)場(chǎng)嘉賓陣陣熱烈的掌聲，最后通過(guò)對(duì)青島CBD的解讀及卓越·世紀(jì)中心出眾的軟硬件優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步肯定了卓越·世紀(jì)中心的區(qū)域商務(wù)價(jià)值。

曹璽銘 萬(wàn)科未來(lái)公園重?zé)ê影豆珗@生活

5月28日，未來(lái)公園首映在萬(wàn)科未來(lái)城售樓處榮耀發(fā)布。此次盛舉吸引數(shù)千人爭(zhēng)相參與，超旺的人氣為未來(lái)城贏得了“滿堂彩”。據(jù)介紹，未來(lái)公園是萬(wàn)科聯(lián)手政府斥資幾千萬(wàn)，全面改造升級(jí)水清溝河道項(xiàng)目。將原有的水清溝進(jìn)化為未來(lái)的清水灣，促進(jìn)新市北生態(tài)環(huán)境升級(jí)。未來(lái)公園將“生態(tài)舒適、時(shí)尚活力、帶動(dòng)城市生活”作為河道改造的終極目標(biāo)，不久將為市民迎來(lái)一個(gè)全新的水清溝河道。

作為青島萬(wàn)科新十年的一號(hào)作品，未來(lái)城擁有“萬(wàn)科品牌”、“央景大城”、“市北之心”、“生態(tài)升級(jí)”等醒目標(biāo)簽。未來(lái)全系配套，將滿足你對(duì)生活的所有想象。緊鄰青島第一條“過(guò)海”地鐵M 1號(hào)線，這是一座地鐵城；內(nèi)有約12萬(wàn)平方米商服配套，這是一座商業(yè)城；多齡段學(xué)府相伴，這是一座教育城。歐式宮廷園林，片區(qū)內(nèi)罕有的人車分流社區(qū)；建面約82—141平方米定制裝修誠(chéng)品，戶戶南北通透，全方位貼合客戶需求，貼心、人性、智能，全面致敬理想人居。未來(lái)公園，是萬(wàn)科對(duì)生態(tài)環(huán)境的傾心致敬，它將給一直以來(lái)急需升級(jí)改造、重?zé)ㄈ莨獾睦锨鄭u贏得重大機(jī)遇。

袁勁松 銀豐地產(chǎn)攜精工三盤進(jìn)軍青島

5月24日、25日，銀豐地產(chǎn)2016媒體行活動(dòng)在濟(jì)南成功舉辦，島城媒體齊聚一堂，深刻感受了銀豐集團(tuán)的實(shí)力。

銀豐集團(tuán)成立于1999年，歷經(jīng)17載風(fēng)雨沉淀，現(xiàn)已形成集金融投資、房地產(chǎn)開發(fā)、生物工程于一體的控股企業(yè)集團(tuán)。秉承“誠(chéng)信做人，認(rèn)真做事，張弛有度，開拓進(jìn)取”的企業(yè)文化精髓，銀豐成為誠(chéng)信與品質(zhì)的保證。銀豐地產(chǎn)作為銀豐集團(tuán)的重要組成板塊，注冊(cè)資金6.8億元，占據(jù)濟(jì)南布局全省，涵蓋高端住宅、別墅等住宅系列，同時(shí)涉及高檔寫字樓、企業(yè)孵化器等綜合類項(xiàng)目的開發(fā)和營(yíng)造。2016年在中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)排行榜中，銀豐地產(chǎn)位列284位，實(shí)現(xiàn)了新的跨越式發(fā)展。

今年，銀豐攜精工三盤入駐青島，開啟了其戰(zhàn)略布局青島的序幕。據(jù)了解，銀豐三盤雄踞青島繁華核心——臺(tái)東商圈。擁有完善便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)，距M1、M2、M4地鐵口僅500米，是不折不扣的地鐵名盤。稀缺地段，絕版區(qū)位，三盤投資價(jià)值不可小覷。銀豐故里，60席多層住宅組成，建面約120—140平方米的全明套三戶型，南北通透，居住舒適度極高。同時(shí)，作為整個(gè)臺(tái)東區(qū)域罕見(jiàn)的電梯洋房，稀缺價(jià)值一目了然。銀豐晶品，位于遼寧路繁華商圈、靠近M2、M4雙地鐵干道，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)，建面約30-70平方米精裝公寓，小戶型低總價(jià)，是投資居住的絕佳選擇。 李延平