6月3日下午，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下稱“意見”），要求落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房；支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)出租住房。業(yè)內(nèi)人士認為，這份文件對于房東及租房客來說，都是一個重要利好。

 鼓勵“商改租”

公寓出租率可能會更高

新政“意見”明確，支持租賃住房建設(shè)。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租。

將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房后，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當按照居民標準執(zhí)行。

 解讀

業(yè)界人士向記者表示，新政對樓市影響最大的無疑是“商改租”的政策。

外地人85后小娟至今沒有買房，每年奔波在租房市場。西區(qū)一些公寓租價與周圍小區(qū)價格相差無幾，但小娟表示從沒有考慮過，“至少水電氣的價格要高出不少。”

金陽光集團副總載喬愛民認為，目前我國商用物業(yè)不但滯銷、空置嚴重，而且總量仍在不斷增加，商用物業(yè)如何“去庫存”和“盤活存量”是房地產(chǎn)業(yè)最頭疼的問題。培育租賃市場的政策可能就是為解決此問題而設(shè)定的。

喬愛民說，“如果商業(yè)用房可改為租賃住房，公寓租房可獲得正名，相對于剛工作的大學(xué)生來說，是個不錯的選擇。

我愛我家置業(yè)顧問劉燕認為，水電氣價格在調(diào)整后一視同仁，這一政策的出臺將增加公寓改為住宅出租的吸引力。“目前揚州公寓產(chǎn)品不少是與商業(yè)綜合體連在一起，政策出臺落實后，租客的選擇空間將會加大。”

劉燕分析，如果今后更多的公寓產(chǎn)品加入租賃市場，市場的平均租金可能會進一步下行，有利于外來人員扎根揚州，增強城市吸引力。其次是會有大量空置商辦物業(yè)改變成租賃住房進行經(jīng)營，未來揚州公寓成交或“量增價跌”。

 “房中房”解禁

有望抑制租賃價格快速上行

新政“意見”提出，支持和規(guī)范個人出租住房，鼓勵住房租賃消費，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

解讀

今年即將畢業(yè)留揚州找工作的小林，翻遍不少租房網(wǎng)站，能夠租的房源基本都是在60平方米左右的小戶型，好一點的房源，月租都是1500元以上。“頭一年工資也就每月3000元，要拿出一半工資付房租。”小林有些為難。雖然一些中介公司告訴他，可以找一個人合租，但小林還是更希望租住一間獨立的20平方米左右的房間。

20平方米左右，對于新建小區(qū)用于出租的普通住房來說，意味著要將100平方米的房屋分割成4套“房中房”。

劉燕介紹說，雖然我市租房市場“房中房”一直存在，但由于沒有明文規(guī)定，多少有打“擦邊球”嫌疑。“現(xiàn)在允許通過合理、合法的途徑來實施，市場上"二房東"可能會多起來，租下一些房子，改造成小隔間，就可以賺錢了。”

不過，市場人士表示，什么情況下可以改，什么情況下不可以改，仍然需要政府相關(guān)部門有詳細的規(guī)劃說明，否則執(zhí)行起來會存在難度。

“總之，允許"房中房"，一方面可以化大為小，滿足不同要求，減輕租房人的經(jīng)濟負擔(dān)；另一方面，增加租房的供應(yīng)，有望抑制租賃價格快速上行。”中廣置業(yè)揚州公司負責(zé)人表示，但是政策是否能夠得到開發(fā)商或者投資機構(gòu)積極響應(yīng)存在不確定性。

 房租與繳稅

期待租房支出抵扣個稅

新政“意見”要求，住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。

“意見”提出，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減為按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。

解讀“房東啥時候交過稅?。總浒噶艘欢?，誰會去備案??？”老朱因長年在揚做白酒生意，是租房市場上的?？?。他告訴記者，是不是租住房屋，執(zhí)法部門也沒有判定的依據(jù)，難以操作；房東單方面提高租金，克扣押金，租戶恐怕也沒辦法。

對此，劉燕表示認同，由于租房不像買房那樣，必須要到房管部門登記，政策雖好，但對房東的約束難以控制。劉燕認為，本次新政的一大亮點是，“對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題，釋放的信號是，將來進行個稅改革時，將考慮把個人承租的租金支出作為一項費用扣除。”

“目前，個人所得稅起征點為3500元，而租房客月收入大都在三四千元，如果把租金支出扣除，這將是一個重要利好。”劉燕說。