調(diào)整公積金政策、放寬商辦類房產(chǎn)戶口準(zhǔn)入、部分取消限購(gòu)、修改外地戶籍購(gòu)房社保繳存門檻、契稅打折……青島在最近不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)成為山東各地樓市解綁的前行“標(biāo)桿”。

經(jīng)濟(jì)低迷 市場(chǎng)面臨諸多挑戰(zhàn)          

據(jù)記者調(diào)查，自2021年下半年，樓市進(jìn)入了新一輪發(fā)展周期，市場(chǎng)整體壓力較大，房地產(chǎn)形勢(shì)并不樂(lè)觀。據(jù)各平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月1日-4月24日，青島新建商品住宅成交24097套，比去年同期下降36.5%，其中，新建商品住宅成交4231套，比去年同期下降56.7%。今年5月份，在公積金新政、房貸利率下調(diào)等新政策刺激之下，市場(chǎng)環(huán)比有增幅，但同比去年依然下滑，有數(shù)據(jù)顯示，5月份青島新房住宅成交約9252套，同比去年減少21.07%；成交面積約為114.24萬(wàn)平方米，同比去年減少16.05%。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，當(dāng)前樓市低迷的主要原因，第一是客戶消費(fèi)意愿降低，受外部不利因素影響，部分客戶收入的不穩(wěn)定性增加，對(duì)意向購(gòu)房客戶的置業(yè)信心產(chǎn)生了較大影響；第二是政策利好兌現(xiàn)存在滯后性，今年包括青島在內(nèi)的多個(gè)城市，對(duì)于樓市調(diào)控政策進(jìn)行了不同力度的寬松，但是力度有限，從根本上逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)效果不大；第三是客戶期待更大的優(yōu)惠力度，當(dāng)前市場(chǎng)上“特價(jià)房”“抵賬房”“團(tuán)購(gòu)房”等優(yōu)惠政策頻出，客戶擔(dān)心自己買在高點(diǎn)，也就因此推遲了置業(yè)計(jì)劃。

利好政策頻出 售樓處到訪量提升          

自6月3日起，青島連發(fā)5條樓市新政，從調(diào)整限購(gòu)區(qū)域、購(gòu)房條件以及支持改善性住房需求三大方面，以及提高公積金貸款額度等全面調(diào)整樓市政策， 那么，6月新發(fā)布樓市政策對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

在政策剛出臺(tái)時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士已表示，政策正常一周后將會(huì)觸達(dá)市場(chǎng)，同時(shí)業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)為這些政策的出臺(tái)整體上將會(huì)利好樓市。

6月13日，據(jù)貝殼發(fā)布了最新樓市數(shù)據(jù)，青島市商品住宅成交量1972套，環(huán)比下降6.18%，成交面積約24萬(wàn)平米，成交均價(jià)為14774元/平米。從區(qū)域來(lái)看，西海岸新區(qū)成交692套位居第一，城陽(yáng)區(qū)成交422套位居第二，可以看出，隨著城陽(yáng)區(qū)和西海岸新區(qū)解除限購(gòu)政策和契稅優(yōu)惠政策的推出，在青島樓市上有了較好的反映。

從日成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量最高是6月11日，成交380套，成交面積48655平方米;成交量最低是6月12日，成交套數(shù)109套，成交面積12514平方米。從區(qū)域來(lái)看，西海岸新區(qū)成交692套位居第一，城陽(yáng)區(qū)成交422套位居第二。

綜合以上數(shù)據(jù)，可以看出，隨著城陽(yáng)區(qū)和西海岸新區(qū)解除限購(gòu)政策和契稅優(yōu)惠政策的推出，在青島區(qū)域樓市里有了較明顯的反映。

記者還注意到，本輪青島新政主要是西海岸新區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)及主城區(qū)部分區(qū)域限購(gòu)放開(kāi)，隨著新政落地，不少售樓處到訪量都出現(xiàn)了激增，有置業(yè)顧問(wèn)及二手房經(jīng)紀(jì)人欣喜地表示，近期市場(chǎng)明顯開(kāi)始恢復(fù)熱鬧了，客戶咨詢的也多了。

政策效應(yīng)還需市場(chǎng)消化      

青島某新建商品房銷售顧問(wèn)趙經(jīng)理向記者透露，“目前青島除了主城四區(qū)，其他區(qū)域限購(gòu)全部解開(kāi)，公積金政策方面也有了新的政策，可以說(shuō)截至目前青島樓市所有的政策都已見(jiàn)底。”同時(shí)他也坦言，關(guān)于這些新政策，總體來(lái)看，還是對(duì)西海岸、城陽(yáng)、膠州等地的樓盤因新政影響更大些。

另外，此次青島新發(fā)布政策還帶來(lái)了青島樓市的“改善潮”。尤其是第二條新政——“出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內(nèi)再購(gòu)買1套住房”。帶動(dòng)了許多有改善需求的客戶到訪售樓處?！爸熬吐?tīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)政策，主要是想再購(gòu)買一套房子方便孩子上學(xué)。”正在售樓處看房的高先生告訴記者。

“整體來(lái)看，目前，雖然樓市是在回暖的路上，但市場(chǎng)邏輯已經(jīng)改變了，商品房消費(fèi)的對(duì)象主要是剛需和改善這兩部分人群，因此，各大城市針對(duì)不同購(gòu)房需求的購(gòu)房者，出臺(tái)了不同的寬松政策?！敝袊?guó)社科院特邀房地產(chǎn)專家、中房智庫(kù)特聘專家、中國(guó)生產(chǎn)力學(xué)會(huì)常務(wù)理事、青島市生產(chǎn)力學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)馮顯泉分析表示?！扒鄭u出臺(tái)寬松政策后，西海岸新區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)的新房看房率明顯提升了，售樓處到訪率也在提高，而這幾個(gè)板塊的供量和去化壓力都比較大。但綜合來(lái)看，政策效應(yīng)還需要市場(chǎng)消化，從政策回暖到市場(chǎng)回暖，需要一定的時(shí)間?！?/p>

馮顯泉還指出，寬松政策的發(fā)布，對(duì)當(dāng)前的樓市來(lái)說(shuō)，實(shí)屬重大利好。如果大的政策口徑堅(jiān)持不變，并在針對(duì)房地產(chǎn)的政策上再有所適度寬松，市場(chǎng)回暖也是值得期待。 不難看出，青島市針對(duì)剛需和改善家庭，采取適當(dāng)放寬購(gòu)房限制和鼓勵(lì)消費(fèi)的方式，在一定程度上刺激了居民的購(gòu)房需求。

塘鵝租售山東市場(chǎng)分析師張斌也曾在采訪中表示，這些政策可能會(huì)一定程度刺激觀望市場(chǎng)的客戶，實(shí)現(xiàn)樓市穩(wěn)中有漲，但對(duì)于投資和沒(méi)有購(gòu)房意向的群體來(lái)說(shuō)，并不會(huì)有太大影響，因此未來(lái)房住不炒仍然是樓市的主基調(diào)。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞 記者于爽