【案情簡介】

本案為因拆遷利益分配引起的房屋租賃合同糾紛。出租人曲某某與承租人青島某工貿(mào)有限公司于2000年5月7日簽訂《房屋租賃協(xié)議》，合同約定因征地賠償?shù)馁M(fèi)用按誰投資歸誰所有。后2013年曲某某與某社區(qū)居委會簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，最終案涉房屋于2018年拆遷。雙方對案涉場地上哪部分房屋由承租人青島某工貿(mào)有限公司所建、拆遷補(bǔ)償款應(yīng)由青島某工貿(mào)有限公司獲得的部分產(chǎn)生爭議。一審中，青島某工貿(mào)有限公司提供證人證言、手繪圖等欲證明其新建面積。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。因案涉房屋已拆遷，青島某工貿(mào)有限公司主張被告應(yīng)支付其房屋拆遷款，故青島某工貿(mào)有限公司應(yīng)舉證證明其建設(shè)房屋的事實(shí)及建設(shè)的房屋的面積、材質(zhì)以及水泥地面的具體面積，現(xiàn)青島某工貿(mào)有限公司提交的手繪圖、證人證言等相關(guān)證據(jù)不足以證明其主張，故青島某工貿(mào)有限公司要求被告支付其房屋拆遷款的事實(shí)，證據(jù)不足，一審法院不予支持。

【裁判結(jié)果】

二審中，雙方確認(rèn)青島某工貿(mào)有限公司承租案涉房屋后出租人曲某某不再實(shí)際控制案涉場地也未新建新的建筑物，考慮新建時間與案件訴訟時間相隔較久遠(yuǎn)，其案涉地點(diǎn)原為城中村附近，書面證據(jù)保存較困難，故當(dāng)庭向雙方釋明，可利用谷歌地圖、百度地圖、天地圖影像等軟件查詢案涉場地2000年左右的情況，以確認(rèn)爭議部分房屋在租賃前是否存在，進(jìn)而確認(rèn)是否由青島某工貿(mào)有限公司建設(shè)。青島某工貿(mào)有限公司利用上述APP軟件展示了案涉場地的歷史影像。最終二審法院認(rèn)為，青島某工貿(mào)有限公司一審已提供證人證言，初步證明其投資新建的面積在1100平米左右。二審中又通過軟件說明的方式，初步證明了案涉場地上的多處房屋面積。而曲某某在認(rèn)可青島某工貿(mào)有限公司在案涉場地有投資建設(shè)的情況下，作為被拆遷人，其是與拆遷部門確定具體拆遷面積、標(biāo)準(zhǔn)的一方當(dāng)事人，對拆遷面積、賠償分布及組成具有更強(qiáng)的舉證能力，但曲某某對被拆遷部分不能說明其建設(shè)部分與青島某工貿(mào)有限公司建設(shè)部分的面積區(qū)分，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。最終依據(jù)軟件中顯示的圖像及體現(xiàn)的面積支持青島某工貿(mào)有限公司部分訴訟請求。

【典型意義】

在城市更新和城市建設(shè)中，征收拆遷是關(guān)注的焦點(diǎn)。面對高額的拆遷補(bǔ)償款，各方受追逐利益最大化欲望驅(qū)使，往往會作出損害對方利益的行為，甚至同時會對拆遷改造的整體進(jìn)程造成阻礙。而對位于農(nóng)村或城中村的房屋租賃合同，往往是直接履行，書面證據(jù)保留不完善。本案的爭議焦點(diǎn)在于爭議房屋的建設(shè)者是誰，以此對應(yīng)相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款的歸屬。在上述地方所建房屋往往為自建房，沒有辦理相應(yīng)審批手續(xù)，對房屋的建設(shè)者來說，往往舉證較難。但是現(xiàn)代科技的進(jìn)步給我們解決這類問題提供了一定幫助?，F(xiàn)在百度地圖、谷歌地圖、天地圖等軟件均可以查詢歷史影像，只要輸入坐標(biāo)位置，或當(dāng)事人明確坐標(biāo)位置，可通過上述軟件的歷史影像功能找到當(dāng)年的地圖影像。在沒有其他證據(jù)的情況下，該種證據(jù)可以較為客觀的反映當(dāng)年的客觀真實(shí)情況，幫助當(dāng)事人舉證及法院認(rèn)定事實(shí)。對于新時代法官而言，要堅(jiān)持“服務(wù)大局走在前、司法為民走在前、改革創(chuàng)新走在前、隊(duì)伍建設(shè)走在前”目標(biāo)，努力提升服務(wù)人民群眾本領(lǐng)，要多學(xué)習(xí)新的技術(shù)，不僅可以引導(dǎo)當(dāng)事人利用新技術(shù)證明自己的舉證事項(xiàng)，更應(yīng)大膽在查明案件、認(rèn)定事實(shí)方面運(yùn)用新技術(shù)成果。

案例二：

因征收房屋造成合同目的無法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生經(jīng)營損失補(bǔ)償

應(yīng)考慮剩余期限及出租人接受補(bǔ)償實(shí)際情況認(rèn)定

【案情簡介】

本案系因征收補(bǔ)償分配引發(fā)的房屋租賃合同糾紛，2016年，出租人青島某包裝公司與承租人青島某科技公司簽訂《工業(yè)廠房租賃合同書》，約定租期至2022年。2020年案涉廠房被征收，雙方因征收補(bǔ)償分配發(fā)生爭議，青島某科技公司訴至法院，主張青島某包裝公司應(yīng)向其支付案涉廠房征收補(bǔ)償款中的搬遷補(bǔ)償費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償金、速遷獎勵及房屋裝修補(bǔ)償費(fèi)等。

一審法院認(rèn)為，青島某科技公司作為部分裝修及設(shè)施設(shè)備的投資人、所有權(quán)人以及實(shí)際的經(jīng)營主體，其系征收行為中房屋裝修、搬遷、停產(chǎn)停業(yè)損失的最終承受人。且征收過程中確定相應(yīng)補(bǔ)償數(shù)額的評估是以青島某科技公司對案涉房屋的部分裝修、設(shè)備價(jià)值等為標(biāo)的進(jìn)行的估值，青島某包裝公司就此獲得的補(bǔ)償款部分是基于青島某科技公司的投入，青島某科技公司獲得上述項(xiàng)目的補(bǔ)償符合公平原則以及誰投資誰受益的原則。一審法院對青島某科技公司主張的裝修損失補(bǔ)償費(fèi)用、《機(jī)器設(shè)備評估明細(xì)表》所涉機(jī)器設(shè)備搬遷補(bǔ)償費(fèi)、按照實(shí)際租賃面積和補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的搬遷補(bǔ)助費(fèi)予以支持。對停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，結(jié)合租賃合同的實(shí)際履行情況和公平原則，一審法院確定青島某科技公司取得50%的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，速遷獎勵費(fèi)系針對青島某包裝公司整體的搬遷獎勵，無法予以分割，亦應(yīng)當(dāng)歸青島某包裝公司所有。

【裁判結(jié)果】

二審認(rèn)為，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋被征收時的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。在租賃合同中，因征收房屋造成合同目的無法實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)生經(jīng)營損失補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)租賃合同的約定進(jìn)行處理，沒有約定的，應(yīng)考慮剩余期限以及出租人接受補(bǔ)償?shù)膶?shí)際情況予以認(rèn)定。本案中雙方對拆遷補(bǔ)償問題未在合同中進(jìn)行約定，雙方系因拆遷導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，且青島某科技公司交付租金至政府決定進(jìn)行征收之后，因此，其有權(quán)獲得停產(chǎn)停業(yè)損失。青島某包裝公司主張青島某科技公司未進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營，但青島某科技公司交納租金的行為本身即代表其對案涉房屋的利用與投入，且拆遷評估中亦包含青島某科技公司的附屬物及裝修部分，青島某包裝公司證據(jù)亦不足以證明青島某科技公司未進(jìn)行正常生產(chǎn)經(jīng)營。房屋征收對雙方的生產(chǎn)經(jīng)營均造成一定影響，雙方均應(yīng)獲得部分停產(chǎn)停業(yè)損失，一審法院結(jié)合合同實(shí)際履行情況對雙方應(yīng)獲得的比例進(jìn)行酌定，是一審法院行使自由裁量權(quán)的合法范圍，且裁量比例適當(dāng)。對一審判決予以維持。

【典型意義】

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，被征收房屋所有權(quán)人系給予補(bǔ)償?shù)膶ο蟆５珜τ谝呀?jīng)出租的經(jīng)營性用房，在房屋被征收時，承租人亦勢必會因此遭受房屋裝修、搬遷費(fèi)用及停產(chǎn)停業(yè)等損失，該損失與房屋征收行為之間存在利害關(guān)系，故，基于公平原則，應(yīng)當(dāng)由出租人給予承租人合理的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償往往涉及巨額補(bǔ)償款的給付，合法合理確定補(bǔ)償款的歸屬、比例分配非常關(guān)鍵，法官要行使好自由裁量權(quán)，做好利益衡量，平衡好各方利益。尤其是對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收時，哪方的業(yè)務(wù)、經(jīng)營受到影響，受損失的程度，停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。房屋租賃合同中，鮮有對如果涉及拆遷，拆遷補(bǔ)償款如何給付問題的約定，遇到拆遷，雙方往往爭議很大。如果之前在租賃合同中明確約定拆遷補(bǔ)償款歸屬，可以避免很多不必要的糾紛。

案例三：

租賃合同無效情形下

拆遷收益在出租人和承租人之間分配

【案情簡介】

出租人和承租人簽訂10年租賃合同，承租人租賃案涉房屋用于開辦公司生產(chǎn)經(jīng)營，并對房屋進(jìn)行了裝修增建。房屋租賃第二年，案涉房屋被政府統(tǒng)一拆遷，出租人作為房屋產(chǎn)權(quán)人，領(lǐng)取了房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物等評估補(bǔ)償費(fèi)、經(jīng)營性補(bǔ)助費(fèi)及搬遷補(bǔ)助費(fèi)。承租人起訴請求出租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及裝修增建損失。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，因案涉房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦無經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的相關(guān)證據(jù)，故根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，出租人與承租人就案涉房屋簽訂的《廠房租賃合同》無效。但承租人租賃案涉廠房后在其中實(shí)際進(jìn)行著生產(chǎn)經(jīng)營，在租賃期限內(nèi)，因拆遷行為直接導(dǎo)致了其無法繼續(xù)占有使用案涉房屋并進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，勢必產(chǎn)生相應(yīng)損失，故基于公平原則，在出租人實(shí)際獲得相應(yīng)拆遷補(bǔ)償?shù)那樾蜗?，承租人主張分配相?yīng)的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)獲得支持。本案中，根據(jù)承租人提交的廠房照片、裝修發(fā)票、合同等證據(jù)，可以認(rèn)定承租人對房屋進(jìn)行了裝修增建，故基于誰投資誰受益的原則，出租人亦應(yīng)當(dāng)給予承租人相應(yīng)的裝修補(bǔ)償。

【典型意義】

在房屋租賃過程中，當(dāng)因?yàn)檎魇盏仍驅(qū)е伦赓U合同不能繼續(xù)履行時，即便在租賃合同無效的情形下，承租人作為實(shí)際承租使用房屋的一方，因房屋拆遷而遭受停產(chǎn)停業(yè)、搬遷等損失也是客觀存在的，如征收補(bǔ)償?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償金、搬遷補(bǔ)償金全部由出租人享有，則會產(chǎn)生嚴(yán)重的利益失衡，有違公平原則和自然正義。因此，應(yīng)當(dāng)就相關(guān)補(bǔ)償在出租人與承租人之間進(jìn)行合理分配。對于房屋的裝修損失，承租人應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明其對房屋進(jìn)行了裝修增建。因而，承租人在使用租賃房屋過程中，應(yīng)當(dāng)注意保留相應(yīng)的證據(jù)，例如裝修的合同、發(fā)票，裝修前后的照片對比等。在承租人能夠提交充分證據(jù)證明其裝修損失的情況下，出租人應(yīng)在已領(lǐng)受補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi)對承租人的裝修損失進(jìn)行補(bǔ)償。

案例四：

當(dāng)國企改制遺留問題遇上拆遷

分層解決避免矛盾激化

【案情簡介】

1989年，被上訴人青島市李滄區(qū)某居民委員會作為出租人與作為承租人的上訴人簽訂《租賃房協(xié)議書》，約定：將出租人集體所有制土地上的閑置平房235套，建筑面積7755平方米，其中包括土地、上下水、公共設(shè)施和道路，共占地：27.5畝，出租給承租人。租賃期限為三十年，約定了租金每年68056元整，三十年租金共計(jì)2041680元，租金一次性全部付清。后作為承租人青島某國有企業(yè)進(jìn)行了改制和整體搬遷等，合同到期后，上述土地及房屋中仍有承租人老職工居住。被上訴人起訴要求上訴人返還案涉房屋及土地并按照市場價(jià)格交納合同到期至實(shí)際搬離騰讓案涉房屋期間的占有使用費(fèi)。

【裁判結(jié)果】

案涉《租賃房協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雖然合同約定的租賃期間為30年，但因當(dāng)時《中華人民共和國合同法》尚未頒布，還沒有對最長租賃期間的規(guī)定，即使超過20年期間部分無效，也不影響前20年租賃期間的合同效力。現(xiàn)案涉房屋土地租賃期限已經(jīng)屆滿，出租人不同意上訴人繼續(xù)租賃，按照市場價(jià)格交納合同到期后的占有使用費(fèi)予以支持。但是考慮到案涉房屋涉及到國有企業(yè)改制過程中老職工的遺留問題，在未能妥善解決該問題的情況下，直接判決騰讓案涉房屋與土地影響到老職工的居住等權(quán)益，可待相關(guān)部門出臺辦法之后解決，故駁回了出租人騰讓案涉房屋的訴訟請求。青島某公司上訴后，二審維持了一審判決。

【典型意義】

本案既涉及到國有企業(yè)的改制遺留問題，還涉及到村莊城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)問題。合同約定的租賃期限已經(jīng)到期，如果法院不予處理，不利于出租人青島市李滄區(qū)某居民委員會的權(quán)益保護(hù)，案涉房屋占地27.5畝，也不利于該居民委員會城鎮(zhèn)化建設(shè)的整體推進(jìn)。在沒有通過各方面協(xié)調(diào)解決老職工的居住問題的情況下直接判決騰讓案涉房屋及土地，也不利于老職工權(quán)益的保護(hù)。綜合本案具體情況，判決上訴人按照市場價(jià)格給付占有使用費(fèi)的基礎(chǔ)上對案涉房屋與土地暫時不予騰讓，既保障了被上訴人的合法權(quán)益，亦為政府協(xié)調(diào)各部門一攬子解決問題贏得了時間。在判決作出的同時，二審法院向上訴人的主管單位出具建議函，推動歷史遺留問題盡快解決，體現(xiàn)了司法對城市更新和城市建設(shè)的保障作用。

案例五：

承租人主張分配拆遷補(bǔ)償款訴訟時效

可從拆遷補(bǔ)償款實(shí)際領(lǐng)取之日起計(jì)算

【案情簡介】

本案系出租人與承租人因拆遷補(bǔ)償款分配引起的房屋租賃合同糾紛。2003年，出租人崔某某與承租人孫某某簽訂房屋租賃合同，承租人孫某某在經(jīng)出租人崔某某同意后，將所承租房屋用于餐飲經(jīng)營。后租賃期限延期至2015年。2013年案涉場地房屋因舊城改造被征用，租賃合同終止履行。2020年，承租人孫某某得知出租人崔某某領(lǐng)取補(bǔ)償款項(xiàng)后，要求分得部分補(bǔ)償款，雙方多次協(xié)商未果，承租人孫某某提起訴訟。

一審法院認(rèn)為，承租人孫某某在租賃期間對房屋進(jìn)行裝飾裝修且實(shí)際經(jīng)營，因租賃合同不能繼續(xù)履行而產(chǎn)生的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)當(dāng)獲得適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。經(jīng)綜合考慮合同履行情況、剩余租賃期限等案件事實(shí)后，一審判決出租人崔某某將領(lǐng)取的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)按一定比例分配給承租人孫某某。一審判決后，出租人崔某某對判決不服，以承租人孫某某的訴請已過訴訟時效等理由提起上訴。

【裁判結(jié)果】

二審法院認(rèn)為，在出租人實(shí)際領(lǐng)取相應(yīng)拆遷補(bǔ)償款之前，承租人即使向出租人主張補(bǔ)償款，出租人亦可以其未實(shí)際獲取補(bǔ)償款為由予以拒絕，實(shí)際上出租人也確實(shí)無從給付，并且相關(guān)的補(bǔ)償款項(xiàng)數(shù)額也無法確定。因此，一般來說，出租人實(shí)際獲取拆遷補(bǔ)償款系承租人能夠向出租人據(jù)實(shí)主張拆遷補(bǔ)償款的前提條件之一。

案涉房屋于2013年列入拆遷范圍，進(jìn)入拆遷程序。 2016年出租人與有關(guān)部門簽署拆遷協(xié)議，拆遷補(bǔ)償款分多次發(fā)放，陸續(xù)結(jié)清。因拆遷補(bǔ)償款的分配問題被上訴人一直找上訴人協(xié)商解決，被上訴人還就該拆遷補(bǔ)償款的分配問題多次向有關(guān)部門反映問題要求解決。2020年，承租人在得知出租人已實(shí)際領(lǐng)取補(bǔ)償款后向法院提起訴訟。綜合前述，本案訴訟時效期間應(yīng)自承租人知曉補(bǔ)償款已經(jīng)實(shí)際領(lǐng)取后起算，承租人起訴分配補(bǔ)償款，未超訴訟時效，一審判決并無不當(dāng)。

【典型意義】

根據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償中的被拆遷人為房屋所有權(quán)人，拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體分別為房屋征收拆遷部門與房屋所有人。因此，承租人通常不是拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂主體。但承租人作為租賃房屋實(shí)際使用人，因房屋拆遷導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行，同樣面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)產(chǎn)損失。司法實(shí)踐中，租賃房屋被征收拆遷，租賃合同解除，承租人可以依據(jù)租賃合同向出租人或房屋所有人依法要求補(bǔ)償損失或分配補(bǔ)償款。出租人在領(lǐng)取補(bǔ)償款后，應(yīng)將屬于承租人的相應(yīng)權(quán)益轉(zhuǎn)交給承租人。承租人請求分配補(bǔ)償款的訴訟時效可自知道或應(yīng)當(dāng)知道補(bǔ)償款已經(jīng)發(fā)放后起算。本案認(rèn)定出租人應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)依據(jù)租賃合同關(guān)系對承租人的實(shí)際損失予以相應(yīng)補(bǔ)償，對妥善處理租賃合同關(guān)系中涉及的房屋拆遷補(bǔ)償糾紛，具有積極參考及借鑒作用。

案例六：

判決次承租人直接獲得拆遷補(bǔ)償款

減少當(dāng)事人訴累

【案情簡介】

上訴人為出租人與原審第三人簽訂租賃協(xié)議，將李滄工業(yè)園的標(biāo)準(zhǔn)廠房出租給原審第三人，合同約定了租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限及其他權(quán)利義務(wù)。原審第三人將廠房分割轉(zhuǎn)租，其中部分轉(zhuǎn)租給本案被上訴人。在原審第三人與被上訴人約定的租賃合同履行期間內(nèi)，案涉廠房因青島院士雙創(chuàng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（一期）項(xiàng)目規(guī)劃列入拆遷范圍。上訴人與政府相關(guān)部門及某拆遷安置服務(wù)有限公司簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》。被上訴人接到拆遷通知后，自行搬離承租房屋，案涉房屋租賃合同無法按照約定繼續(xù)履行。被上訴人訴至法院要求上訴人支付因拆遷導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、裝飾裝修損失等各項(xiàng)費(fèi)用。

【裁判結(jié)果】

一審法院認(rèn)為，我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》雖規(guī)定應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予補(bǔ)償，但規(guī)定的補(bǔ)償項(xiàng)目包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償以及因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。其中的后兩項(xiàng)補(bǔ)償，其補(bǔ)償對象雖然通常是被征收房屋的所有權(quán)人，但對于已經(jīng)出租的經(jīng)營性用房，在房屋被征收時，因承租人勢必會遭受房屋裝修、搬遷費(fèi)用及停產(chǎn)停業(yè)等損失，該損失與房屋征收行為之間存在利害關(guān)系。在本案中，案涉房屋的現(xiàn)有的部分裝修、設(shè)施設(shè)備等是被上訴人青島某生物科技有限公司作為次承租人的投入，本案征收過程中確定相應(yīng)補(bǔ)償數(shù)額的評估是以該公司對案涉房屋裝修、設(shè)備價(jià)值等為標(biāo)的進(jìn)行的估值，根據(jù)公平原則以及誰投資誰受益原則，支持被上訴人關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、裝飾裝修損失等訴訟請求。二審維持一審判決。

【典型意義】

案涉廠房在租賃過程中因?yàn)榍鄭u院士雙創(chuàng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（一期）項(xiàng)目規(guī)劃列入拆遷范圍而被拆遷，雖然政府相關(guān)部門的拆遷補(bǔ)償是對產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償，但是在承租人參與訴訟，轉(zhuǎn)租關(guān)系能夠確認(rèn)的前提下，根據(jù)拆遷評估及誰投資誰受益原則，直接將產(chǎn)權(quán)人獲得的拆遷利益中與次承租人相關(guān)的部分補(bǔ)償給次承租人是有法律依據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義的。這樣就不需要產(chǎn)權(quán)人依據(jù)合同的相對性先補(bǔ)償給承租人，再由承租人補(bǔ)償給次承租人。本案的處理思路減少了當(dāng)事人的訴累，有利于問題的直接解決，為實(shí)踐中常見轉(zhuǎn)租問題解決提供了新路徑，讓產(chǎn)權(quán)人直接與次承租人實(shí)際對話，有利于矛盾的高效解決，對城市更新和城市建設(shè)的有效推進(jìn)大有裨益。

案例七：

租賃合同遇拆遷而解除

在出租人與承租人之間合理分配拆遷補(bǔ)償款

【案情簡介】

出租人青島某包裝公司與承租人青島某咖啡公司簽訂《工業(yè)廠房租賃合同書》，合同中未明確約定拆遷補(bǔ)償歸屬或分配問題。合同簽訂后，承租人經(jīng)出租人同意后對房屋進(jìn)行了改擴(kuò)建。后案涉租賃房屋因舊城改造征收而拆除。在出租人青島某包裝公司領(lǐng)取補(bǔ)償金后，承租人青島某咖啡公司要求分得補(bǔ)償金中的搬遷補(bǔ)償款、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款。對此，出租人青島某包裝公司以承租人青島某咖啡公司在相應(yīng)期間未在租賃房屋中實(shí)際經(jīng)營為由拒絕給付。承租人青島某咖啡公司訴至法院要求出租人青島某包裝公司支付所涉機(jī)器搬遷補(bǔ)償款及全部停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款。

一審法院認(rèn)為，承租人青島某咖啡公司交納租金的行為本身即代表其對案涉房屋的利用與投入，且案涉拆遷評估報(bào)告中亦包含承租人青島某咖啡公司的設(shè)備及裝修部分，出租人無證據(jù)證明承租人青島某咖啡公司從未進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，綜合考慮合同履行情況、剩余租賃期限等事實(shí)，一審法院判決出租人青島某包裝公司將領(lǐng)取的涉及承租人青島某咖啡公司所有的設(shè)備搬遷補(bǔ)助費(fèi)全部支付給承租人，對于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款則按照一定比例在雙方之間予以分配。

一審判決后，承租人青島某咖啡公司對判決不服，上訴要求判決全部停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款均歸其所有。

【裁判結(jié)果】

二審法院認(rèn)為，房屋拆遷必然影響出租人后續(xù)租金的收取，亦是停產(chǎn)停業(yè)損失的一種，故對承租人主張其應(yīng)獲得全部停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償款的主張，不予支持。故，對一審判決予以維持。

【典型意義】

本案系出租人與承租人因拆遷補(bǔ)償款分配引起的房屋租賃合同糾紛。租賃合同遇拆遷而解除，拆遷補(bǔ)償款中的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款應(yīng)根據(jù)房屋被征收時的使用與效益情況、停產(chǎn)停業(yè)期限等，在出租人與承租人之間進(jìn)行合理分配。一方面，承租人作為租賃房屋實(shí)際使用人，因房屋拆遷導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行，存在搬遷成本與生產(chǎn)經(jīng)營的收益損失，可獲取相應(yīng)停產(chǎn)停業(yè)損失。另一方面，作為出租人，房屋拆遷必然影響其后續(xù)租金的收取，亦是停產(chǎn)停業(yè)損失的一種，亦可獲取相應(yīng)停產(chǎn)停業(yè)損失。本案判決通過在出租人與承租人之間合理分配拆遷補(bǔ)償款中的相關(guān)款項(xiàng)，對妥善化解城市更新過程中涉及的拆遷補(bǔ)償款分配糾紛、定分止?fàn)?、順利推進(jìn)城市建設(shè)具有積極參考及借鑒作用。

案例八：

租賃合同到期涉拆遷拒不搬離且不繳租金

承租人無權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償款

【案情簡介】

本案系因房屋拆遷利益分配引發(fā)的房屋租賃合同糾紛。2013年出租人青島某材料站與承租人青島某公司簽訂房屋租賃合同，約定租期至2015年7月1日。合同到期后，青島某材料站向青島某公司發(fā)出合同于2015年8月解除的通知，但青島某公司一直占用案涉房屋至2018年房屋拆遷，期間也未向青島某材料站交納占用費(fèi)。青島某公司起訴要求確認(rèn)租賃合同到期后仍繼續(xù)有效，并要求青島某材料站向其支付房屋拆遷補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)費(fèi)用。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中雙方簽訂的租賃合同約定，合同于2015年7月1日到期，雙方再未續(xù)簽合同。上訴人某材料站于2015年8月向被上訴人發(fā)出解除合同的通知，雙方合同于2015年8月解除。合同解除后，被上訴人不但未按照約定騰出房屋，而且未繳納房屋占用費(fèi)直至房屋2018年拆遷。房屋的拆遷補(bǔ)償是政府對被拆遷房屋的合法權(quán)利人剩余期限經(jīng)營的可得利潤損失以及搬遷、裝修等的合法補(bǔ)償，該補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人以及有權(quán)占有房屋的人按照法律規(guī)定獲得。被上訴人無償占有房屋三年多且未支付對價(jià)，與房屋相關(guān)的所有補(bǔ)償均應(yīng)當(dāng)歸房屋的所有權(quán)人即上訴人所有。判決駁回青島某公司的訴訟請求。

【典型意義】

按照我國關(guān)于房屋拆遷與補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笫欠课菟袡?quán)人，并非承租人。但承租人在正常承租、經(jīng)營期限內(nèi)因拆遷行為造成經(jīng)營不能，房屋所有權(quán)人可就其獲得的拆遷補(bǔ)償對承租人予以合理補(bǔ)償。本案中，拆遷行為發(fā)生于租賃合同期滿三年之后，拆遷行為并未對承租人在租期內(nèi)對房屋的占有、使用和收益產(chǎn)生影響，承租人與拆遷行為并無實(shí)際上的利害關(guān)系。且租期屆滿后出租人已明確告知承租人解除合同，承租人仍拒不騰房且長期無償占有房屋。如果對承租人給予拆遷補(bǔ)償，將使得承租人基于其不合法、不誠信的行為獲利，這既損害了房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，亦違反了商事交易的等價(jià)有償、權(quán)利義務(wù)對等原則，也將導(dǎo)致承租人為獲取拆遷利益而拒不騰房，影響城市更新的有序推進(jìn)。對拆遷補(bǔ)償利益的合理分配，既符合法治、誠信的社會主義核心價(jià)值觀，也為服務(wù)城市更新發(fā)揮司法指引作用。

案例九：

承租人使用租賃房屋至合同約定租賃期限屆滿

拆遷時承租人添附裝飾裝修及搬遷補(bǔ)助不應(yīng)支持

【案情簡介】

2012年11月25日，宋某某作為出租人與柴某某、青島某工貿(mào)公司簽訂租賃合同一份，租賃期限自2012年11月25日至2017年11月25日。柴某某支付租金至2015年上半年。2015年12月21日宋某某與村委就案涉場地簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。柴某某、青島某工貿(mào)公司最終于2020年11月搬離案涉房屋。

一審法院認(rèn)為，案涉合同中的房屋因無建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故合同無效。但在案涉場地上青島某工貿(mào)公司新建簡易房、木頭房各一處，該兩處房屋依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議的補(bǔ)償明細(xì)，已給予補(bǔ)償，應(yīng)歸青島某工貿(mào)公司所有裝飾裝修部分，根據(jù)公平原則，承租人與出租人各分得50%。搬遷補(bǔ)助，根據(jù)損失填補(bǔ)原則，應(yīng)歸青島某工貿(mào)公司所有。停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償，因承租人在案涉場地經(jīng)營、出租人對外出租經(jīng)營，因拆遷導(dǎo)致雙方均有損失，故各分得相應(yīng)停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償?shù)?0%。一審判決后出租人不服上訴。

【裁判結(jié)果】

二審查明，雖然雙方提交的合同版本內(nèi)容不完全一致，但均有條款“在租賃期間，如乙方對租賃房屋進(jìn)行裝修及添加附屬物品，應(yīng)征得出租方同意，租賃期滿可以由承租方自行移走，其他裝修及附屬品歸出租方”。青島某工貿(mào)公司主張案涉房屋用于經(jīng)營飯店，2015年底因拆遷開始即無法經(jīng)營，宋某某主張案涉房屋2014年就停止經(jīng)營，其停止經(jīng)營與拆遷無關(guān)，不應(yīng)獲得停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償。二審法院認(rèn)為，簡易房、木頭房為青島某工貿(mào)公司投資所建，且已獲得補(bǔ)償，依據(jù)誰投資誰獲益的原則，相應(yīng)補(bǔ)償應(yīng)歸青島某工貿(mào)公司所有。關(guān)于裝飾裝修及附屬物部分，雖然雙方合同無效，但原約定的租賃期限到2017年11月25日，因此，到該日期為止，案涉房屋的不可拆遷的裝飾裝修及添附物的所有權(quán)就應(yīng)歸出租人所有。承租人直到2020年方從案涉房屋中搬離，其對上述裝飾裝修及添附物的價(jià)值已利用完畢，故上述裝飾裝修及添附物的價(jià)值應(yīng)歸出租人宋某某所有。一審對此認(rèn)定有誤，二審法院依法予以糾正。關(guān)于搬遷補(bǔ)助費(fèi)，因案涉房屋部分合同無效，青島某工貿(mào)公司、柴某某本應(yīng)搬走；且即使合同有效，到原合同約定的2017年11月25日承租人亦應(yīng)搬離。故柴某某、青島某工貿(mào)公司的搬離行為與是否拆遷并無因果關(guān)系，亦不應(yīng)就此獲得相應(yīng)利益，故相應(yīng)搬遷補(bǔ)助費(fèi)亦不應(yīng)由其取得，上述部分一審認(rèn)定有誤，二審予以糾正。關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償部分，因雙方確認(rèn)已于2015年之前停止經(jīng)營，且現(xiàn)無證據(jù)證明停止經(jīng)營與拆遷無關(guān)，故一審對停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償酌定雙方各分得50%認(rèn)定正確，二審法院予以維持。

【典型意義】

租賃房屋因政府征收而在租賃合同期內(nèi)無法履行的，假如雙方在租賃合同中并未約定該種損失如何分配承擔(dān)，而承租人的損失又客觀存在。應(yīng)結(jié)合租賃合同的履行情況、剩余租賃期限以及被征收房屋拆遷補(bǔ)償方案中的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額等因素，酌定給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償。在租賃合同無效的情況下，如果雙方對損失承擔(dān)有約定，應(yīng)參照原約定處理。本案中原合同約定租賃期滿裝飾裝修歸出租人所有，客觀上承租人搬離案涉場地時原合同約定的租賃期已屆滿，因此裝飾裝修的價(jià)值應(yīng)歸出租人所有，承租人無權(quán)再獲得相應(yīng)補(bǔ)償；相應(yīng)搬遷補(bǔ)助費(fèi)用，如果合同有效，在租賃期內(nèi)因拆遷導(dǎo)致承租人提前搬離，承租人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償；但在合同無效以及原租賃期限已屆滿的情況下，承租人搬離與拆遷并無關(guān)系，因此上述補(bǔ)償費(fèi)用不應(yīng)予以補(bǔ)償。征收拆遷是城市更新和城市建設(shè)的重要部分，法院要充分發(fā)揮司法裁判示范引領(lǐng)作用，引導(dǎo)社會公眾依法理性解決有關(guān)糾紛。在租賃合同案件中如系因拆遷補(bǔ)償問題產(chǎn)生爭議，無論合同是否有效，均需重點(diǎn)關(guān)注原合同約定的履行期限。因?yàn)槿绻凶馊艘恢笔褂冒干娣课葜猎赓U期限屆滿，其很多權(quán)益已通過租賃合同的履行獲得，就無權(quán)再獲得因拆遷帶來的補(bǔ)償利益。這種裁判理念，可以避免承租人為獲取不當(dāng)?shù)牟疬w利益而拖延搬離案涉房屋，妨礙出租人取得拆遷補(bǔ)償款及拆遷整體利益。

案例十：

二審調(diào)解

妥善化解涉及拆遷租賃合同糾紛

【案情簡介】

某建材公司作為出租方（甲方）與某汽修廠作為承租方（乙方）簽訂《商業(yè)租賃合同》一份，合同約定：“如遇國家規(guī)劃征用、出租方開發(fā)、規(guī)劃建設(shè)等，雙方租賃協(xié)議自行解除，拆遷補(bǔ)償費(fèi)歸出租方，與承租方無關(guān)”。合同履行過程中，案涉租賃房屋被征收，某建材公司向某汽修廠發(fā)出《解除租賃合同通知書》。因某汽修廠不同意解除合同，某建材公司向法院起訴。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，因案涉租賃房屋被征收，雙方約定的解除條件已成就，《商業(yè)租賃合同》自某汽修廠收到《解除租賃合同通知書》時解除。一審判決案涉租賃合同解除，某建材公司返還未履行的租金，某汽修廠作為承租人應(yīng)將房屋恢復(fù)原狀后返還。某汽修廠對一審判決不服，以某建材公司強(qiáng)行解除租賃合同且未對其損失予以賠償，判決違背公平性原則為由提起上訴。

【裁判結(jié)果】

二審法院認(rèn)為，一方面，案涉合同明確約定房屋被征收則租賃合同解除，某建材公司作為出租人在房屋被征收時有權(quán)解除合同。一審判決解除合同，并無不當(dāng)。另一方面，本案租賃房屋雖被征收但尚未拆遷，承租人則因合同解除須提前搬離，其原有生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃無法實(shí)現(xiàn)，客觀上存在一定經(jīng)濟(jì)損失。案件經(jīng)二審調(diào)解，某汽修廠同意解除合同，某建材公司則同意減免部分租金作為提前解除合同對承租人的補(bǔ)償，某汽修廠與某建材公司房屋達(dá)成和解協(xié)議，案件調(diào)解結(jié)案。

【典型意義】

承租人，特別是需要從事生產(chǎn)經(jīng)營的承租人，在簽訂租賃合同時，如果合同將征遷約定為合同解除條件且拆遷的所有補(bǔ)償費(fèi)用均歸出租人時，應(yīng)慎重考慮其中的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，合理投資與生產(chǎn)。否則，可能發(fā)生房屋拆遷導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行，而作為承租人的財(cái)產(chǎn)損失無法得到補(bǔ)償?shù)那闆r。本案中，當(dāng)事人雙方經(jīng)過法院調(diào)解，對合同解除、房屋恢復(fù)原狀并返回等事項(xiàng)達(dá)成一致，對妥善處理租賃合同關(guān)系中涉及的房屋拆遷補(bǔ)償糾紛，依法支持城市更新和城市建設(shè)具有積極參考作用。

青島財(cái)經(jīng)日報(bào)/首頁新聞  記者  劉瑞東  通訊員  何文婕  呂佼