青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng) 記者 葛均艷

繼春節(jié)前藍(lán)光CoCO蜜城業(yè)主反映小區(qū)車位只售不租，本報推出《藍(lán)光Coco蜜城停車位“只售不租”惹爭議》之后，近日，和達(dá)城上城業(yè)主也反映自己小區(qū)車位存在此類問題，為此，記者走訪了島城多家新盤了解目前新建小區(qū)停車位的情況。

停車位只售不租業(yè)主不滿

“停車位明明只是出售了一部分，大部分還空著，但是我們大部分業(yè)主的車依舊只能停車馬路上。"和達(dá)城上城業(yè)主李先生向記者反映，對于開發(fā)企業(yè)停車位只售不租的現(xiàn)象，非常的不理解。他表示，明明是小區(qū)的配套建設(shè)，應(yīng)該優(yōu)先給業(yè)主受益才是。如今一個車位那么貴，買一個實在是沒有這個支付能力。

針對和達(dá)城上城業(yè)主李先生反映的問題，記者撥打了和達(dá)城上城項目電話，工作人員告訴記者，車位的確是只出售不租賃，購房者購買之后只有使用權(quán)沒有所用權(quán)，使用年限為70年。價格一層為16萬，另一層為17萬。目前暫時還沒有開售。當(dāng)問及停車位的所有者時，該工作人員告訴記者，停車位的產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。

對于停車位的問題，近期本報熱線頻繁收到此次投訴。日前，本報報道的藍(lán)光Coco蜜城同樣存在停車場只售不租的問題，而其中人防部分開發(fā)企業(yè)明顯的不具備出售資格，只能出租不得出售。

現(xiàn)象普遍合法性不能“一概而論”

記者走訪獲悉，目前島城很多新建小區(qū)內(nèi)停車位都普遍存在只售不租的問題，而這種現(xiàn)象導(dǎo)致，一方面小區(qū)內(nèi)配置的停車位沒有充分利用，另一方面也讓小區(qū)內(nèi)亂停車的現(xiàn)象更為嚴(yán)重，甚至無形中為小區(qū)內(nèi)業(yè)主出行帶來很多的安全隱患。

而實際上，小區(qū)內(nèi)停車位“只售不租”的合法性也不能一概而論。記者從市國土開發(fā)與房地產(chǎn)管理局、市物業(yè)辦等職能部門采訪獲悉，按所有權(quán)類型劃分，青島小區(qū)車位主要分為：地下產(chǎn)權(quán)車位、地下人防車位、地面規(guī)劃車位、地上臨時車位。

根據(jù)《青島市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)登記規(guī)則》有關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)具有明確固定界線和編號、能夠獨立使用的車位，權(quán)利人可以申請登記。該部分車位符合物權(quán)法要求的專有部分規(guī)定，歸屬于車位的建造單位或車位的購買人。小區(qū)的購房業(yè)主通過與開發(fā)商簽訂合同購買車位，并辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，即可成為車位的專有產(chǎn)權(quán)人。

實際上，記者從青島網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)登記在冊的可售有備案的車位并不多，沒有產(chǎn)權(quán)或者無法辦理獨立產(chǎn)權(quán)的車位數(shù)量占比很大。記者從中介機構(gòu)獲悉，大多數(shù)出售的車位都沒有單獨的車位證，需要與房屋產(chǎn)權(quán)配套辦理

維權(quán)前需先把握具體權(quán)屬

對于地下人防車位來說，任何人沒有所有權(quán)，建設(shè)方只能出租不能出售。對于地面規(guī)劃車位及地上臨時車位，具體權(quán)屬需要看合同規(guī)定。占用建筑區(qū)劃內(nèi)共有道路、綠地增設(shè)的地上車位，歸全體業(yè)主共有。開發(fā)商需要優(yōu)先考慮業(yè)主需求。

山東易衡律師事務(wù)所從律師表示：“停車位的問題涉及的部門較多，業(yè)主需要首先搞清楚停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬，如果歸開發(fā)企業(yè)所有，那么開發(fā)商就有出售的權(quán)利，如果屬于業(yè)主共同所有，那么業(yè)主就可以根據(jù)法律規(guī)定維護(hù)自己的合法權(quán)益。”

根據(jù)國家《物權(quán)法》第十八條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。業(yè)主持小區(qū)業(yè)主委員會介紹信或委托律師事務(wù)所律師、業(yè)主本人持房產(chǎn)證和本人身份證，到當(dāng)?shù)貒练抗懿块T、規(guī)劃部門規(guī)劃檔案查詢點，查詢小區(qū)檔案。

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核實停車位歸屬三步走

查閱《土地使用權(quán)出讓合同書》，在小區(qū)項目《合同書》上是否有地產(chǎn)商單獨出資購地建設(shè)停車場的明確約定。如果地產(chǎn)商在《合同書》中沒有單獨出資購地建設(shè)屬自已“專有部分”的停車場的明確約定，也就不可能擁有停車場的“專有”產(chǎn)權(quán)，停車場屬小區(qū)全體業(yè)主共有。

查閱《建筑規(guī)劃許可證》，查閱地產(chǎn)商在小區(qū)規(guī)劃報建中，是否明確單獨規(guī)劃報建屬地產(chǎn)商“專有部分”的停車場。如果地產(chǎn)商在規(guī)劃報建中沒有單獨立項出資規(guī)劃報建屬地產(chǎn)商“專有部分”的停車場，該小區(qū)停車場便是屬于公共配套建設(shè)項目，停車場屬小區(qū)全體業(yè)主共有。

查閱《建設(shè)工程竣工驗收報告》和《建設(shè)工程規(guī)劃驗收表》，查閱上面是否明確的標(biāo)明停車位是否“計入容積率面積” ，即車位是否是小區(qū)公共使用的建筑面積。如果占用小區(qū)公共使用部分則屬小區(qū)全體業(yè)主共有。