曾被喻為過去三年力度最大的“6.1青島樓市新政”，終于在滿月之日收獲了“翹尾”的成績單。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年6月青島商品房成交面積約256萬㎡，環(huán)比上漲124.9%，同比下降41.3%。其中商品住宅成交面積約166.1萬㎡，環(huán)比上漲101.6%，同比下降27.6%。雖然數(shù)據(jù)不能反映全部問題，但是從市場面看，新政尚未在市場上體現(xiàn)出更強(qiáng)的拉動(dòng)效果。

著名房地產(chǎn)專家、資深地產(chǎn)評論人劉地生先生認(rèn)為，“當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢仍處于改善階段，新政的頒布在一定程度上刺激了房產(chǎn)市場，但市民整體收入與預(yù)期都尚未恢復(fù)，因此大多數(shù)消費(fèi)者仍處在持幣待購、深度觀望狀態(tài)?！?/p>

新房半年忙沖刺            

自5月市場下滑以來，6月份市場市場仍然平淡?！?.1”新政“只對部分區(qū)域部分開發(fā)商的半年沖刺帶來了助力。但是考慮從蓄客到簽約的周期，數(shù)據(jù)是不能夠體現(xiàn)6月份市場的狀態(tài)的?！睂τ谟浾哧P(guān)于6月市場狀況的采訪，一位常年合作的開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示：“很抱歉，這次真的幫不上了，我們正在積極努力，在下半年為消費(fèi)者提供更好的產(chǎn)品和更優(yōu)惠的性價(jià)比?！?/p>

6月1日青島多部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將非限購區(qū)域首套最低首付比例調(diào)整為20%、二套最低首付比例調(diào)整為30%；同時(shí)優(yōu)化限售條件，支持剛需、改善需求。

“樓市歷經(jīng)3月短暫小陽春后，從4月開始，2季度每月成交量仍在萎縮?！眲⒌厣f，“特別是6月份，月初雖然青島樓市政策做出調(diào)整，前兩周的來訪和新增認(rèn)購有所改善，但消化完前期積累的客戶后，第三周便開始直線下滑?！?/p>

7月1日-5日，記者連續(xù)走訪青島市嶗山、李滄、城陽、西海岸等區(qū)域多個(gè)樓盤后了解到，5月、6月售樓處到訪量和成交量都較1-4月有明顯下滑。與期待的新政能帶來強(qiáng)刺激的效果略有差距。

“5月、6月項(xiàng)目的表現(xiàn)比較差?！贝笊陈纺稠?xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，與前四個(gè)月相比，“從月均30套，到10套左右，差距還是明顯的?！辈贿^該項(xiàng)目已經(jīng)尾盤，去化率尚可接受，未來兩個(gè)月不會(huì)有太大動(dòng)作了。

2023年李滄區(qū)有超過20個(gè)項(xiàng)目在集中出貨，剛需剛改項(xiàng)目集中，競爭激烈。在青山路記者了解到某項(xiàng)目3月開盤后月均銷售50套左右，但5月、6月，市場熱度驟降。該項(xiàng)目的銷售人員表示，售樓處“已經(jīng)不如前幾個(gè)月熱了”。她認(rèn)為：“新政有效果，但也帶來了集中的競爭，在東李這種新盤集中的板塊，都想殺出條血路來?！?/p>

青山路某項(xiàng)目售樓處停車區(qū)

對此，資深房地產(chǎn)人士張則濤先生表示：“新政在實(shí)施過程中促進(jìn)了市場的分化，對于優(yōu)勢產(chǎn)品來說，利用新政規(guī)則，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)半年沖刺勢在必然。而對于一些產(chǎn)品力較弱的項(xiàng)目，如果不拿出更多的項(xiàng)目政策，市場承壓會(huì)更大?！?/p>

開發(fā)商讓利護(hù)盤            

西海岸片區(qū)華潤國際海洋智區(qū)高層產(chǎn)品每平優(yōu)惠約1000元/平， 購房送家電。膠州上合板塊多盤已至6字頭，即墨汽車產(chǎn)業(yè)新城板塊華僑城歡樂蓮泉特價(jià)房5500-6500元/平左右。開發(fā)商讓利較大的同時(shí)，還有不少贈(zèng)送活動(dòng)和案場優(yōu)惠。

“當(dāng)下二手房市場成交量低迷，影響了改善客戶進(jìn)場買新房，致使市場流速無法回到高速狀態(tài)，消費(fèi)者對開發(fā)商的產(chǎn)品打造有更高的要求。”劉地生告訴記者，“雖然目前不少項(xiàng)目在進(jìn)行讓利銷售，但消費(fèi)者觀望情緒仍然較濃?！?/p>

記者了解到，在半年指標(biāo)和市場預(yù)期的雙重?cái)D壓下，近期低首付的項(xiàng)目開始增多。非優(yōu)勢地段的項(xiàng)目，首付2萬起、首付3萬起、首付5萬起、首付10%起已不鮮見。城陽北片某低密度小高層項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了0首付。送車位、案場優(yōu)惠、營銷總直簽優(yōu)惠等一些優(yōu)惠政策也是各項(xiàng)目公開的秘密。

“主城區(qū)相對調(diào)價(jià)較少，但是特價(jià)房或者低起價(jià)增多。”房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示，“近期項(xiàng)目的推廣力度比較大?？梢哉f，很多項(xiàng)目已經(jīng)把半年當(dāng)春節(jié)來過了?，F(xiàn)有的政策對于剛改和剛需都非常友善?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，上半年，青島市新建住宅3月份成交12040為最高。5月成交6734套、6月成交8553套，跌幅明顯。同比2022年相對下跌。對于，企業(yè)來說，沖刺、護(hù)盤是2023年6月的營銷關(guān)鍵詞。

消費(fèi)者深度觀望            

當(dāng)前青島樓市成交乏力本質(zhì)是客戶入市信心不足和預(yù)期不穩(wěn)。中房智庫專家張斌認(rèn)為：“市場預(yù)期下降，導(dǎo)致消費(fèi)者觀望情緒較濃重?！?/p>

從采訪中看,“就擔(dān)心現(xiàn)在買，下半年市場還會(huì)跌。因?yàn)楝F(xiàn)在確實(shí)感覺都是房子?！笔忻駥O蕓女士表示，自己是返鄉(xiāng)置業(yè)，屬于剛需?！吧习肽赍e(cuò)過一套不錯(cuò)的學(xué)區(qū)房，曾經(jīng)挺遺憾，但是現(xiàn)在市場不穩(wěn)定的狀態(tài)，讓我們也越來越不敢出手了。”

“我最近計(jì)劃賣掉老房子，改善一下。”市民王偉先生近期已經(jīng)看了云上觀海、森林公園、青啤靜瀾山等多個(gè)改善項(xiàng)目。擺在他面前的問題是：“原來的老房子一直賣不出去，還在跌。”他認(rèn)為：“好的項(xiàng)目，其實(shí)價(jià)格上相對空間較小。而對于置換的客戶來說，老房子賣不上價(jià)，就相當(dāng)于新房漲價(jià)了?！?/p>

森林公園售樓處

“持幣待購的不少。觀望情緒主要集中在剛需、以置換剛改的客戶?！奔o(jì)禮剛表示：“6月賣得好的項(xiàng)目，像森林公園、印象滟、華潤悅府、中歐國際城這些能達(dá)到日均一套或者是多點(diǎn)。以目前的市場狀態(tài)，這些開發(fā)商靠產(chǎn)品力，還是很有競爭性的?！钡牵骸捌渌_發(fā)商的壓力就相對較大，不少項(xiàng)目面臨‘價(jià)賤跌品牌’，甚至保不住成本的問題?！倍M(fèi)者方面：“有著同樣的擔(dān)心。因?yàn)橘I房子牽系‘身家福祉’，所以也慎之又慎重?！?/p>

劉地生認(rèn)為：“主城區(qū)的新房難有大面積降價(jià)，但是今年也沒有任何一個(gè)盤有漲價(jià)的基礎(chǔ)，能走起量來就不錯(cuò)。所以，對于那種瘋狂折扣，比如6折7折這種，要保持理性鑒別，不能沖動(dòng)買入。對于開發(fā)商來說，流速不可能再回到高速狀態(tài)，項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)，主城區(qū)的項(xiàng)目，適當(dāng)?shù)拇黉N折扣可以消化一波之前積累的客戶。同時(shí)，嚴(yán)苛的環(huán)境對市場也保持了一些良性促進(jìn)，比如對開發(fā)商的產(chǎn)品打造有更高的要求。以青特高新區(qū)的濱湖國際為例，在當(dāng)下不算好的市場環(huán)境下，還堅(jiān)持產(chǎn)品創(chuàng)新和生活場景的引領(lǐng)，銷售走量就非?？?。所以，營銷上，練好內(nèi)功，做好服務(wù)，回歸到基礎(chǔ)動(dòng)作上是關(guān)鍵，現(xiàn)在已不是一招清盤的時(shí)代?！?/p>

首頁新聞/青島財(cái)經(jīng)日報(bào)記者 趙彭 周潤

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