在近日的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的表態(tài)引起了極大關(guān)注。

“太高興了，終于可以降低存量房貸利率了?！蓖跸壬鷮?duì)第一財(cái)經(jīng)說，他于2021年7月購(gòu)入了房產(chǎn)，由于是二套房，房貸利率達(dá)到了5.75%(LPR+110BP)，盡管此后LPR多次下調(diào)，但加點(diǎn)不變，目前依舊高達(dá)5.4%。

而現(xiàn)在，王先生所在的城市新發(fā)放的住房按揭利率已經(jīng)降至首套4.2%(LPR+0BP)，二套4.8%(LPR+60BP)，兩相對(duì)比差異明顯，這也是為何近兩年來隨著LPR頻繁下調(diào)，關(guān)于存量房貸利率下降的呼聲漸高的原因之一。

不過，第一財(cái)經(jīng)在銀行業(yè)內(nèi)采訪了解到，盡管監(jiān)管已發(fā)聲支持，但具體的細(xì)則和方案出臺(tái)還尚需時(shí)日，包括如何調(diào)降、調(diào)降到什么程度、適宜人群等均需考量。

另外，鑒于2008年調(diào)降存量房貸利率時(shí)曾出現(xiàn)跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，近兩日，市場(chǎng)再度出現(xiàn)了呼吁放開的聲音，對(duì)此，亦是有人贊成有人反對(duì)。

具體落地尚需時(shí)日

自2019年以來，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)了7次，房貸利率跟隨同步下調(diào)。根據(jù)國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露的數(shù)據(jù)：上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107BP。其中，6月個(gè)人住房貸款利率為4.11%，同比下降51BP。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，全國(guó)已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，幾乎跌至歷史最低水平。在此背景下，存量房貸利率依舊“高位站崗”的現(xiàn)象備受關(guān)注。

在上述發(fā)布會(huì)上，鄒瀾表示，“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。這也是央行時(shí)隔15年再度提及存量房貸利率調(diào)整。

早在2008年10月，央行曾發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，一些中小銀行率先推出利率七折優(yōu)惠，并推出跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)來?yè)寠Z存量用戶。在此情景下，國(guó)有銀行也紛紛制訂存量房貸調(diào)整細(xì)則。

當(dāng)時(shí)的背景是為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)產(chǎn)生的影響，支持居民住房消費(fèi)，促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需。“之后存量房貸利率出現(xiàn)了快速下行，助力地產(chǎn)企穩(wěn)、消費(fèi)修復(fù)和經(jīng)濟(jì)回暖?！比A鑫證券分析師楊芹芹說。

星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析說，此次鼓勵(lì)銀行開展存量房貸置換業(yè)務(wù)，引入市場(chǎng)化機(jī)制，將有助于大幅減緩居民部門主動(dòng)去杠桿的問題，當(dāng)購(gòu)房人不著急提前還貸時(shí)，可以更從容地進(jìn)行消費(fèi)支出，也有助于消費(fèi)企穩(wěn)，助力經(jīng)濟(jì)更快地復(fù)蘇向好。

不過，盡管購(gòu)房者的期待較高，但相關(guān)政策或許并不會(huì)快速地展開。第一財(cái)經(jīng)在銀行業(yè)內(nèi)采訪了解到，具體的細(xì)則和方案出臺(tái)還尚需時(shí)日。

某大行廣東省分行第一財(cái)經(jīng)財(cái)經(jīng)回復(fù)稱：當(dāng)前正在跟監(jiān)管了解相關(guān)細(xì)則，暫未制定具體方案；另一大行也表示，相關(guān)方案目前還在準(zhǔn)備中。

一股份行人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)透露，目前銀行業(yè)都在抓緊研究，爭(zhēng)取盡快推出相關(guān)流程和方案，而且這樣的方案并不會(huì)一刀切，各家銀行會(huì)根據(jù)自身的情況而設(shè)定。

“個(gè)人住房貸款并非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，利率不同、背后的房產(chǎn)不同、首付款比例不同、風(fēng)險(xiǎn)屬性也不同，直接一刀切，不僅門檻不好判定，且容易產(chǎn)生問題，負(fù)面影響大。”薛洪言說。

跨行“轉(zhuǎn)按揭”蠢蠢欲動(dòng)

回顧2008年的存量房貸利率下調(diào)，中小銀行“一馬當(dāng)先”，直到2009年初，國(guó)有大行才被迫有所行動(dòng)。

楊芹芹認(rèn)為，相較2008年，當(dāng)前房貸作為優(yōu)良資產(chǎn)的稀缺性進(jìn)一步凸顯，銀行對(duì)于挖墻腳的防范意識(shí)將會(huì)更強(qiáng)。另外，存量房貸的優(yōu)惠也會(huì)給銀行的穩(wěn)健性和持續(xù)經(jīng)營(yíng)，尤其是給凈息差帶來一定壓力，個(gè)人住房貸款余額占比更高的國(guó)有大行壓力凸顯，因此本輪存量房貸優(yōu)惠預(yù)計(jì)還是會(huì)從中小銀行開始，逐步擴(kuò)散到大型國(guó)有銀行。

第一財(cái)經(jīng)根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，六大國(guó)有行以及招商銀行、興業(yè)銀行截至去年底的個(gè)人住房按揭規(guī)模均超過萬億元，其中，建設(shè)銀行的住房按揭規(guī)模最高，超過6.5萬億元，在個(gè)貸余額中占比達(dá)到79%；工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行的按揭貸款占比也超過了70%。

“可以說，降存量房貸利率對(duì)銀行特別是大行而言，是當(dāng)下痛苦但長(zhǎng)遠(yuǎn)有利的選擇。”招聯(lián)首席研究員董希淼說。

在具體操作路徑上，董希淼分析，根據(jù)央行表態(tài)，存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法：直接降(變更合同條款)、間接降(貸款以新?lián)Q舊)。

“下一步，建議通過市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則；建議各家銀行總行出臺(tái)具體方案，明確直接降、間接降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程等?！彼f。

貸款以新?lián)Q舊又俗稱“轉(zhuǎn)按揭”，本周末市場(chǎng)也出現(xiàn)了關(guān)于跨行“轉(zhuǎn)按揭”放開的討論，一如2008年出現(xiàn)的“挖墻腳”現(xiàn)象，畢竟這可以為部分銀行帶來增量客戶。

“如果借款人所在的銀行未推出存量房貸利率下調(diào)政策，而其他銀行卻推出了，那么，不排除會(huì)有人為了利率去折騰跨行‘轉(zhuǎn)按揭’的?！睆V州大源按揭總經(jīng)理鄭大源對(duì)第一財(cái)經(jīng)說。鄭大源同時(shí)表示，跨行“轉(zhuǎn)按揭”有其存在的合理性，一方面在契約精神之下，可以避免對(duì)于現(xiàn)有貸款合同的修改；另一方面，也給銀行和借款人一個(gè)自由選擇的機(jī)會(huì)。

據(jù)此前媒體報(bào)道，去年曾有一家小型城商行以“按揭貸款置換”為名推出過轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，但隨即被叫停。

“為維護(hù)合理的競(jìng)爭(zhēng)秩序，我認(rèn)為，貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵(lì)跨行‘轉(zhuǎn)按揭’?！倍ｍ抵赋?，但考慮到對(duì)銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的影響，可在降低存量房貸利率的同時(shí)，約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款。

遠(yuǎn)水難解近渴

在存量房貸利率下調(diào)的相關(guān)政策尚未出臺(tái)之前，提前還貸仍是降低存量房貸利息支出最現(xiàn)實(shí)的選擇。

鄒瀾在發(fā)布會(huì)上說，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

“目前銀行的提前還款壓力依舊很大。”某股份行業(yè)零售業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人也對(duì)第一財(cái)經(jīng)說。

自去年下半年以來，提前還貸潮越演越烈，年初，第一財(cái)經(jīng)進(jìn)行了一個(gè)小范圍的調(diào)研，隨機(jī)采訪了多位購(gòu)房者，根據(jù)調(diào)研結(jié)果：房貸利率越高的人群，提前還貸的意愿越強(qiáng)烈。

除了提前還貸外，“商轉(zhuǎn)公”是降低存量房貸利息支出的另外一種模式。

據(jù)了解，2022年以來，已有近20城推行“商轉(zhuǎn)公”政策。第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，今年又有哈爾濱、揚(yáng)州等十余城推出了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

從利率來看，公積金貸款利率明顯低于當(dāng)下商業(yè)貸款，其中，認(rèn)定首套貸款的，貸款期限5年以下為2.6%，5年以上3.1%；認(rèn)定為二套房貸的，5年以下為3.025%，5年以上為3.575%。

在“商轉(zhuǎn)公”的具體操作方式上，大致分為兩種：一種是貸款銀行非當(dāng)?shù)毓e金貸款業(yè)務(wù)受托銀行的，可以采取“先還后貸”的方式，即借款申請(qǐng)人需要提前結(jié)清原商業(yè)貸款，解除抵押登記后，重新辦理抵押登記，將抵押權(quán)人登記為公積金中心，公積金中心通過受托銀行放款。

而貸款銀行與公積金貸款受托銀行為同一家銀行的，可以采用“順位抵押”或“帶押轉(zhuǎn)貸”的方式，即借款申請(qǐng)人要結(jié)清原商貸本金余額及應(yīng)還利息超出商轉(zhuǎn)公貸款的差額部分后，按順位設(shè)立新的抵押權(quán)，將公積金中心登記為第二順位抵押權(quán)人；公積金中心放款用于提前結(jié)清原商業(yè)貸款，銀行退出，抵押權(quán)人自動(dòng)變更為公積金中心。

不過，“商轉(zhuǎn)公”也設(shè)置了一些限制條款，比如，有些城市規(guī)定借款人須為首次申請(qǐng)公積金貸款；有些城市要求僅支持擁有唯一一套住房或首套房；另外還要求房屋權(quán)屬明晰，無查封、保全；已正常還款一定期限，且無逾期記錄等。

開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市中也有部分熱點(diǎn)城市同時(shí)表示，“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)能否持續(xù)，要根據(jù)個(gè)貸率的變化情況而定。

比如，湖南省直單位住房公積金管理中心發(fā)文，7月10日起，該中心的商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)將根據(jù)個(gè)貸率情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，個(gè)貸率在85%以下，正常受理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)；個(gè)貸率介于85%(含)和90%之間時(shí)，對(duì)商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)預(yù)約進(jìn)行適度限流；個(gè)貸率高于90%(含)時(shí)，暫緩商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)預(yù)約及受理。

受制于個(gè)貸率高的原因，部分城市明確表示，暫時(shí)無法開啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

比如，4月6日，北京住房公積金管理中心在互動(dòng)咨詢中表示，個(gè)別省市開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，主要是因?yàn)槠渥》抗e金個(gè)人貸款率、資金運(yùn)用率相對(duì)較低，而北京住房公積金管理中心的住房公積金個(gè)人貸款率、資金運(yùn)用率一直位于高位，故暫不符合開辦商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)的條件。

來源：第一財(cái)經(jīng)

責(zé)任編輯：李頡