9月8日，淄博市發(fā)布“以舊換新”省心購房活動后。9月10日下午，業(yè)內(nèi)傳出青島城陽綠地國科小鎮(zhèn)已經(jīng)從企業(yè)層面推動“以舊換新”活動。并曝光了部分置換細(xì)節(jié)。

青島市場首現(xiàn)以舊換新

9月10日下午，市民王先生提供新聞線索稱：“有中介在推綠地國科小鎮(zhèn)的房子，說可以以舊換新?！? 隨后，記者向業(yè)內(nèi)相關(guān)人士和綠地青島的一位負(fù)責(zé)人咨詢，證實該消息屬實。但由于信息出口不同，相關(guān)置換細(xì)節(jié)和操作細(xì)節(jié)存在一定差異。

9月12日，記者獲知，本次青島綠地國科小鎮(zhèn)的以舊換新政策暫定：

如果有意向買綠地國科的房子，并且手里有二手房要賣的，可以先看房，如果看好，先交5000意向金。綠地會找專業(yè)評估公司評估，價格以前三個月成交均價為參考（10年以上房齡且偏遠(yuǎn)地區(qū)不要）接近年限和條件的可以先來看，然后在溝通，條件比較寬松，可協(xié)商。

確定可以回收，比如房子回收價格100萬，那你在綠地國科買的房子不能低于100萬，并且100萬全部交給綠地國科，剩下的可以貸款（以上政策都是暫定，而且有些條件可以相互協(xié)商，以最后成交為目的） 。

據(jù)悉，綠地國科小鎮(zhèn)的“以舊換新”屬于企業(yè)的市場行為。操作上更多依賴營銷手段。目前，市場反響不一。

“這個操作對我們來說，不是那么合適，我們在市南大堯有套老破小，差不多能賣到220萬。但是置換條件是10年，所以我們覺得雖然是個新鮮事兒，但跟我們的關(guān)系不是那么大。”市民于女士在接受采訪時表示：“能感覺到，最近政策比較多，開發(fā)商也比較急，但二手房不能實際賣掉的話，我們可能不會去再買?！?/p>

對此，市民劉軍（音）先生也認(rèn)為，“這個是好辦法，但是限制挺多的。再就是，這個項目在城陽，對我來說，更想在市北這邊，靠單位近一些。”

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，企業(yè)的“出發(fā)點還是不錯的，通過以舊換新，有機(jī)會促進(jìn)二手房流通和一手房去庫存。不過新房項目產(chǎn)品力要過硬，不然可能購房者會打退堂鼓。畢竟以舊換新的最重要的工作，還是需要新房是有吸引力的?！?/p>

國內(nèi)已有城市項目試點

值得注意的是，在青島綠地國科小鎮(zhèn)“以舊換新”之前，南京、哈爾濱、濟(jì)南、淄博、泰安、威海等城市、項目都有推出“以舊換新”購房活動。

其中，2023年8月，濟(jì)南綠地瀾庭推出“舊房抵換新房”活動，此項活動主要是由開發(fā)商牽頭，項目合作方參與。以市場化操作為主，置換的舊房用于項目合作方的資金回收或者工抵。

9月7日，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)一二手房聯(lián)動支持“賣舊換新”住房改善需求的通知》，對“換新購”服務(wù)新模式進(jìn)行了詳細(xì)說明。

具體來說：南京在“換新購”服務(wù)模式中，購房者與開發(fā)企業(yè)簽訂新建商品住房“放心買”認(rèn)購協(xié)議，同時與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議。在新建商品住房“放心買”認(rèn)購協(xié)議、二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議中，約定30-90天時間周期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)為購房者鎖定意向房源，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過“優(yōu)先賣”服務(wù)，通過線上流量加推、經(jīng)紀(jì)人聚焦推廣等方式，縮短二手房售出周期。若二手房在約定時間內(nèi)售出，則購房者按約定流程辦理新建商品住房購買手續(xù);若二手房在約定時間內(nèi)未售出，則開發(fā)企業(yè)按約定退還新建商品住房認(rèn)購金，購房者無需承擔(dān)違約風(fēng)險。            

將“賣舊房與買新房”聯(lián)動綁定，南京模式與貝殼找房的“優(yōu)鮮賣”模式相仿。以加強(qiáng)居間，促進(jìn)流通環(huán)節(jié)的效率來帶動以舊換新。

9月6日，淄博市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評估協(xié)會聯(lián)合發(fā)起了“以舊換新”省心購房活動，首批12家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議。結(jié)合之前8月28日，房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評估協(xié)會聯(lián)合發(fā)出的“以舊換新”省心購房倡議書：“凡在城區(qū)內(nèi)具有出售自有存量住房，購買新房意愿的群眾，均可享受‘以舊換新’省心購服務(wù)，優(yōu)先鎖定新房房源，同步出售自有存量住房，提升置換效率、兜底置換風(fēng)險。”

不難看出，淄博模式與其他城市的區(qū)別在于，在交易模式是有兜底機(jī)制。但據(jù)采訪，目前淄博沒有就兜底的進(jìn)一步細(xì)則給出最新說明。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄在采訪中表示：“以舊換新在市場上并不是首次出現(xiàn)。就綠地而言也不是首次采用，今年7月份哈爾濱的綠地一項目就推出過‘老房免費換新房’的營銷活動。從城市來看淄博也在此前推出購房可‘以舊換新’政策，南京也隨后推出了‘換新購’服務(wù)。首先，值得肯定的是這是一種創(chuàng)新性舉措，對促進(jìn)一二手房流通，提升市場活躍度有著一定的積極意義?！?/p>

未來市場效果有待考察

當(dāng)前來看，在多城落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，很多改善性客戶為了實現(xiàn)“賣一買一”，享受首套房的低首付低利率，紛紛將手上房源掛出，但是變首套之路卻并不是那么順利。

基于這樣的現(xiàn)狀，陳霄指出：“部分城市部分開發(fā)商推出這樣的以舊換新活動，旨在促進(jìn)房源流通，打通一二手房市場。其次，就開發(fā)商本身而言，綠地本身現(xiàn)金流緊張，這對于換購綠地新房項目的購房者來說確實可能隱含著一定的風(fēng)險性。但是無論如何，以舊換新對于提升市場活躍度、提升置換效率等都不失為是一個有利的舉措，是當(dāng)前市場環(huán)境的一種新趨勢和新現(xiàn)象，值得其他城市或房企去嘗試?！?/p>

著名房地產(chǎn)人張則濤認(rèn)為，雖然青島七八月份的一手住宅成交量極低，但二手住宅月度成交在四千多套，成交量處于月度中等水平，沒有變得有價無市，市場有一個二手房可以成交的價格水平在。他說：“這就有個市場透明度的問題，由第三方中介機(jī)構(gòu)評估，評估價格高于還是等于市場價格，如果等于，客戶自己就能在二手房市場成交，拿著現(xiàn)金買房。如果高于，開發(fā)商就會有損失?！?/p>

張則濤特別提到，“這種類似以物易物的交易，是我拿幾個香蕉換你幾個蘋果。交易過程中，開發(fā)商承擔(dān)了隱性成本甚至風(fēng)險。在客戶購買一手房時，一手房的定價會不會以虛高的方式來平衡成本？也許，真有人想折價盡快拋售二手房，換新房，這樣的人比較適合；或者開發(fā)商就想折價銷售，所以這個模式能不能讓銷量跑得起來還要看市場效果。”

青島財經(jīng)日報/首頁新聞 記者 趙彭

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