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“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,一線城市房?jī)r(jià)止跌微漲

在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的同時(shí),房?jī)r(jià)也表現(xiàn)出了一些積極的信號(hào)。

10月19日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了9月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù),與過(guò)去幾個(gè)月的情況類似,房?jī)r(jià)下跌為主的情況并未改變。這也反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在深度調(diào)整中。

但一線城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)較為積極,成為70城中不多的亮點(diǎn)。今年9月,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平,二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)漲,漲幅為0.2%。

2023年8月末,央行、金融監(jiān)管總局分別推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首套房存量貸款利率下調(diào)、差別化住房信貸等政策。9月20日,廣州解除多個(gè)區(qū)域的限購(gòu)政策,成為首個(gè)松綁“限購(gòu)令”的一線城市。

分析人士認(rèn)為,與二三線城市相比,一線城市的樓市政策門檻相對(duì)較高,此次政策調(diào)整帶來(lái)的刺激力度也更大。但一線城市的房?jī)r(jià)升溫,能否對(duì)二三線城市帶來(lái)同樣的“示范效應(yīng)”?仍需進(jìn)一步觀察。

京滬上漲,廣深下跌

自今年3月出現(xiàn)短暫的“小陽(yáng)春”后,房地產(chǎn)市場(chǎng)就再度進(jìn)入深度調(diào)整中。到9月,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開(kāi)始起效,房企也借助“金九銀十”進(jìn)行大力促銷,市場(chǎng)終于有所好轉(zhuǎn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),今年9月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、施工面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等指標(biāo)都出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。其中,銷售面積和銷售額的增幅分別達(dá)到47.0%和41.6%。

但這些樂(lè)觀的信號(hào)尚未傳遞到當(dāng)月的房?jī)r(jià)上。9月,70個(gè)大中城市中,仍有54個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌,數(shù)量為年內(nèi)最高;二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市則達(dá)到65個(gè)。總體來(lái)看,房?jī)r(jià)下降仍是當(dāng)下的主流。

某大型上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,為利用政策窗口,抓緊出貨,開(kāi)發(fā)商普遍推出了價(jià)格優(yōu)惠措施,從而使新房成交均價(jià)有所下降。

二手房方面,根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì),業(yè)主的掛牌價(jià)普遍有所松動(dòng),議價(jià)空間也在加大。在很多賣一買一的“連環(huán)單”中,業(yè)主為縮短交易周期往往會(huì)低價(jià)出售現(xiàn)有的房屋。

一線城市是為數(shù)不多的亮點(diǎn)。9月,四個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌、二手房?jī)r(jià)格由跌轉(zhuǎn)漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師沈赟在解讀中也表示,一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比“穩(wěn)中微漲”。

具體而言,京滬兩地反彈明顯,無(wú)論是新房還是二手房?jī)r(jià)格漲幅,均占據(jù)70大中城市的前兩位。廣深二城的新房?jī)r(jià)格繼續(xù)環(huán)比下跌,廣州的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌,深圳二手房則環(huán)比持平。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,京滬此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”實(shí)施嚴(yán)格,8月底9月初實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”以后,釋放的需求潛力比較大,特別是京滬老舊二手住房多,改善型需求潛力大,京滬機(jī)關(guān)國(guó)企高校事業(yè)單位比較多,有效的剛需基礎(chǔ)也比廣深大。

值得注意的是,在當(dāng)前一線城市的成交結(jié)構(gòu)中,二手房已經(jīng)占據(jù)主流。分析人士認(rèn)為,一線城市二手房?jī)r(jià)格漲幅相對(duì)較大,更能反映出一線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好。

市場(chǎng)預(yù)期改善

過(guò)去,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常表現(xiàn)出板塊輪動(dòng)效應(yīng),即在上漲周期中,一線城市往往率先升溫,二三線城市依次跟進(jìn)。在下跌周期中,這種輪動(dòng)同樣存在。

那么,在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的深度調(diào)整后,此輪一線城市的升溫,能否產(chǎn)生同樣的帶動(dòng)作用?

前述房企人士表示,近些年來(lái),隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入新的發(fā)展階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化局面越來(lái)越明顯。熱點(diǎn)一二線城市、區(qū)域中心城市有著更強(qiáng)的人口、產(chǎn)業(yè)支撐,房地產(chǎn)市場(chǎng)也更具潛力;非核心城市的支撐點(diǎn)則相對(duì)較弱,若無(wú)棚戶區(qū)改造等政策支持,其房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)動(dòng)力相對(duì)不足。

他表示,近年來(lái),大中型房企傾向于從三四線城市撤離,轉(zhuǎn)而向“高能級(jí)”城市布局,正是基于這一考量。

他認(rèn)為,在這種情況下,一線城市樓市的升溫,很難像過(guò)去一樣通過(guò)溢出效應(yīng)對(duì)周邊區(qū)域產(chǎn)生帶動(dòng)。但就整體市場(chǎng)而言,對(duì)預(yù)期的改善仍然有所幫助。

目前來(lái)看,市場(chǎng)預(yù)期的確有所好轉(zhuǎn)。易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)呈現(xiàn)了“跌幅態(tài)勢(shì)已經(jīng)遏制、一線城市率先復(fù)蘇、其他城市仍需努力”的特征,這也意味著房?jī)r(jià)指數(shù)最悲觀的時(shí)刻開(kāi)始過(guò)去。

李宇嘉也指出,一線城市止跌企穩(wěn)對(duì)于穩(wěn)定后續(xù)的房?jī)r(jià)有積極效果,杭州、寧波、成都、西安、長(zhǎng)沙等基本面比較健康的熱點(diǎn)二線城市也有了企穩(wěn)的跡象。

對(duì)于今年第四季度的政策方向,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人在10月18日的新聞發(fā)布會(huì)上指出,房地產(chǎn)優(yōu)化政策的作用正在持續(xù)釋放,有積極的效應(yīng)。但政策的發(fā)揮需要一個(gè)過(guò)程,“畢竟房地產(chǎn)總體上處在一個(gè)調(diào)整階段,所以后期還是要抓好政策的落實(shí)?!?/p>

分析人士普遍認(rèn)為,當(dāng)前的市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭仍然較弱,加碼調(diào)控政策將是四季度的常態(tài),這也有助于維護(hù)來(lái)之不易的信心。加之房地產(chǎn)企業(yè)沖擊年度業(yè)績(jī),預(yù)計(jì)第四季度,市場(chǎng)的供需兩端均將出現(xiàn)回暖,房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望短暫升溫。

但在市場(chǎng)整體預(yù)期反轉(zhuǎn)之前,房?jī)r(jià)的回升仍然需要過(guò)程。李宇嘉還表示,城市分化是大趨勢(shì),隨著政策寬松,未來(lái)少數(shù)熱點(diǎn)城市或核心區(qū)域穩(wěn)定,而其他城市下跌,這可能是常態(tài)。

來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 張敏 北京報(bào)道

責(zé)任編輯:李賽男

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