春江水暖鴨先知。助力政策不斷加碼，房地產(chǎn)市場指標繼續(xù)呈現(xiàn)邊際改善跡象，險資機構(gòu)對不動產(chǎn)投資掀起“小高潮”，多家公司出手購買不動產(chǎn)項目，其中以商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等不動產(chǎn)項目為主。業(yè)內(nèi)人士認為，險資之所以對不動產(chǎn)項目情有獨鐘，一是因為險資的投資期限長，資金量大，兩者之間的期限匹配度高；其次近期經(jīng)過前期的調(diào)整，目前不動產(chǎn)的投資價值已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，是比較好的介入時機。預(yù)計未來一段時間，不動產(chǎn)投資仍將是險資的“心頭好”。

險資集中火力“買買買”

12月6日，平安人壽發(fā)布關(guān)于大額不動產(chǎn)投資的信息披露公告稱，北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動產(chǎn)項目計劃投資金額不超過75.41億元，本次新增出資1.5億元人民幣，累計出資總金額約73.81億元。根據(jù)平安人壽披露的公告，該項目位于北京西二環(huán)和西三環(huán)之間，用地性質(zhì)為商務(wù)金融用地，總占地面積2.1萬平方米，總建筑面積23.3萬平方米。平安人壽作為投資主體，以項目公司股權(quán)方式投資不動產(chǎn)。

就在平安人壽發(fā)布公告的前兩天，12月4日，海保人壽披露重大關(guān)聯(lián)交易公告稱，海保人壽以物權(quán)方式投資武漢國采中心T4棟2-11層不動產(chǎn)項目，交易總價款為2.03億元。公告顯示，該項目為非自用不動產(chǎn)項目，交易標的位于湖北省武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新大道789號，產(chǎn)權(quán)建筑面積為17236.79平方米，商務(wù)用途。交易對手為國采（武漢）會展投資建設(shè)有限公司。

此外，港股上市公司ESR11月底公告稱，將5家間接附屬公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予蘇州易榮股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“蘇州易榮”）。蘇州易榮對上述5家目標公司全部股權(quán)的受讓對價合計為20.38億元。據(jù)悉5家目標公司的6項資產(chǎn)分別為分布在徐州市、廊坊市、嘉興市、蘇州市、東莞市的物流倉儲等運營性不動產(chǎn)。

事實上，泰康保險集團為上述交易的實際購買方。蘇州易榮是ESR和泰康人壽共同投資的人民幣收益基金，其中，ESR附屬公司和泰康人壽分別持有該基金5%和95%的合伙權(quán)益，泰康人壽是泰康保險集團的全資子公司。

今年以來，險資已經(jīng)頻頻出手布局不動產(chǎn)。中國保險行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站披露信息顯示，截至目前險企已經(jīng)先后發(fā)布了42份關(guān)于大額不動產(chǎn)投資的信息披露公告，超過去年36份的相關(guān)公告。

市場的主流觀點認為，雖然短期房企業(yè)績?nèi)匀粵]有出現(xiàn)趨勢性好轉(zhuǎn)，銷售也在緩慢爬坡過程中，但是經(jīng)過這一輪洗牌，當前不動產(chǎn)之前的泡沫已經(jīng)被洗掉，投資性價比顯現(xiàn)。

此前，中國平安首席運營官付欣在2023年中國平安中期業(yè)績會上表示，在中國平安保險投資組合的不動產(chǎn)投資中，物權(quán)類資產(chǎn)近76%，包括商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等。這類資產(chǎn)總體非常優(yōu)質(zhì)，能夠貢獻穩(wěn)定的租金收入，并實現(xiàn)保值增值。

投資時機較為有利

從已披露信息來看，險企投資的不動產(chǎn)項目涉及商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等不動產(chǎn)項目，投資方式包括物權(quán)投資、股權(quán)投資、債券計劃等多種方式，其中有多個項目已進入實際出資階段。

北京排排網(wǎng)保險代理有限公司總經(jīng)理楊帆認為，險資加碼不動產(chǎn)投資主要基于以下幾方面的因素考慮：其一，險資資金體量大，投資周期長，而不動產(chǎn)投資能夠容納大體量的資金，非常適合長期投資，兩者在投資屬性上契合度非常高。其二，養(yǎng)老和大健康等險企的主營業(yè)務(wù)需要不動產(chǎn)資源的支持，因此通過不動產(chǎn)投資，險企不僅能把主營業(yè)務(wù)跟不動產(chǎn)投資進行完美融合，而且還能帶來長期穩(wěn)定的投資回報。其三，險資追求長期穩(wěn)健收益，而且投資體量又非常大，因此險資本身具有多元化的資產(chǎn)配置需求，而且在利率下行的背景下，現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)投資項目本來就比較緊缺。險資投資不動產(chǎn)具有天然的優(yōu)勢，而且我國不動產(chǎn)投資對長期資金的需求也在不斷增加，因此險資投資不動產(chǎn)的空間依然存在。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也認為，當前險資積極持有包括寫字樓在內(nèi)的不動產(chǎn)項目，主要是因為寫字樓項目本身價值被低估。從地域范圍來看，部分險資喜歡在一線城市拿地。

中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會此前發(fā)布的報告顯示，去年，險資加大了對投資性房地產(chǎn)的配置力度，投資性房地產(chǎn)投資規(guī)模同比增長超兩成。信達證券分析師王舫朝也表示，2023年以來險企頻頻加碼不動產(chǎn)項目投資，首要原因是不動產(chǎn)投資“長期持續(xù)回報”屬性較為契合險企資金長期屬性，整體來看，優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)長期投資有助于險企增加另類投資標的選擇，豐富險企投資組合的投資品種，不動產(chǎn)投資加碼是險企根據(jù)市場情況及時調(diào)整投資組合的體現(xiàn)。

從更長遠的角度來看，險資投資不動產(chǎn)的熱度能否得以延續(xù)？多數(shù)機構(gòu)給出的答案是肯定的。

黑崎資本基金經(jīng)理曾盛認為，不動產(chǎn)投資一直是保險公司的重要選項，但不同時期可供選擇的優(yōu)質(zhì)項目數(shù)量會有所不同。其中需要綜合考慮多個因素，包括項目的地理位置、市場需求、租金回報率等。險資集中投資不動產(chǎn)表明這些不動產(chǎn)在區(qū)位優(yōu)勢、租售性價比和投資回報方面具備較高潛力，因此受到了險資青睞。

中國人壽副總裁劉暉今年8月在該公司業(yè)績發(fā)布會上介紹，成熟的商業(yè)地產(chǎn)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠跨越周期實現(xiàn)保值增值，同時抵御通脹、抵御波動，與其他品種相關(guān)性較低，是保險等長期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動產(chǎn)實物資產(chǎn)有利于保險資金長期獲得穩(wěn)健回報。國外保險公司對于不動產(chǎn)配置一般在10%左右，國內(nèi)保險公司目前對于商業(yè)不動產(chǎn)等實物資產(chǎn)的配置比例仍比較低。（記者 葉麥穗）

來源：21世紀經(jīng)濟報道

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