2024年以來，多家房企化債有了新動(dòng)作。

截至目前，1月已有遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、中國(guó)奧園、正榮地產(chǎn)等房企披露了境內(nèi)外債務(wù)重組的新進(jìn)展，部分房企境外債在歷經(jīng)艱難談判后最終獲批，例如中國(guó)奧園；還有部分房企則披露了債務(wù)重組的方案，例如龍光集團(tuán)等。

房企開年密集公布債務(wù)重組，并非因市場(chǎng)環(huán)境或其他客觀因素變化所致。2021年年底開始，房企陸續(xù)出險(xiǎn)至今已兩年有余。從債務(wù)重組談判流程來看，一個(gè)完整的流程大約需要九個(gè)月至一年左右或者更長(zhǎng)時(shí)間，房企在與債權(quán)人曠日持久的談判后，到現(xiàn)在達(dá)成初步共識(shí)是正常推進(jìn)流程。

由于出險(xiǎn)房企多數(shù)已經(jīng)嚴(yán)重“資不抵債”，債權(quán)人對(duì)房企的債務(wù)重組也并不抱有很高的期待。在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者所接觸到的債權(quán)人中，多數(shù)在談判的過程中已經(jīng)磨平了“耐心”。雙方的心理攻防戰(zhàn)交兵下來，房企順利通過債務(wù)重組已無現(xiàn)實(shí)障礙，但卻難以避免進(jìn)入二次違約的困局——許多早先完成債務(wù)重組的房企，如今正在掙扎。

房企化債之路，仍然崎嶇。

積極進(jìn)展

近期公布債務(wù)進(jìn)展的房企，多數(shù)推進(jìn)進(jìn)度都不及預(yù)期。

中國(guó)奧園于1月12日公告稱，其境外債重組計(jì)劃已獲得開曼群島法院、英屬維爾京群島法院及香港法院批準(zhǔn)。

根據(jù)此次獲批生效的重組方案，中國(guó)奧園將發(fā)行新的融資工具對(duì)原有約61億美元的境外債務(wù)進(jìn)行置換，包括4只共計(jì)23億美元的新債務(wù)工具展期至2031年，以及14億股普通股、1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債。在重組后8年的時(shí)間中，中國(guó)奧園預(yù)計(jì)將減少境外債務(wù)支付壓力本息49億美元。

此時(shí)距離中國(guó)奧園官宣違約，已經(jīng)近兩年過去。中國(guó)奧園的債務(wù)重組計(jì)劃也是延宕了許久。奧園最早計(jì)劃于2022年4月公布債務(wù)重組計(jì)劃，之后計(jì)劃落空，最終在2023年7月才最終退出。

龍光的債務(wù)重組計(jì)劃，也是幾經(jīng)博弈才最終取得重要進(jìn)展。

1月12日，龍光集團(tuán)發(fā)布公告披露境外債務(wù)重組重大進(jìn)展，其已經(jīng)與若干現(xiàn)有美元優(yōu)先票據(jù)持有人組成的債權(quán)人小組(“AHG”)及其顧問就有關(guān)票據(jù)重組的條款達(dá)成一致，并于2024年1月12日與AHG簽署了附有該等條款的債權(quán)人支持協(xié)議。

龍光于2022年8月宣告境外債違約，同時(shí)龍光實(shí)控人紀(jì)海鵬牽頭成立化債專項(xiàng)小組。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，龍光在于債權(quán)人溝通的過程中，債務(wù)重組方案經(jīng)過多次修改，才初步達(dá)成一致，最終形成當(dāng)前的方案。

除了奧園、龍光之外，碧桂園也在近期正式進(jìn)入境外債重組階段。1月16日晚，碧桂園發(fā)布公告稱，其已委聘畢馬威擔(dān)任境外債務(wù)重組的主要財(cái)務(wù)顧問。

碧桂園表示，公司將在各財(cái)務(wù)、法律顧問的協(xié)助下繼續(xù)評(píng)估集團(tuán)的流動(dòng)資金狀況，建立與所有債權(quán)人的合作溝通平臺(tái)，共同制定整體方案來全面解決公司當(dāng)前境外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前，此項(xiàng)工作正在進(jìn)行中。

除了上述幾家房企外，中梁控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)也公告了最新的債務(wù)重組進(jìn)展。

其中，中梁控股已向香港特別行政區(qū)高等法院原訟法庭申請(qǐng)召開計(jì)劃會(huì)議以均批準(zhǔn)債務(wù)重組計(jì)劃，這一會(huì)議將于2024年2月9日舉行。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)則正在進(jìn)行境內(nèi)債務(wù)重組，根據(jù)方案，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公布7只境內(nèi)信用債券的展期方案是：7只債券均展期30個(gè)月，從第15個(gè)月開始按照本金的5%、10%、15%、15%、20%、35%比例，每個(gè)季度分期攤還本金，這7只債券余額達(dá)到132.7億元。

挑戰(zhàn)尤在

房企債務(wù)重組取得重要進(jìn)展，對(duì)房企而言的確減輕了短期的償債壓力。

在龍光推出債務(wù)重組方案后，接近龍光的人士就表示，這有助于加快完成其境外債整體管理，有序化解債務(wù)壓力, 實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)，為公司穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、促銷售、保交付提供有力支持，加快回歸健康發(fā)展軌道，推動(dòng)企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展。

雖然房企債務(wù)重組是恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的重要篇章，但債權(quán)人卻對(duì)出險(xiǎn)房企的信用仍然不抱有很高的期待。

一位私募機(jī)構(gòu)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“債務(wù)重組有進(jìn)展大多是因?yàn)闀r(shí)間確實(shí)到了，大多都談了一年多，方案差不多了。不過就算拿出了方案，債權(quán)人的回收率也不能很看好，二展、二次違約的情況也存在?！?/p>

可供對(duì)比的例子是華夏幸福，根據(jù)華夏幸福的公告，截至2023年11月底，其已累計(jì)完成重組債務(wù)1875.65億元，仍有240億元的違約債務(wù)未完成重組。在已完成重組的債務(wù)中，華夏幸福已完成兩批現(xiàn)金兌付，第三批兌付資金預(yù)計(jì)合計(jì)為44.5億元。但是，華夏幸福第三批次的兌付基金卻遇到了困難，不排除出現(xiàn)二次違約的情況。

房企債務(wù)重組后仍會(huì)可能違約，華夏幸福不是第一家也不會(huì)是最后一家。一位不愿具名的房企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“出險(xiǎn)房企本身財(cái)務(wù)上就存在瑕疵，就連財(cái)報(bào)公布出來都是資不抵債的狀態(tài)。這幾年這些房企也基本沒有新的土地或者投資，償債的資金有些是吃老本變賣資產(chǎn)來的，不是靠經(jīng)營(yíng)而來的資金?！?/p>

再以?shī)W園、龍光為例，這兩家房企目前的銷售額都已經(jīng)跌到了谷底。根據(jù)克而瑞，2023 年奧園權(quán)益口徑銷售額 92.4 億元，再度腰斬；而龍光全口徑銷售額也僅為230.7億元，相比起數(shù)百億的債務(wù)規(guī)模，這樣的銷售額的確難以成為償債的主要來源。

相比起房企的“樂觀”，房企債券的投資者多數(shù)已十分平靜。一位曾經(jīng)配置過房企債券的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析認(rèn)為，“房企出險(xiǎn)后，個(gè)人對(duì)房企的債券就‘不碰了’，很謹(jǐn)慎。近期會(huì)買一些諸如萬科、金地這樣的房企債券，因?yàn)槎唐诘膬陡洞_定性高一些，但是已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，沒有必要去博?！?/p>

在房地產(chǎn)下行的行情中，房企、債權(quán)人和投資者等市場(chǎng)參與方，對(duì)于當(dāng)下的波動(dòng)和結(jié)果，已經(jīng)能夠坦然處之。（記者 吳抒穎）

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

責(zé)任編輯：李雯