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北京、廣州相繼上調(diào)公積金貸款額度,能否帶動新房銷售?

一線城市貸款政策再度優(yōu)化。

4月8日,據(jù)廣州住房公積金管理中心網(wǎng)站消息,廣州住房公積金管理中心發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款最高額度有關(guān)事項(xiàng)的通知。其中提出,使用住房公積金貸款購買自住住房的,一人申請貸款的最高額度調(diào)整至70萬元,兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調(diào)整至120萬元。

北京則是在4月8日當(dāng)日發(fā)布《關(guān)于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實(shí)施辦法(征求意見稿)》,其中明確,同時(shí)滿足多個(gè)適用條件的借款人貸款額度上浮金額可累加,最高可上浮40萬元,但最高貸款額度不超過160萬元。

除了一線城市外,全國多座城市也集中宣布取消房貸利率下限。

近期,中山、珠海、東莞、佛山、汕尾和潮州等15個(gè)廣東城市宣布取消首套房貸利率下限,實(shí)際利率將由商業(yè)銀行按照市場化、法制化原則與借款人自主協(xié)商確定。此前,據(jù)“江西發(fā)布”官微消息,南昌、贛州、九江、新余也發(fā)布公告,宣布階段性取消首套房貸利率下限,自4月1日起執(zhí)行。

這些城市的共同點(diǎn)是,房地產(chǎn)市場在持續(xù)承壓,而為了穩(wěn)定樓市,它們也在不斷出臺積極政策。取消房貸利率下限,也是政策“組合拳”的其中一環(huán)。從已經(jīng)取消房貸利率的城市來看,不僅有三四線城市,也有部分省會城市,這就意味著,短期內(nèi)房貸利率整體下行或許是趨勢。

房地產(chǎn)市場還在下行,利好政策還將有進(jìn)一步釋放的空間。

政策密集優(yōu)化

廣州此次公積金政策的調(diào)整,主要是調(diào)高了貸款額度。在此之前,廣州一人申請貸款的最高額度為60萬元,兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度則是100萬元。

在此次調(diào)整后,如果是購買自住住房、且所購住房為新建二星及以上星級綠色建筑的,住房公積金貸款最高額度還可上浮20%,也即意味著上浮后最高額度分別為一人84萬元、兩人或兩人以上144萬元。

廣州是一線城市中樓市政策優(yōu)化的風(fēng)向標(biāo)。而在廣州之前,深圳已經(jīng)先行一步提高公積金貸款的額度。

而北京在4月8日也發(fā)布《關(guān)于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實(shí)施辦法(征求意見稿)》,其中明確,同時(shí)滿足多個(gè)適用條件的借款人貸款額度上浮金額可累加,最高可上浮40萬元,但最高貸款額度不超過160萬元。

一線城市在公積金政策上進(jìn)行調(diào)整,樓市持續(xù)承壓的城市則邁出更大的步子。

近日,南昌、贛州、九江、新余發(fā)布公告,階段性取消首套房貸利率下限,4月1日起執(zhí)行。取消下限后,南昌多家銀行紛紛發(fā)布最新房貸利率,首套房降至3.65%,二套房降至4.15%。

與此同時(shí),廣東的潮州、汕尾也階段性取消轄區(qū)首套房貸利率下限,實(shí)際利率由商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則,與借款人自主協(xié)商確定。截至目前,廣東已經(jīng)有多個(gè)城市取消首套房貸利率下限。

針對此次集中調(diào)整,中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱,今年以來,部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場情緒有所好轉(zhuǎn),但多個(gè)二三線城市房地產(chǎn)市場活躍度不足,降低房貸利率可以更好地降低購房者置業(yè)成本,促進(jìn)需求釋放。

陳文靜續(xù)稱,當(dāng)前部分城市新房價(jià)格仍在波動調(diào)整,符合條件的城市未來仍有望下調(diào)首套房貸利率下限或階段性取消首套房貸利率下限,此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市,也存在進(jìn)一步下調(diào)的空間。整體上看,降低房貸利率是當(dāng)前促進(jìn)購房需求釋放的重要舉措之一,預(yù)計(jì)接下來將有更多城市跟進(jìn)。

近兩個(gè)月,全國的房貸利率相對穩(wěn)定。貝殼研究院監(jiān)測顯示,2024年3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%,均與上月持平。3月首套、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落43BP和75BP。本月銀行平均放款周期為22天,維持較快放款速度。

邊際好轉(zhuǎn)可期

調(diào)整公積金貸款額度以及降低房貸利率,本質(zhì)都是降低購房成本,提振購房者的信心。但需要指出的是,這雖然是關(guān)鍵一環(huán),但對整體市場的影響,還需要政策“組合拳”的發(fā)力。

以廣州為例,盡管已經(jīng)多次優(yōu)化限購限貸政策,但市場卻仍然低迷。

合富輝煌研究院數(shù)據(jù)顯示,今年3月,廣州全市新增預(yù)售供應(yīng)75萬平方米,環(huán)比提升7倍, 同比下降約3成;其中,天河、海珠多個(gè)全新項(xiàng)目取證入市,白云、花都個(gè)別規(guī)模大盤集中取證。3月全市網(wǎng)簽面積約54萬平方米,環(huán)比倍增,同比下降約5成。

一位廣州房企的營銷部門人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,“這兩個(gè)星期清了一些尾盤,降價(jià)清的,所以成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)。不過市場還是很涼,賣得好些是因?yàn)榻档叫睦韮r(jià)位了?!?/p>

再如南昌,這座省會城市樓市價(jià)格也在持續(xù)下探。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2024年2月,南昌市新房價(jià)格環(huán)比下跌0.4%,同比下跌3.1%;截止至2月,南昌市新房環(huán)比已經(jīng)連續(xù)下跌8個(gè)月,同比已連續(xù)下跌了4個(gè)月。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉針對調(diào)整公積金貸款上限的政策分析稱,公積金屬地屬性很強(qiáng),地方自主權(quán)很高,而且低利率,滿足本地剛需改善的特征明顯,是各地地方政府所青睞的政策,每有樓市下行,地方便把公積金政策作為提振樓市的首選。

針對廣州的調(diào)整,李宇嘉表示,基于廣州房價(jià)考慮,夫妻兩人的貸款額度只能覆蓋外圍低價(jià)區(qū)域的貸款需求,大概率無法覆蓋中心區(qū)、像黃埔等次中心區(qū)的購房房貸,還需要商貸+公積金貸款的組合,降息效應(yīng)并不明顯。

不過,樓市政策有一個(gè)疊加的過程,在利好政策釋放足夠多的背景下,市場也有望邊際好轉(zhuǎn)。

中指研究院分析認(rèn)為,隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整,購房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉頊睾托迯?fù),疊加“白名單”項(xiàng)目融資支持持續(xù)落地,項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)也有利于提振市場信心,進(jìn)而帶動新房銷售邊際好轉(zhuǎn)。

來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

責(zé)任編輯:王海山

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