“今年看房的客戶數(shù)量比較正常，但大家預(yù)算水平一般，新增租賃需求少，各個(gè)樓宇之間出現(xiàn)比較明顯的內(nèi)卷特征，很多樓宇會(huì)給客戶更長(zhǎng)的免租期，甚至直接降價(jià)。”4月24日，某品牌房企東北區(qū)域?qū)懽謽钦猩特?fù)責(zé)人王樹(shù)（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

日前，中指研究院發(fā)布《2024年一季度中國(guó)寫字樓租金指數(shù)研究報(bào)告》。報(bào)告顯示，一季度重點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)活躍度提升，寫字樓空置率有漲有降。市場(chǎng)“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)未改，寫字樓租金仍下行，市場(chǎng)恢復(fù)仍面臨一定壓力。

一線城市甲級(jí)寫字樓空置率相對(duì)較低

中指研究院分析認(rèn)為，自2023年下半年起，重點(diǎn)城市寫字樓租賃需求已開(kāi)始逐漸復(fù)蘇。今年一季度，重點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)延續(xù)去年四季度恢復(fù)態(tài)勢(shì)，部分區(qū)域?qū)懽謽菃?wèn)詢、帶看較為活躍，需求以續(xù)租、搬遷為主。

王樹(shù)表示，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，很多企業(yè)都在降本增效，部分企業(yè)管控行政支出，縮小辦公面積，或者從租金比較貴的樓宇搬到租金低、環(huán)境相對(duì)一般的寫字樓中。據(jù)王樹(shù)了解，沈陽(yáng)也有部分企業(yè)撤銷分公司辦事處，外派員工實(shí)行居家辦公。

“客戶承租能力下降”，這是王樹(shù)對(duì)二線城市近期寫字樓市場(chǎng)的真實(shí)感受。他發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前來(lái)看，寫字樓租賃市場(chǎng)的看房客戶數(shù)量尚可，也有部分新增的租賃需求。但與此同時(shí)，一方面新增知名公司和其他外企等優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶較少，客戶預(yù)算水平也不高，承租能力較差；另一方面，各個(gè)樓宇客戶退租的情況也不少見(jiàn)，“基本上運(yùn)營(yíng)方都在補(bǔ)租” 。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2024年3月底，重點(diǎn)城市甲級(jí)寫字樓總建筑面積3.63億平方米，部分一線城市有新增供應(yīng)入市，二線代表城市供應(yīng)節(jié)奏普遍放緩。

其中一線城市甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目總建筑面積共1.84億平方米，占重點(diǎn)城市甲級(jí)寫字樓總量的50.6%，存量相對(duì)較多。二線代表城市甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目總建筑面積共1.80億平方米，占重點(diǎn)城市總量的49.4%；不同二線城市存量有所差異，杭州、成都甲級(jí)寫字樓總建筑面積在3000萬(wàn)平方米以上，武漢、重慶、長(zhǎng)沙、南京、天津在1000萬(wàn)—3000萬(wàn)平方米之間，青島、蘇州、南昌在500萬(wàn)—900萬(wàn)平方米之間。

前述機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，今年一季度，一線城市甲級(jí)寫字樓空置率相對(duì)較低，其中廣州最低，為11.5%；二線代表城市中，杭州、蘇州甲級(jí)寫字樓空置率分別為12.0%、15.6%，市場(chǎng)供求相對(duì)平衡，青島、武漢、長(zhǎng)沙等城市甲級(jí)寫字樓空置率相對(duì)較高，空置壓力相對(duì)較大。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管、高級(jí)董事簡(jiǎn)可（James Macdonald）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，寫字樓租賃活動(dòng)更活躍但轉(zhuǎn)化至最終成交仍需時(shí)日，而供應(yīng)持續(xù)放量，導(dǎo)致部分城市空置率攀升。開(kāi)年寫字樓市場(chǎng)里有部分是去年末已談妥的交易，對(duì)去化表現(xiàn)有一定貢獻(xiàn)。

寫字樓租金仍以降為主

為降低空置率，不少寫字樓通過(guò)增加免租期等方式提高競(jìng)爭(zhēng)力，也有寫字樓直接降價(jià)。

中指研究院對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.68元/平方米/天，環(huán)比下跌0.47%。從不同商圈表現(xiàn)來(lái)看，一季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占26.3%，租金環(huán)比下跌的商圈占71.3%，2.5%的商圈租金環(huán)比持平。

在王樹(shù)看來(lái)，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，“以價(jià)換量”是大多數(shù)樓宇的應(yīng)對(duì)策略。他所負(fù)責(zé)項(xiàng)目尚未降價(jià)，在新增優(yōu)質(zhì)租賃需求有限和新寫字樓項(xiàng)目入市加劇競(jìng)爭(zhēng)雙重因素影響下，目前完成出租率指標(biāo)也面臨一定壓力。

具體到不同能級(jí)城市，前述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在一線城市樣本中，16.7%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，80.6%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，2.8%的商圈寫字樓租金與上期持平。在二線城市樣本中，34.1%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，63.6%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，2.3%的商圈寫字樓租金與上期持平。

簡(jiǎn)可表示，過(guò)去一線城市平均空置率低于其它能級(jí)城市，如今空置率高企而不得不下調(diào)租金。二線城市因新供應(yīng)體量相對(duì)可控，整體市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，且需求結(jié)構(gòu)也不同于一線城市，但增量需求面積也相對(duì)有限。一些二線城市寫字樓租金水平已經(jīng)較為經(jīng)濟(jì)。

簡(jiǎn)可表示，通常業(yè)主對(duì)項(xiàng)目租金的調(diào)整是在二季度（半年回顧）和四季度（沖全年業(yè)績(jī)），因此一季度的租金變動(dòng)不顯著。當(dāng)下市場(chǎng)正在經(jīng)歷的并非典型市場(chǎng)周期，而是預(yù)期的重置，且仍存不確定性。市場(chǎng)回歸再平衡仍需一段時(shí)間，搬遷整合型需求和新質(zhì)生產(chǎn)力需求值得關(guān)注。

展望未來(lái)，中指研究院預(yù)計(jì)，今年宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力，激發(fā)經(jīng)營(yíng)主體活力，重點(diǎn)城市寫字樓租賃需求有望繼續(xù)釋放。業(yè)主方或繼續(xù)采取“以價(jià)換量”措施以降低空置率，短期內(nèi)重點(diǎn)城市寫字樓租金或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整。（記者李莎）

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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