樓市迎來史詩級(jí)利好，專家、大V們輪番出場(chǎng)解讀，很多觀點(diǎn)其實(shí)是屁股決定腦袋，背后都有著自己的利益訴求，而真正有價(jià)值的信息只有兩個(gè)——“量”和“價(jià)”。

由于利好出臺(tái)至今時(shí)間較短，還沒有出現(xiàn)具有參考意義的成交量和價(jià)格數(shù)據(jù)，但對(duì)經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)景氣度變化最敏感的債市和股市，已經(jīng)從量和價(jià)兩方面做出了前瞻性解讀。

超長期國債不相信通脹

萬科債兌現(xiàn)樂觀情緒

先談債市。

5月22日，債市出現(xiàn)了很無厘頭的一幕：首期30年超長期特別國債（滬市019742、深市102267）上市交易，高開后一路上漲，019742最大漲幅達(dá)到25%觸發(fā)臨停。25%是個(gè)什么概念呢？這只國債票面利率是2.57%，25%的漲幅相當(dāng)于一次性計(jì)提了10年的利息收入總和。

019742恢復(fù)交易后，在尾盤回吐了全部25%的漲幅，102267也出現(xiàn)了快速回落。

超長期國債自帶利率風(fēng)險(xiǎn)，理論上通脹水平超過2.57%，30年超長期特別國債的票面利息收益就會(huì)縮水。即使是這樣，開盤仍然被爆炒，潛臺(tái)詞就是預(yù)期長期通縮。因?yàn)榉康禺a(chǎn)在經(jīng)濟(jì)回升中扮演重要角色，這就等于在說看淡地產(chǎn)回暖。

當(dāng)然，超長期特別國債上市首日爆炒不排除有投機(jī)資金翻云覆雨，市場(chǎng)交投充分的萬科企業(yè)債更能說明問題。5月22日，萬科多只境內(nèi)債午后加速下跌，“21萬科04”跌幅一度超過13%，“21萬科06”“22萬科02”等跌幅都超過了5%。

企業(yè)債持有人主要擔(dān)心企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)，也就是沒錢還賬的風(fēng)險(xiǎn)。在今年4月的投資者關(guān)系交流會(huì)上，萬科承認(rèn)當(dāng)前的確遇到了階段性經(jīng)營困難，流動(dòng)性短期承壓。截至2023年年末，萬科集團(tuán)負(fù)債總額高達(dá)1.1萬億元；總資產(chǎn)約為1.5萬億元，存貨總量為0.7萬億元，占資產(chǎn)總額的47%。

在地產(chǎn)史詩級(jí)利好政策出臺(tái)后，萬科債與萬科股票同步反彈，在5月22日領(lǐng)先調(diào)整，這表明債券投資者仍然擔(dān)心萬科資金回籠壓力，也就是萬科去庫存可能慢于預(yù)期。

整個(gè)地產(chǎn)鏈的債券表現(xiàn)，可以進(jìn)一步說明，市場(chǎng)在交易地產(chǎn)利好帶來的樂觀情緒，而不是行業(yè)景氣度明顯好轉(zhuǎn)。

4月23日—5月17日，地產(chǎn)鏈上的建筑材料和建筑裝飾類公司的可轉(zhuǎn)債整體上漲7.21%和4.78%，超越中證轉(zhuǎn)債指數(shù)的3.36%。地產(chǎn)鏈上的民企公司可轉(zhuǎn)債上漲5.38%、AA級(jí)企業(yè)可轉(zhuǎn)債上漲10.03%（同期AAA級(jí)只漲了2.15%）。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，評(píng)級(jí)相對(duì)低的、信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大的、在地產(chǎn)下行中受損嚴(yán)重的企業(yè)，其可轉(zhuǎn)債漲幅更大，這表明上漲更多的是超跌反彈性質(zhì)，是做多情緒的宣泄，而不是行業(yè)反轉(zhuǎn)邏輯的推演（如果是演繹行業(yè)景氣度反轉(zhuǎn)，應(yīng)該首先由大型龍頭企業(yè)的上漲帶動(dòng)）。

股市預(yù)期交易量回升

房產(chǎn)存量仍然巨大

相比債券投資者的謹(jǐn)慎，股票投資者更為樂觀。統(tǒng)計(jì)通達(dá)信地產(chǎn)板塊數(shù)據(jù)，截至5月23日的近20個(gè)交易日中，三只個(gè)股漲幅翻倍，分別是德必集團(tuán)、我愛我家、特發(fā)服務(wù)，均為地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理概念，股市開始憧憬地產(chǎn)交易量大幅回升、改善型需求集中下場(chǎng)。

此外，家居用品板塊走出了一只四連板牛股亞振家居，演繹的也是地產(chǎn)交易放量帶來的需求拉動(dòng)。

不過需要注意的是，萬科、保利、金地三巨頭股價(jià)已經(jīng)高位放量滯漲，機(jī)構(gòu)兌現(xiàn)意愿強(qiáng)烈，行業(yè)反轉(zhuǎn)的故事動(dòng)聽，但不好講。

資本市場(chǎng)總是習(xí)慣提前反應(yīng)，而現(xiàn)實(shí)問題的解決需要一步一步走，地產(chǎn)去庫存注定是一個(gè)長期過程。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、中指研究院數(shù)據(jù)，截至4月，全國商品住宅待售面積3.9億平方米，有12個(gè)城市存量商品住宅待售面積超1000萬平方米。市場(chǎng)期待政府出手消化巨大的地產(chǎn)存量，以緩解市場(chǎng)供給過剩壓力。

那么，政府收儲(chǔ)可以消化多少庫存呢？

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1—4月，商品房銷售額28067億元，同比-28.3%；商品房銷售面積29252萬㎡，同比-20.2%；簡(jiǎn)單平均計(jì)算房價(jià)9500元/㎡。央行安排了3000億元專項(xiàng)再貸款，按照60%的比例，可以拉動(dòng)5000億元商業(yè)銀行貸款。假設(shè)地方政府以市場(chǎng)價(jià)的五折收購房產(chǎn)，花掉全部貸款可以吸納1.05億平方米，占全部存量的27%。

這只是一個(gè)簡(jiǎn)單假設(shè)，實(shí)際操作起來流程復(fù)雜，具體進(jìn)度難以推測(cè)，在區(qū)域分布上也不平均。在充分消化史詩級(jí)利好政策帶來的做多情緒后，債市和股市將面臨樓市交易數(shù)據(jù)的現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁新聞?dòng)浾?李冬明

責(zé)任編輯：林紅