2024年第44周（10月28日-11月3日），青島市新建商品住宅成交1346套，二手住宅成交1783套。新房成交量連續(xù)四個(gè)周上漲，二手房成交量則創(chuàng)年內(nèi)周度新高，10月以來連續(xù)四個(gè)周上漲。此外，從全國(guó)數(shù)據(jù)看，據(jù)11月2日主要房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企10月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4354.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)73%，同比增長(zhǎng)7.1%，業(yè)績(jī)規(guī)模達(dá)到年內(nèi)次高。

止跌已有技術(shù)支撐

從數(shù)據(jù)來看，環(huán)比10月份百?gòu)?qiáng)房企成交量有明顯上漲。不過，即便成交金額達(dá)到4354.9億元，也僅僅達(dá)到2024年第二高，尚不及6月份。同比數(shù)據(jù)則可證明，2024年10月份成交金額4354.9億元，雖然高于2023年，但仍是近五年以來的第二低。

從數(shù)據(jù)面分析，10月成交量基本實(shí)現(xiàn)了止跌的技術(shù)支撐，但未走出成交量底部。不過，新政以來，一線城市的表現(xiàn)值得期待，二手房數(shù)據(jù)已經(jīng)越過了榮枯線。如果能夠進(jìn)一步提升活躍度，有望在一定時(shí)間內(nèi)企穩(wěn)。

具體從青島市場(chǎng)看，貝殼找房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：10月青島樓市成交12265套，同比上漲15.2%，而且新房、二手房同比均實(shí)現(xiàn)了上漲。其中二手房成交6644套，同比上漲22.3%，環(huán)比上漲32%，僅次于今年4月份。

可以看出，二手房成交上漲主要原因有兩方面：

首先，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策集中落地，首付比例、貸款利率的下調(diào)等政策，直接降低了購(gòu)房門檻和前期成本，進(jìn)一步提振了對(duì)于未來房產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

其次，經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，買賣雙方對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期達(dá)到了一定的平衡，符合市場(chǎng)價(jià)的二手房源占比提升，更容易達(dá)成成交。

“我負(fù)責(zé)的魯信長(zhǎng)春小區(qū)在10月份是青島熱搜小區(qū)第一名，主要是因?yàn)樾^(qū)改善戶型居多，客戶關(guān)注量相對(duì)較高，十月份成交了的一套三居室，就是小區(qū)內(nèi)套二的房主置換。”青島鏈家魯信長(zhǎng)春花園店商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)表示，縱觀整個(gè)10月份，客戶以及業(yè)主心態(tài)逐步趨于平穩(wěn)。從10月份的成交面積段來看，120平方米~140平方米的面積段成交占比連續(xù)三個(gè)月上漲，市場(chǎng)上改善需求的客戶量逐步增加，疊加貸款首付比例降低以及利率降低，剛需客戶觀望情緒降低，開始逐步入市，對(duì)于改善客戶來講，市場(chǎng)節(jié)奏的變化也加速了自己的換房進(jìn)程。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示：“從市場(chǎng)復(fù)蘇路徑來看，可能需要?dú)v經(jīng)二手房銷售量增長(zhǎng)，二手房?jī)r(jià)格止跌，進(jìn)而新房銷售恢復(fù)平穩(wěn)，最后新房?jī)r(jià)格止跌的過程。值得注意的是，近兩年受大量民企出險(xiǎn)影響，購(gòu)房者更傾向于選擇二手房，這使得近兩年二手房銷售量持續(xù)表現(xiàn)較好，但也正因如此，二手房銷量難以作為市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的前瞻性指標(biāo)。當(dāng)前更需關(guān)注二手房?jī)r(jià)格止跌及新房銷售企穩(wěn)的信號(hào)，若二手房?jī)r(jià)格及新房銷售量連續(xù)3-6個(gè)月趨穩(wěn)，或表明市場(chǎng)逐步止跌回穩(wěn)。”

徐躍進(jìn)告訴記者：“據(jù)中指百城價(jià)格指數(shù)，10月百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.60%，較7月收窄0.10個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.17%，較7月大幅收窄0.64個(gè)百分點(diǎn)；成都、重慶、西安等核心二線城市跌幅亦有收窄。新房成交方面，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月份重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)31%，同比止降轉(zhuǎn)增。其中，廣州、深圳10月新房成交面積環(huán)比翻倍，同比增長(zhǎng)均超50%。從數(shù)據(jù)上來看，10月份，核心城市市場(chǎng)初現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象。如果接下來支持政策持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)回溫態(tài)勢(shì)得以延續(xù)，則核心城市或可止跌回穩(wěn)，從而為全國(guó)市場(chǎng)的企穩(wěn)提供重要支撐。”

回暖尚需翻越凜冬

從2024年10月的數(shù)據(jù)整體來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些止跌回暖的跡象，如重點(diǎn)城市新房、二手房成交量出現(xiàn)較為明顯的上升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心指數(shù)改善回升；盡管二手房?jī)r(jià)格總體仍在下跌，但環(huán)比降幅有所收窄。由于政策層面給予了支持，如“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”的政策組合拳，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，因此可以說在止跌這個(gè)方向上，房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求到了一定的技術(shù)支撐和政策支持。

不過，止跌回暖的轉(zhuǎn)化，猶如翻越凜冬。麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回暖的標(biāo)準(zhǔn)通常包括成交量和成交價(jià)格的止跌，以及市場(chǎng)信心的恢復(fù)。

關(guān)榮雪表示，從數(shù)據(jù)面來看，“回暖”確實(shí)存在。10月份新房、二手房市場(chǎng)成交量雙雙回升，市場(chǎng)信心邊際改善等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格是衡量市場(chǎng)狀況的兩個(gè)重要指標(biāo)。往往成交量變化領(lǐng)先于價(jià)格變化，即“量在價(jià)先”。這意味著，成交量的止跌回穩(wěn)為價(jià)格的止跌回穩(wěn)奠定了基礎(chǔ)。因此，在某種意義上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的量與價(jià)可以被視為“質(zhì)與價(jià)”的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兿嗷ビ绊?，共同決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

“新房目前處于一個(gè)逐漸回暖的梯度。”房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛認(rèn)為，目前帶動(dòng)上漲的不僅是政策，更多是需求的釋放，隨著市場(chǎng)信心的修復(fù)，下一步剛改將成為近期入場(chǎng)的主力。

紀(jì)禮剛說：“從大部分項(xiàng)目來看，銷售數(shù)據(jù)都在修復(fù)。這一方面證實(shí)了目前市場(chǎng)已經(jīng)‘止跌’，同時(shí)市場(chǎng)沒有出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，可以認(rèn)為已經(jīng)有‘企穩(wěn)’的技術(shù)支撐。那么如果穩(wěn)定1-2個(gè)月，數(shù)據(jù)面、市場(chǎng)面將全線回暖?！?/p>

不過紀(jì)禮剛也表示，目前以價(jià)換量的整體局勢(shì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。但對(duì)于剛需來說，底部機(jī)遇窗口可能隨時(shí)會(huì)關(guān)閉，因此，年內(nèi)出手，應(yīng)為較佳的選擇。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾?趙彭

責(zé)任編輯：林紅