12月12日，湖南省衡陽市發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計價的通知》，明確自2025年1月1日起，該市行政區(qū)域內(nèi)商品房將實(shí)行按套內(nèi)建筑面積計價銷售。12月17日，河北省張家口市印發(fā)《關(guān)于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，通知提出鼓勵實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。政策發(fā)布后，“取消公攤”在市場上的關(guān)注度逐日提高。

“取消公攤”市場關(guān)注度高

“我一直在關(guān)注這個信息。”市民季曉軍先生向記者表示，“我之前在銀都花園買過一套房子，公攤面積就不太清晰，導(dǎo)致得房率比較差，130多平方米的房子看起來也就80平方米的使用面積。后來過了好多年才挺委屈地出手了?！?/p>

“我們住的是高層，公攤面積特別大。當(dāng)時小區(qū)的業(yè)主都戲稱‘花了30萬買樓梯’?！痹谘蛹纺承^(qū)，王寧先生在接受采訪的時候說，“我先后買了兩個高層，感覺一個是樣板間和實(shí)際收房有差距，另外就是公攤面積永遠(yuǎn)都比想的要大。”

“今天問了銷售，他說取消公攤不等于不計公攤，按套內(nèi)面積算，那個房價肯定不便宜。”市民王天梓先生在張村河某項(xiàng)目展示中心表示，“我特別問了問，銷售反饋這個事兒不是第一次炒作，真取消公攤，套內(nèi)面積的成本肯定會有明顯增加?！?/p>

鼓勵按套內(nèi)面積計價

值得注意的是，目前絕大多數(shù)城市在計算房價時采用建筑面積進(jìn)行計算，樓梯、走廊、入戶大堂等公共部分面積被計入公攤面積。這就造成了，一方面導(dǎo)致實(shí)際可使用的套內(nèi)面積低于建筑面積，另一方面由于不同建筑類型的公共部分建筑標(biāo)準(zhǔn)差異，導(dǎo)致不同項(xiàng)目間得房率會有所不同，在同樣的建筑面積下實(shí)際可使用的套內(nèi)面積也會產(chǎn)生差異。

那么，取消公攤面積， 是否意味著“所購即所得”或者“按套內(nèi)建筑面積計價銷售”？

記者在采訪中了解到，衡陽發(fā)布的政策明確了：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測繪單位出具的不動產(chǎn)測繪報告和下列分?jǐn)偳闆r：（一）被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、位置、面積；（二）參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；（三）不分?jǐn)偟墓灿貌课??？梢?，公攤并沒有實(shí)際“取消”。

張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于印發(fā)《關(guān)于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知提出，鼓勵實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。而隨后張家口市住建局相關(guān)工作人員對外表示，“取消公攤”的意思是鼓勵房企按套內(nèi)建筑面積計價銷售，并非不計公攤成本，只是計價方式的變化。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為：“采用套內(nèi)面積計算的方式，能讓房價更為直觀地展現(xiàn)給購房者，一定程度減少信息不對稱，增強(qiáng)市場透明度，打消購房者對于公攤的疑慮，幫助購房者更好地進(jìn)行購房決策，保障購房者權(quán)益。預(yù)計后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)落地，配套的一些計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則等也有望進(jìn)一步完善?！?/p>

取消公攤會帶來多方面影響

記者了解到，諸如張家口政策的計價方式的變化，并非首次出現(xiàn)。2024年，就有長沙、佛山、合肥、肇慶等多個城市通過放松陽臺尺寸限制、支持空中綠化面積不計入容積率等方式，變相拉高實(shí)際得房率。此外，還有部分城市出臺政策鼓勵開發(fā)商套內(nèi)面積計價。西安、成都等城市甚至直接借道第四代住房標(biāo)準(zhǔn)推出“零公攤”樓盤。

陳文靜指出：“從對房價的影響來看，改變計價方式對于房屋總價影響較小，但對于單價而言，部分項(xiàng)目或由于更改為套內(nèi)面積計算，造成計算價格的住房面積下降，住房單價就會上漲。另外，對于房價下跌的城市而言，將計價方式由建筑面積轉(zhuǎn)變?yōu)樘變?nèi)使用面積，房屋單價有望保持不變甚至單價上漲，或能一定程度緩解房價下跌對于購房者預(yù)期的影響?！彼岬剑骸皬膶ξ飿I(yè)費(fèi)的影響來看，當(dāng)前物業(yè)費(fèi)大多是按建筑面積來計算，如果換作以套內(nèi)面積進(jìn)行計算，收費(fèi)單價也可能會相應(yīng)提高，最終用房成本也不一定會降低。據(jù)報道，目前已落地采用套內(nèi)面積計價的城市，如肇慶，物業(yè)費(fèi)仍按原標(biāo)準(zhǔn)計算，取消公攤更多體現(xiàn)為交易環(huán)節(jié)的計價方式上。”

陳文靜還表示：“從對房地產(chǎn)銷售模式的影響來看，取消公攤、調(diào)整計價口徑一定程度提升房企在銷售過程中對于價格的調(diào)控靈活度，同時能讓購房者更直觀了解所購房屋的實(shí)際可使用面積大小，有利于購房者對于房屋價值的判斷，也能一定程度減少因信息不對稱引發(fā)的糾紛?！?/p>

房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示：“取消公攤雖然不是新話題，但對于正在止跌回穩(wěn)的樓市來說，可能是邁向2025年新起點(diǎn)的第一道題，這體現(xiàn)了從從業(yè)人士到消費(fèi)者對于市場的關(guān)心。”

紀(jì)禮剛認(rèn)為，“取消公攤”最為直接的影響可能是會對二手房帶來一定的沖擊。取消公攤市場，在銷售端要看開發(fā)商的實(shí)際操作，在將來交房后考驗(yàn)物業(yè)的服務(wù)運(yùn)營水平。對于二手房來說，其所面臨的問題是多方面的。

青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 趙彭

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