2月28日，青島市政府新聞辦召開政策例行吹風(fēng)會(huì)，介紹《青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法》修訂情況。

按照青島市人民政府2024年政府規(guī)章立法計(jì)劃，市城市管理局協(xié)同市司法局組織對(duì)《青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）進(jìn)行了修訂。目前市人民政府常務(wù)會(huì)議已經(jīng)審議通過，自2025年3月1日起施行。修訂后的《辦法》進(jìn)一步明確和厘清了各部門在房屋專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱“維修資金”）歸集、使用、監(jiān)督管理等工作中的職責(zé)，健全和完善了維修資金管理體系，優(yōu)化和豐富了維修資金使用流程、形式等，《辦法》為全市維修資金規(guī)范、安全、高效、有序管理和運(yùn)行奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，特別是在維修資金使用提速增效上提供了堅(jiān)強(qiáng)制度保障和頂層設(shè)計(jì)支撐。

修訂的背景及必要性——

與上位法和維修資金制度相關(guān)改革精神相統(tǒng)一

與《民法典》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)對(duì)維修資金權(quán)屬和業(yè)主共同決定事項(xiàng)參與、表決比例調(diào)整等變化情況保持一致。按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)維修資金使用優(yōu)化流程、簡(jiǎn)化程序、拓展應(yīng)急情形等方面改革要求，對(duì)原《青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法（試行）》相關(guān)條款進(jìn)行了修訂調(diào)整。

順應(yīng)青島市城鎮(zhèn)化發(fā)展變化趨勢(shì)和社會(huì)治理轉(zhuǎn)型需要

維修資金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修、更新和改造的重要保障。原《青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法（試行）》于2012年3月1日施行，基本建立了青島維修資金管理制度框架，保障了維修資金從無到有的發(fā)展過程，但在維修資金使用方面的相關(guān)規(guī)定較為籠統(tǒng)，在可操作性等方面有待進(jìn)一步細(xì)化。近年來，青島城鎮(zhèn)化率由2012年的66.09%（數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計(jì)年鑒）上漲至2023年的78.3%（數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)）。隨著城市建設(shè)更新開展、城市品質(zhì)提升和社會(huì)治理重心轉(zhuǎn)型等，有必要對(duì)維修資金管理工作重點(diǎn)、權(quán)責(zé)關(guān)系、使用監(jiān)管等相關(guān)條款進(jìn)行優(yōu)化。

修訂的主要內(nèi)容——

《辦法》共6章43條。

完善長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制

一是明確維修資金主管部門及相關(guān)部門職責(zé)，加強(qiáng)維修資金歸集、賬戶管理和使用管理，確保管理規(guī)范和資金安全。

二是推動(dòng)維修資金管理信息化，加強(qiáng)信息共享、互聯(lián)互通，建立全市維修資金管理信息系統(tǒng)，并納入青島市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主提供公示、查詢、線上表決等服務(wù)。

三是明確維修資金查詢、公示有關(guān)要求，業(yè)主可通過維修資金主管部門公開的查詢渠道，查詢、監(jiān)督維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額等情況。

規(guī)范商品房維修資金交存

針對(duì)商品房維修資金存用不均衡問題，尤其是維修資金使用逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，加強(qiáng)商品房維修資金歸集，商品房購房人在房屋交易合同網(wǎng)簽時(shí)交存維修資金；截至竣工交付尚未售出的商品房屋，由建設(shè)單位交存首期維修資金。交存標(biāo)準(zhǔn)與青島現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)保持一致，確保政策執(zhí)行穩(wěn)定性、連續(xù)性。建立維修資金持續(xù)補(bǔ)充機(jī)制，明確業(yè)主房屋賬戶內(nèi)的維修資金余額不足首期交存額30％的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，保障維修資金動(dòng)態(tài)補(bǔ)充。

推動(dòng)公房維修資金并軌管理

針對(duì)公房維修資金管理主體分散等問題，明確由售房單位或者管理單位核對(duì)維修資金本金、利息，按照房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬后，移交至房屋所在地維修資金主管部門管理。對(duì)出售公有住房的，售房單位、購房人仍按售房款的20%和2%交存公房維修資金，以保持前后政策銜接。

明確維修資金使用要求

一是明確和細(xì)化維修資金使用中房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備范圍，厘清應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位或其他當(dāng)事人承擔(dān)維修、更新和改造費(fèi)用的維修資金禁止列支情形。

二是貫徹落實(shí)《民法典》的規(guī)定，按照維修資金業(yè)主共有，使用由業(yè)主共同決定的原則，對(duì)維修資金使用的分?jǐn)傇瓌t、使用方案表決、使用公示等進(jìn)行規(guī)定。維修資金使用由業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。

優(yōu)化維修資金一般使用流程

一是完善使用方式，在現(xiàn)有維修資金使用“一事一議”基礎(chǔ)上，增加“多事一議”方式，業(yè)主可以一次投票表決多個(gè)項(xiàng)目，但使用計(jì)劃不超過2年，減少使用表決的次數(shù)。

二是推動(dòng)使用程序便利化，簡(jiǎn)化現(xiàn)場(chǎng)查勘和竣工驗(yàn)收等流程，調(diào)整為維修資金主管部門審核使用方案，組織實(shí)施主體自行組織維修、更新和改造，并組織竣工驗(yàn)收。

三是優(yōu)化維修資金撥付方式，經(jīng)維修資金主管審核通過后，可以按照預(yù)算劃轉(zhuǎn)不超過70%的維修資金，也可以按照合同約定，根據(jù)工程進(jìn)度劃轉(zhuǎn)維修資金，既維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，也保障施工單位工程款項(xiàng)的及時(shí)支付。

簡(jiǎn)化維修資金應(yīng)急使用程序

一是規(guī)范應(yīng)急使用維修資金的情形，明確發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的7類可以應(yīng)急使用維修資金的情形。

二是提高服務(wù)效能，將維修資金應(yīng)急使用備案、審核時(shí)限分別壓縮為2個(gè)工作日和3個(gè)工作日，并對(duì)組織主體組織代修及先行墊付資金進(jìn)行維修、更新和改造等作出規(guī)定，確保發(fā)生緊急情形能夠及時(shí)搶修，消除安全隱患。

三是強(qiáng)化事后公示，明確維修資金應(yīng)急使用維修、更新和改造后，組織主體應(yīng)當(dāng)在小區(qū)顯著位置公示工程驗(yàn)收情況、工程費(fèi)用的結(jié)算以及分?jǐn)偳闆r等，且公示時(shí)間不少于5日，充分保障廣大業(yè)主知情權(quán)。

提升維修資金使用管理質(zhì)效

一是規(guī)范維修資金使用程序，提升專業(yè)化管理水平，強(qiáng)化使用全過程把關(guān)，維修資金使用按照相關(guān)規(guī)定實(shí)行工程造價(jià)審核、工程監(jiān)理等第三方監(jiān)督服務(wù)制度。

二是創(chuàng)新維修資金使用模式，探索建立維修保險(xiǎn)制度。經(jīng)業(yè)主依法共同決定，可以依法使用維修資金購買房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)，逐步構(gòu)建維修資金使用長(zhǎng)效管理機(jī)制。

三是為確保維修資金使用流程、程序可操作、可執(zhí)行、能落地、有效果，切實(shí)提升資金使用管理效率，《辦法》授權(quán)市維修資金主管部門制定維修資金使用具體規(guī)定，并向社會(huì)公布。

下一步，市城市管理局將按照市委、市政府工作部署和全市黨建引領(lǐng)基層治理工作會(huì)議精神，深入推進(jìn)黨建引領(lǐng)小區(qū)治理，深化社區(qū)“幸福家園”建設(shè)，抓好、抓實(shí)、抓細(xì)《辦法》貫徹落實(shí)。制定出臺(tái)維修資金使用工作指南、維修資金支持購買電梯等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)工作方案等配套政策，全面開展面向各級(jí)管理部門、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主的培訓(xùn)、宣傳等工作，升級(jí)優(yōu)化維修資金管理信息系統(tǒng)，建立全鏈條維修資金線上管理體系，為廣大業(yè)主和相關(guān)基層治理主體提供便捷、高效、公開的維修資金公示、查詢、線上表決、審批和資金撥付等服務(wù)。努力為廣大業(yè)主打造一個(gè)常更常新、修舊如新、安居樂業(yè)的小區(qū)環(huán)境和生活空間。

還有一些大家關(guān)心的問題，一起來看：

問：請(qǐng)問本次《辦法》修訂在資金使用方面主要做了哪些創(chuàng)新和優(yōu)化？

答：在資金使用方面主要在五個(gè)方面進(jìn)行了優(yōu)化。

一是壓縮了業(yè)主使用表決比例。資金使用表決比例由原來的“占面積及戶數(shù)比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主同意”修改為“專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決的專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)業(yè)主同意”。簡(jiǎn)單來說，維修資金使用環(huán)節(jié)的“核心”節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了優(yōu)化和提質(zhì)，決策比例由“雙三分之二”下降為“雙三分之一”。

二是縮短了維修資金使用的審核時(shí)限。通過對(duì)《辦法》的修訂，大幅度精簡(jiǎn)維修資金使用現(xiàn)場(chǎng)查勘和竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)的工作時(shí)限，有效推動(dòng)維修資金使用流程提質(zhì)增效。調(diào)整后，街道辦事處不再參與維修資金使用現(xiàn)場(chǎng)查勘等工作，區(qū)維修資金主管部門也不再參與竣工驗(yàn)收等工作，改由組織實(shí)施主體自行組織維修、更新、改造和竣工驗(yàn)收。經(jīng)過調(diào)整后，一般程序使用申請(qǐng)5個(gè)工作日內(nèi)審核完成，應(yīng)急使用程序3個(gè)工作日內(nèi)審核完成。

三是增設(shè)了維修資金使用形式。結(jié)合以往工作經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)維修資金使用單次表決程序煩瑣，表決組織時(shí)限較長(zhǎng)等問題，在現(xiàn)有維修資金使用“一事一議”的基礎(chǔ)上，增加“多事一議”的方式。業(yè)主可以通過召開業(yè)主大會(huì)的方式，一次投票表決多個(gè)需要經(jīng)常維修的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目，時(shí)限是不超過連續(xù)2年。后期，將研究制定有關(guān)政策，引導(dǎo)維修組織主體根據(jù)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用周期和使用壽命等情況，建立“預(yù)維修”制度，以延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的壽命，最大化發(fā)揮資金使用質(zhì)效。

四是優(yōu)化資金應(yīng)急使用方式。通過《辦法》明確了7類可以應(yīng)急使用維修資金的情形。例如：屋頂、外墻嚴(yán)重滲漏的；電梯發(fā)生故障影響正常使用的；消防設(shè)施發(fā)生故障影響正常使用的；建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)的；玻璃幕墻炸裂的；排水管道堵塞或者爆裂， 影響正常使用的；危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的其他緊急情形的。同時(shí)，明確了資金應(yīng)急使用維修流程。創(chuàng)新設(shè)定組織主體可以代修和先行墊付資金進(jìn)行維修、更新和改造，等待工程竣工驗(yàn)收合格和公示后，可以依法申請(qǐng)從維修資金中列支費(fèi)用。

五是探索維修資金使用+保險(xiǎn)制度。將鼓勵(lì)和引導(dǎo)業(yè)主通過召開業(yè)主大會(huì)決策方式，使用維修資金購買電梯等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)。今年，將重點(diǎn)推動(dòng)使用維修資金購買電梯保險(xiǎn)，提升電梯維修效率，提高維保標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全。今年，還將通過《辦法》的宣傳貫徹，以及配套政策制度的制定和落實(shí)，大幅提升維修資金的使用效率，預(yù)計(jì)全市維修資金使用增長(zhǎng)率保持在40%以上。

問：請(qǐng)問此次修訂《辦法》主要想解決哪方面的問題，能否介紹一下目前青島房屋專項(xiàng)維修資金的管理情況？

答：青島于2012年3月1日起施行房屋專項(xiàng)維修資金管理制度，距今已13年，原《辦法》對(duì)維修資金管理發(fā)揮了重要且積極的作用。前期，維修資金管理主要以“歸集”為主。近年來，隨著交存維修資金的房屋覆蓋面不斷擴(kuò)大，以及房屋共用部位和共用設(shè)施陸續(xù)超出保修期，青島維修資金管理逐步向使用轉(zhuǎn)型，維修資金使用量逐年增長(zhǎng)。此次修訂《辦法》主要是為了進(jìn)一步優(yōu)化維修資金使用流程，提高使用效率，發(fā)揮好維修資金在保障房屋共用部位和共用設(shè)施維修、更新、改造方面的作用，有效助力城市更新和好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)建設(shè)。

關(guān)于青島維修資金的基本情況：根據(jù)法規(guī)政策規(guī)定和青島建筑安裝成本測(cè)算，維修資金由購房人在房屋交易網(wǎng)簽環(huán)節(jié)足額交存。目前，配備電梯房屋按照建筑面積133元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)交存，未配備電梯房屋及配備電梯且未設(shè)地下車庫底層房屋按照51元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)交存。市本級(jí)（包括市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、黃島區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)）維修資金歸集、賬戶管理和使用監(jiān)管工作由市城市管理局負(fù)責(zé)，各區(qū)維修資金主管部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)維修資金的使用申請(qǐng)受理、方案審核等日常管理工作。即墨區(qū)、膠州市、平度市、萊西市維修資金主管部門按照規(guī)定負(fù)責(zé)本轄區(qū)維修資金的歸集、賬戶管理和使用管理等工作。

此外，在信息公開和監(jiān)督管理方面。

一是每年通過官方網(wǎng)站向社會(huì)各界和廣大業(yè)主公示資金歸集、使用、增值、結(jié)余等管理情況，并接受社會(huì)各界監(jiān)督，大家可以登錄青島市城市管理局網(wǎng)站進(jìn)行查看和了解詳細(xì)情況。同時(shí)，青島市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)也已與青島市維修資金管理系統(tǒng)打通，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)、街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可以通過平臺(tái)端口隨時(shí)查看個(gè)人或轄區(qū)維修資金實(shí)時(shí)情況。

二是目前全市已有工商銀行、青島銀行、招商銀行等十余家維修資金專戶管理和收取銀行，負(fù)責(zé)實(shí)施維修資金歸集、定期保值增值存放和資金使用劃轉(zhuǎn)等方面業(yè)務(wù)，此外，部分金融機(jī)構(gòu)也已在市民中心和各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心、便民服務(wù)中心等設(shè)置了維修資金交存便民服務(wù)窗口，方便市民及時(shí)辦理維修資金業(yè)務(wù)。

三是利用青島市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)電子投票系統(tǒng)不斷完善監(jiān)管體系，提升服務(wù)效能，為業(yè)主使用維修資金等事項(xiàng)表決提供技術(shù)和信息化支持。目前，全市已有800多個(gè)小區(qū)，通過業(yè)主電子投票系統(tǒng)完成了包括維修資金使用在內(nèi)的業(yè)主共同決定事項(xiàng)的電子投票表決。同時(shí)，通過維修資金系統(tǒng)，維修資金賬戶開立、房屋信息掛接等業(yè)務(wù)也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了不見面線上辦理，基本實(shí)現(xiàn)了讓信息多跑路，辦事主體少跑腿。

四是實(shí)際工作中存在的問題，研究制定了《青島市房屋專項(xiàng)維修資金使用、退款工作指導(dǎo)規(guī)則》《青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理情況定期審計(jì)工作機(jī)制》《青島市房屋專項(xiàng)維修資金補(bǔ)建、補(bǔ)交、續(xù)交工作指導(dǎo)規(guī)則》等配套政策，確保維修資金管理規(guī)范、使用順暢。此外，創(chuàng)新建立了維修資金使用造價(jià)咨詢單位庫，為資金使用金額達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的維修項(xiàng)目無償提供造價(jià)咨詢服務(wù)，全面守牢維修資金使用底線。

問：《辦法》是規(guī)范維修資金管理、提升資金使用效率的重要依據(jù)，下一步，市城市管理局將如何推動(dòng)《辦法》落地實(shí)施？

答：將從三方面抓好《辦法》落實(shí)。

一是加強(qiáng)宣傳培訓(xùn)，營(yíng)造濃厚的氛圍。將面向各級(jí)物業(yè)和維修資金管理部門、街道、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展系列培訓(xùn)。同時(shí)，也將通過政策解讀、一圖讀懂等形式，通過新聞媒體、微信公眾號(hào)、城市管理進(jìn)社區(qū)等媒介向社會(huì)各界進(jìn)行廣泛宣傳，為高效、便捷、安全使用資金營(yíng)造良好氛圍。

二是完善配套制度政策，確?！掇k法》好用管用。將圍繞《辦法》重點(diǎn)在維修資金使用方面發(fā)力，制定和完善維修資金一般使用流程、維修資金應(yīng)急使用流程和維修資金計(jì)劃使用流程等，在鼓勵(lì)探索建立維修保險(xiǎn)制度方面，也將在電梯保險(xiǎn)等方面研究制定工作方案和配套政策，確保新《辦法》每項(xiàng)條款落地、落實(shí)。

三是優(yōu)化信息系統(tǒng)，提高資金使用效率。將深度優(yōu)化維修資金管理系統(tǒng)與青島市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)的融合，依托市級(jí)智慧物業(yè)平臺(tái)覆蓋全市業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等優(yōu)勢(shì)，建立維修資金使用申請(qǐng)、表決、審核、施工、驗(yàn)收、資金撥付、公示公告等全鏈條線上信息化管理系統(tǒng)，確保維修資金申請(qǐng)使用可視化，可留痕、可追溯，全面提升維修資金使用效率。

維修資金涉及千家萬戶，提升維修資金使用質(zhì)效需要廣大業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和屬地街道、社區(qū)的共同參與和努力，希望社會(huì)各界以及廣大市民朋友積極參與到維修資金政策宣傳和推廣、使用表決等工作中來，不斷推動(dòng)青島維修資金管理工作再上新臺(tái)階。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁新聞?dòng)浾?張碧琪

責(zé)任編輯：林紅