“鎮(zhèn)上的要求男方在縣城有房子，縣里的要求在市里有房子，市里的要求在省城有房子……這房?jī)r(jià)能不起來嗎？”面對(duì)眾多三四線城市樓市火爆的局面，在某中部省份長(zhǎng)期從事婚介工作的張女士給出了她的答案。

而在中介崔先生看來，北漂、滬漂、深漂們連夜飛回故鄉(xiāng)搶樓盤已經(jīng)成了三四線樓市火爆下的“常規(guī)動(dòng)作”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)大中城市中，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落；新建商品房住宅漲幅超過或達(dá)到1%的有20個(gè)，二手房漲幅超過或達(dá)到1%的有14個(gè)，基本全部為三四線城市。三四線的樓市火爆，究竟是誰在推動(dòng)？這一波漲幅又能持續(xù)多久？而繁榮的背后又有哪些跡象值得我們留意？

小鎮(zhèn)青年的相親新規(guī)

近期一篇探討北京著名相親角“相親鄙視鏈”的文章在各大社交軟件上刷了屏。該文章指出，在北京，沒有房子和沒有戶口的單身人士在相親市場(chǎng)備受冷遇。事實(shí)上，不是只有北京的丈母娘看重男方的固定資產(chǎn)。

“現(xiàn)在我家那邊的相親規(guī)矩是，男方必須在市區(qū)里有一套房子，而且必須是單獨(dú)的婚房，不是和父母同住的那種。”來自河北滄州河間的段先生稱。

而在中部省份長(zhǎng)期從事婚介工作的張女士也總結(jié)出了一條“規(guī)律”：“鎮(zhèn)上的一般要求男方在縣城有房子，縣里的要求在市里有房子，市里的要求在省城有房子。”

在張女士看來，這恰恰就是三四線樓市房?jī)r(jià)上漲的推手之一。她的分析并非沒有道理。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)表示，三四線城市往下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，教育資源和醫(yī)療資源的分布很不均衡。在這種情況下，城鎮(zhèn)化其實(shí)就體現(xiàn)在了(人們從)小城鎮(zhèn)往上一級(jí)的城市走，這一需求也支撐了三四線城市近年來房?jī)r(jià)的上漲。

大城市漂族回爐

“沒有戶口就沒有立錐之地，”在北京工作長(zhǎng)達(dá)10年的李曦在2016年春節(jié)前夕選擇了離職回到故鄉(xiāng)邯鄲安家置業(yè)。“考慮到孩子的教育問題，我和愛人最終選擇回到家鄉(xiāng)的城市買房。”

李曦的選擇也并非個(gè)案。近年來，“逃離北上廣”一直是經(jīng)久不息的話題。隨著人口控制和疏解的政策出臺(tái)，北上廣“人口拐點(diǎn)”的信號(hào)已經(jīng)悄然出現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2010年至2015年，北京常住人口增幅放緩，上海則在2015年首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

而一些目前仍堅(jiān)守在北上廣的“漂族”們也選擇在家鄉(xiāng)省會(huì)或者其他三線城市購置房產(chǎn)。在長(zhǎng)沙中介崔先生看來，北漂、滬漂、深漂們連夜飛回故鄉(xiāng)搶樓盤已經(jīng)成了三四線樓市火爆下的“常規(guī)動(dòng)作”。“以前還覺得是樁新鮮事，今年以來，這樣的事情太多了，早就見慣不怪了。”崔先生說。

“一方面，可以作為退路，如果再過5年10年在上海還是買不起房，可以去這些二三線城市發(fā)展嘛；另一方面，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，一二線漲不動(dòng)了就該輪到三四線了。”老家在江蘇淮安、如今在上海工作的王媛早在3年前便在父母的支持下購入淮安市中心的三室一廳。

而同樣來自淮安在上海工作的張馳也告訴記者，周圍有很多朋友選擇在淮安買房投資，“并且大多不止一套。”

有一陣因?yàn)榕茕N售的緣故，張馳一度跑遍了淮安的樓盤，結(jié)果發(fā)現(xiàn)“完工三四年了大批房子還空著，入住率不到20%”。張馳不由得困惑起來：這些房子以后誰去住呢？

從業(yè)近20年中介：看不懂

今年2月份，在北京工作的趙女士委托家鄉(xiāng)長(zhǎng)沙中介為其留意房?jī)r(jià)，計(jì)劃價(jià)格合適的時(shí)候購入一套房子為父母養(yǎng)老。

此后中介一直杳無音信，趙女士一直以為是中介業(yè)務(wù)繁忙顧不上自己。結(jié)果趙女士在7月初收到中介朱先生的微信信息說：“從得知你打算在家鄉(xiāng)購房以來，這里房?jī)r(jià)自去年來一直都是看漲的。我從業(yè)近二十年來真看不懂，真的比股票還猛烈，股票我們知道它可能暴落，但房?jī)r(jià)只有看漲或平穩(wěn)，幾乎看不到暴落。我記得你的委托，我沒有得到一個(gè)有利的房源和利好的房?jī)r(jià)氣候，因此也就‘石沉海底’。對(duì)不起，我會(huì)繼續(xù)留意的。”

趙女士隨后從房地產(chǎn)信息網(wǎng)站上獲悉，短短半年內(nèi)，家鄉(xiāng)的房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)從8000元每平米直逼10000元每平米大關(guān)，而相比去年同期則已經(jīng)接近翻番。

三四線樓市究竟為何持續(xù)火爆？張大偉分析認(rèn)為，三四線樓市本身調(diào)控原則就是“托底蓋帽”，并沒有約束性的政策。而從需求的角度來說，三四線本身有棚戶區(qū)改造，此外還有一些一二線的抑制性的投資需求，整體而言對(duì)市場(chǎng)都是明顯利好。從三四線市場(chǎng)本身來看，目前的價(jià)格的絕對(duì)值也比較低，雖然也漲了一波，但是和一二線相比，三四線城市漲幅還是相對(duì)較低。如果后續(xù)沒有限制性的政策出爐，張大偉認(rèn)為這一漲勢(shì)還將延續(xù)到2017年下半年。

杠桿，還是杠桿

曾經(jīng)有這樣一個(gè)故事很流行：一個(gè)中國(guó)老太太，60歲時(shí)終于掙夠了錢買了一套房子。一個(gè)美國(guó)老太太，60歲時(shí)終于還清了購房的貨款，而她已經(jīng)在這房子里面住了30年了。不過，如今越來越多的中國(guó)人都開始傾向于選擇美國(guó)老太太的方式，也就是“加杠桿”。而在這一波三四線樓市火爆的熱潮中，對(duì)杠桿的利用也起到了推波助瀾的作用。

近期，中國(guó)社科院國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室、國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心發(fā)布的《中國(guó)去杠桿進(jìn)程報(bào)告(2017年一季度)》顯示，今年一季度，居民部門杠桿率為46.1%，較2016年年末的44.8%上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，居民部門貸款的同比增速達(dá)到25%，中長(zhǎng)期貸款的增速更是達(dá)到了31%，達(dá)到近兩年以來的最快增速。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任張曉晶分析稱，在政策趨緊、房貸限制趨嚴(yán)的情況下，一季度居民加杠桿態(tài)勢(shì)應(yīng)有所抑制，但并未在數(shù)據(jù)中反映出來。一方面是時(shí)滯因素，調(diào)控政策對(duì)房貸的影響或存在滯后效應(yīng)，前期高企的商品住房成交量對(duì)個(gè)人住房按揭貸款仍存在一定的拉動(dòng)作用；另一方面是結(jié)構(gòu)性因素，居民部門加杠桿有可能從一二線城市轉(zhuǎn)向三四線城市。

據(jù)興業(yè)證券估算，三四線杠桿占總購房資金比重70%左右。興業(yè)證券房地產(chǎn)分析師閻常銘指出，棚改貨幣化和按揭本質(zhì)上都是杠桿：棚改貨幣化買房資金可視為三四線居民用之前財(cái)富(棚戶房)直接償付的第一部分杠桿；而按揭和公積金是他們要用未來財(cái)富來慢慢償還本金和利息的第二部分杠桿，綜合看杠桿比率非常高。

閻常銘因此判斷稱，本輪去庫存方式未來將大幅度限制政府和金融機(jī)構(gòu)行為，未來政策制定會(huì)非常謹(jǐn)慎，將極力避免三四線房?jī)r(jià)下跌，防止因此引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)目前去庫存支持政策還要持續(xù)，庫存去化目標(biāo)必須達(dá)到，否則為了去庫存加高杠桿將增加系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，所以地產(chǎn)銷售和投資中期有支撐，但是也不可以過度繁榮。