青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)訊（記者 李雯）日前，仲量聯(lián)行發(fā)布2018年上半年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，由于島城辦公市場(chǎng)新增供應(yīng)持續(xù)高企，市場(chǎng)格局向外圍拓展。與此同時(shí)，西海岸商圈持續(xù)發(fā)力，強(qiáng)化娛樂業(yè)態(tài)的萬達(dá)茂成為今年第二季度最大亮點(diǎn)。

外圍辦公樓入駐率不足50%

新增供應(yīng)持續(xù)高企，拉高了辦公樓空置率，寫字樓市場(chǎng)格局向外圍拓展。報(bào)告顯示，2018年上半年青島辦公市場(chǎng)共有25萬平方米新增供應(yīng)，推高全市存量至432萬平方米。據(jù)介紹，新增供應(yīng)于市南、嶗山、市北均有分布，59%的新增供應(yīng)位于各個(gè)區(qū)的非核心商務(wù)區(qū)，市場(chǎng)格局正在向外圍區(qū)域拓展。值得注意的是，非核心商務(wù)區(qū)由于商務(wù)氛圍和配套設(shè)施尚未成熟，多數(shù)新項(xiàng)目交付時(shí)的入駐率不足50%，推高全市辦公空置率平均水平。截至今年第二季度，全市整體辦公市場(chǎng)空置率為27.4%，環(huán)比及同比均上漲1.0個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)了解，新興金融行業(yè)辦公需求保持強(qiáng)勁，財(cái)富管理類金融機(jī)構(gòu)將加速釋放辦公需求。報(bào)告顯示，2018年上半年青島辦公市場(chǎng)凈吸納量約為8.8萬平方米，其中44%的辦公需求來自于金融行業(yè)，而金融公司中接近三分之二的辦公需求來自于除銀行、證券、保險(xiǎn)以外的新興金融行業(yè)。從2017年青島市金融企業(yè)經(jīng)營狀況來看，資本市場(chǎng)服務(wù)業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)和其他金融業(yè)的營業(yè)收入同比增長均超過10%，表現(xiàn)出積極健康的發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)仲量聯(lián)行的分析，目前島城金融行業(yè)結(jié)構(gòu)更加豐富，未來金融行業(yè)辦公需求中，證券、保險(xiǎn)、股權(quán)投資、私募基金、融資租賃、多元控股公司、資產(chǎn)管理等相關(guān)子行業(yè)機(jī)構(gòu)有望保持強(qiáng)勁擴(kuò)張，將釋放出不同規(guī)模的辦公需求。

西海岸零售地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力

今年第二季度，西海岸商圈持續(xù)發(fā)力，強(qiáng)化娛樂業(yè)態(tài)的萬達(dá)茂成為最大亮點(diǎn)。報(bào)告顯示，隨著青島東方影都的零售地產(chǎn)項(xiàng)目萬達(dá)茂的正式交付使用，推高全市存量至374萬平方米。

據(jù)介紹，萬達(dá)東方影都項(xiàng)目是涵蓋影視拍攝、商業(yè)配套、住宅社區(qū)、生活配套等多種功能的影視產(chǎn)業(yè)化區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)、配套、生活三方平衡。萬達(dá)茂作為商業(yè)配套中的核心環(huán)節(jié)，憑借71%的娛樂業(yè)態(tài)占比將青島零售物業(yè)產(chǎn)品升級(jí)至全新版本。

報(bào)告顯示，迎合大眾口味的中餐和健康時(shí)尚的咖啡輕食持續(xù)擴(kuò)張。今年二季度餐飲、服飾、家居用品、兒童類租戶仍保持強(qiáng)勁擴(kuò)張，其中餐飲租戶的租賃需求超過三分之一，成為主要需求驅(qū)動(dòng)力。而餐飲業(yè)態(tài)中，迎合大眾口味的中餐和健康時(shí)尚的咖啡輕食表現(xiàn)積極。新增供應(yīng)將為新興業(yè)態(tài)發(fā)展提供有利平臺(tái)。仲量聯(lián)行青島分公司零售地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示：“新興零售業(yè)態(tài)將推動(dòng)實(shí)體商業(yè)保持創(chuàng)新和活力，從而提升城市的宜居性和人才吸附力。”

高端住宅價(jià)格增速放緩

受房產(chǎn)限購政策影響，今年第二季度，高端住宅市場(chǎng)價(jià)格增速放緩。仲量聯(lián)行青島分公司董事總經(jīng)理白路表示，“今年第二季度出臺(tái)的限購新政旨在防止市場(chǎng)過熱，保持區(qū)域平衡。受此影響，高端住宅市場(chǎng)價(jià)格增速放緩。”

報(bào)告顯示，今年第二季度，高端住宅市場(chǎng)價(jià)格增速放緩，均價(jià)環(huán)比微幅上漲0.5%。據(jù)了解，今年二季度，新房高端住宅市場(chǎng)價(jià)格為30200元/平方米，與之前相比增速有所放緩；二手高端住宅市場(chǎng)價(jià)格受成交量下降的影響，增速同樣放緩，環(huán)比上漲0.6%，達(dá)到30300元/平方米。部分高端住宅樓盤在嶗山和市北有項(xiàng)目加推，新增供應(yīng)達(dá)2134套。

據(jù)介紹，整體市場(chǎng)價(jià)格短期內(nèi)企穩(wěn)，房?jī)r(jià)上漲速度將放緩。展望未來，由于高端住宅項(xiàng)目主要位于核心城區(qū)，資源的稀缺性決定了新房和二手高端住宅市場(chǎng)價(jià)格均將維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)熱度將有所降溫。考慮到近期旺盛的土地市場(chǎng)成交將帶來的大量未來供應(yīng)，開發(fā)商融資環(huán)境的趨緊以及對(duì)政策的不確定性預(yù)期，預(yù)計(jì)未來開發(fā)商將提高加速推盤的意愿。而住宅租賃市場(chǎng)近期在政策支持和土地供應(yīng)方面的利好，表明了政府在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度上的決心，將在一定程度上緩解未來住宅銷售市場(chǎng)的過熱需求。在多因素影響下，青島整體住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)短期內(nèi)企穩(wěn)，房?jī)r(jià)上漲速度將放緩。