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2020年青島賣了153394套新房 年末樓市按下加速鍵

2020年底,因防疫而暫停的樓市新增供應得到快速修復。數(shù)據(jù)顯示,2020年青島新房共計成交153394套,同比去年小幅上漲;土地供應方面,截至2020年12月初,青島完成土地供應8.15萬畝,再次突破千億元大關。在土地供應持續(xù)加碼、新房供應居高不下的情況下,青島房價也迎來了再次下探,2020年房價跌幅距2018年7月最高點時下跌22.8%,位居全國第二。

年成交量同比上揚

2020年初,一場突如其來的疫情讓一季度成為全年新房成交量的“低谷期”。三、四月份,青島新房成交量開始緩慢回升,到六月、七月沖高,臨近年末迎來一波翹尾行情。

據(jù)了解,新房的成交情況直接反應了市場的推盤節(jié)奏?;仡?020年青島樓市,從年初開始,受到疫情的嚴重影響讓不少房企的推盤計劃推后,導致樓市旺季滯后,直到年中才有大批量新盤集中上市,市場也隨之出現(xiàn)了這一年的第一輪購房高潮。到了年底,各大開發(fā)商為了沖刺銷售量,涌現(xiàn)了一大批高性價比剛需、改善盤,吸引許多自住型購房者開始出手,這才使得2020年樓市在“翹尾”行情中圓滿落下帷幕。一年下來,2020年青島新房共計成交153394套,同比上漲0.1%;成交面積為17724551.77平方米,同比上漲1.39%。其中住宅成交量為133806套,同比上漲6.19%。

具體來看,西海岸“一枝獨秀”,幾乎是全年都保持著良好的成交態(tài)勢,以壓倒性的優(yōu)勢奪得了2020年青島樓市的銷冠寶座。據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2020年,西海岸新房共成交46612套,成交面積5416342.74平方米,占比全市2020年新房總成交量的30%;城陽區(qū)在“共有產(chǎn)權”的加持下,2020年的表現(xiàn)也堪稱“黑馬”,緊隨其后全年新房共成交了24850套,成交面積2818985.65平方米,穩(wěn)居亞軍,單區(qū)新房成交量占比全市總成交量的16%;即墨區(qū)排在了青島新房2020年成交的第三名,全年新房成交21903套,成交面積2381985.42平方米,占比全市新房總成交量的14%。

主城區(qū)方面,市北區(qū)2020年新房共成交7721套,占全市新房總成交量的5%,成交面積為824059.16平方米;李滄區(qū)全年新房共成交5322套,占全市新房總成交量的4%,成交面積為617010.89平方米;嶗山區(qū)新房共成交3946套,占比全市的3%,成交面積為554534.45平方米;市南區(qū)排在最后,全年新房成交僅為1000套,占比全市的1%,成交面積137555.51平方米。

從整體來看,2020年的新房成交量同比穩(wěn)定,較2019年小幅上揚,對此,業(yè)內(nèi)人士紛紛表示,在“房住不炒”、“因城施策”政策下,2021年青島樓市將在相當長時間內(nèi)維持2020年這種“小步快走”的狀態(tài),尤其是在歲末,不少新興板塊都出現(xiàn)了價格戰(zhàn),這在很大程度上拉動了成交數(shù)據(jù)。

房價跌幅全國第二

欣欣向榮的成交數(shù)據(jù)背后,另一面的數(shù)據(jù),卻是冰火兩重天。12月1日,中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布報告《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告(2020)——城市房價預警與房企品牌價值測度》。在報告監(jiān)測的城市中,部分城市2020年度房價出現(xiàn)一定程度下跌,其中9城市年度跌幅均在5%以上,最高年度跌幅為9%。如果同歷史峰值比較,一些城市房價下跌的趨勢則更為明顯。在緯房大數(shù)據(jù)統(tǒng)計中,青島的跌幅距2018年7月最高點時下跌22.8%,位居全國第二。

對此,貝殼研究院給出了答案。根據(jù)貝殼研究院給出的《2020年跌幅十大城市》顯示,在2020年全國房價跌幅前十的城市分別是:廊坊、青島、濟南、鄭州、貴陽、天津、石家莊、長春、北京、中山。對此,有分析人士表示,從各城市房價由漲轉(zhuǎn)跌的時點看,這些城市房價階段性拐點出現(xiàn)分別存在兩類情形:一類是2017年上半年前后,以京津冀城市為代表,主要為2017年上半年一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控加碼所引發(fā),到目前已經(jīng)調(diào)整了約3年半;另一類是2018年下半年前后,以三四線城市為主,主要為貨幣化棚改退潮所引發(fā),到目前已經(jīng)調(diào)整了約兩年半。

青島房價真的跌了這么多嗎?從國家統(tǒng)計局公布的新建住宅房價數(shù)據(jù)走勢來看,與往年相比,2020年上半年青島新房價格的漲幅基本是逐月變窄的狀態(tài),甚至在3月份,還出現(xiàn)了環(huán)比走低。從年中開始,新房價格開始有小幅“抬頭”,但幅度有限,在平穩(wěn)地走過第二季度、第三季度之后,到了年末,青島新建住宅價格再度出現(xiàn)環(huán)比走低的現(xiàn)象。記者采訪了解到,此番青島房價下探波動,尤其體現(xiàn)在部分郊區(qū),個別房源售價跌幅一度突破30%以上。此外,2020年青島二手房價一路“走低”,同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)“十四連降”。從國家統(tǒng)計局公布的二手房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,2020年青島二手房價環(huán)比來看多數(shù)處于下降趨勢,輔城區(qū)及近遠郊二手房到了歲末紛紛出現(xiàn)“房東降價促成交”的現(xiàn)象。記者走訪了解到,目前青島主城區(qū)房源“抗跌性”依然堅挺,降價信息多數(shù)來自于銷售壓力過大的部分郊區(qū)板塊。

土地供應居高不下

是什么原因?qū)е路績r跌幅如此之大呢?有業(yè)內(nèi)人士說,是因為土拍出讓量居高不下,尤其是郊區(qū)板塊,土地供應持續(xù)放量引發(fā)供過于求。

從供求角度去分析,過去三年,青島土地一直處于供應居高不下的狀態(tài)。根據(jù)2020年12月份青島市自然資源和規(guī)劃局官方公布的消息,截至12月初,青島完成土地供應8.15萬畝,再次突破千億元大關,完成年度任務的101.73%。追溯2019年,青島全年土地拍賣收入首次突破1000億元大關,2020年島城土地市場規(guī)模穩(wěn)步擴大,供應量持續(xù)擴大的態(tài)勢被延續(xù)下來。

同時,根據(jù)青島本地房地產(chǎn)行業(yè)研究機構統(tǒng)計,2020年,青島市住宅商業(yè)類地塊共計成交393幅,占地面積約1250萬平,同比下降13.28%;規(guī)劃建筑面積2650萬平,同比下降9.39%;成交平均樓板價3058元/平,同比下降7.83%。新地成交總建面雖有下降,但仍維持高位。

對此,資深房產(chǎn)評論員張百忍分析表示,盡管2020年樓市銷售數(shù)據(jù)同比向上,但從整體來看,銷售壓力有增無減,因為庫存更大了。張百忍通過一組數(shù)據(jù)分析表示,2018年,青島出讓商住用地大約20000畝,總建筑面積2570萬平方米,同期銷售房屋1770萬平方米,房地去化率接近69%,也即是說多出了800萬平方米沒有變現(xiàn)。2019年,青島出讓商住用地大約20000畝,總建筑面積2940萬平方米,同期銷售房屋1640萬平方米,房地去化率不到56%,又多了1300萬平?jīng)]有變現(xiàn)。2020年,青島出讓商住用地大約18500畝,總建筑面積2650萬平方米,同期銷售房屋1600萬平方米,房地去化率60%,又多了1000多萬平方米的庫存?!叭陙硗恋毓某掷m(xù)放量,尤其在郊區(qū)產(chǎn)生了大量的庫存,這就是樓市當下的基本矛盾之所在?!睆埌偃瘫硎?。采訪中,業(yè)內(nèi)人士預計,2021年,新房項目銷售情況繼續(xù)分化,性價比高的剛需項目仍然搶手,價格偏高或者配套條件較差的項目,去化周期較長,預計銷售分化的情況將伴隨著樓市調(diào)控持續(xù),購房者對于品質(zhì)有著更清醒的認識,其出手時也越發(fā)謹慎理性。

青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 李雯

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