最近半年以來，青島二級土地市場動作頻頻。比較集中的表現(xiàn)是有越來越多的企業(yè)另辟蹊徑，在土地二級市場通過各種渠道尋找新機(jī)會來補(bǔ)倉。而近期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、企業(yè)收購等行為愈發(fā)活躍。

房企拿地“各顯神通”

2020年，房地產(chǎn)企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、企業(yè)收購行為頻率加快，土地二級市場在水下若隱若現(xiàn)。

天一仁和從海信地產(chǎn)收走嶗山區(qū)王家村地塊，中巍從華融手中收走嶗山區(qū)石老人觀光園附近地塊，奧園從億海置業(yè)手中收走西海岸薛家島、北京城建法拍高價拿下城陽西郭莊社區(qū)地塊、中梁通過收購拿下世華茂悅昌樂路地塊、藍(lán)光以合作方式拿下株洲路一商住地塊......為了斬獲心儀地塊，房地產(chǎn)企業(yè)將關(guān)注目光不止于一級市場，合作、轉(zhuǎn)讓、收購等方式已成為房企拿地的另一重要渠道。仲派集團(tuán)副總張斌表示，這幾塊地塊中，給他留下深刻印象的是北京城建通過法拍方式拿下的城陽郭莊地塊。據(jù)介紹，2020年12月8日，城陽西郭莊社區(qū)兩宗地塊通過司法拍賣方式對外轉(zhuǎn)讓，當(dāng)天的拍賣吸引了眾多房企參與，經(jīng)過150輪出價，地塊以8.48億元總價成交?！耙鐑r率高達(dá)55.92%，商品住宅部分折合樓面價7068元/平方米，創(chuàng)城陽土地出讓價新高?！睆埍蟊硎?，“之所以引起關(guān)注,是因為當(dāng)前的樓市大環(huán)境比較低迷，尤其是北京城建拿地時，尚處于各大房企打價格戰(zhàn)、搞促銷、沖刺全年任務(wù)的時刻，因此如此高的溢價率，實在令人咋舌?！?/p>

土地二級市場的活躍，跟房地產(chǎn)市場的波動期不無關(guān)系。張斌分析稱，“在市場調(diào)整期，經(jīng)常會出現(xiàn)某些中小型開發(fā)商因資金緊張而轉(zhuǎn)讓地塊的情況。通常這種地塊大多跟某些歷史原因有關(guān)，一些小企業(yè)早些年在市區(qū)拿地后，有的是無力開發(fā)，有的是擱置囤地。在此情況下，為資金充裕的房企創(chuàng)造了接盤機(jī)會，這種現(xiàn)象也算一種資源互補(bǔ)。”記者注意到，房地產(chǎn)企業(yè)在二級市場斬獲的地塊，位置大多處于市區(qū)，像是天一仁和的嶗山王家村地塊、中巍的石老人附近地塊，中梁的昌樂路地塊、藍(lán)光的株洲路地塊，這些地塊幾乎是土地市場不可多得的黃金地塊。

“二手土地領(lǐng)域合作開發(fā)、企業(yè)并購頻率的加快，在一定程度上反映出大型企業(yè)對市場的研判向好?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，個別房企不惜高價拿地，這種心態(tài)意味著看好青島市場。相對同級別城市來說，青島的地價相對性價比還是比較高的。嚴(yán)躍進(jìn)分析說，作為一級市場的補(bǔ)充，二級市場的接盤者通常會更加理性。相對傳統(tǒng)的招牌掛的拿地模式，參與二級市場的接盤者，要求對地塊的了解程度、對賣家的接觸程度更高，準(zhǔn)備工作會更加充裕。

盤活存量土地或進(jìn)窗口期

土地二級市場，即土地使用權(quán)出讓后的再交易，土地使用者將達(dá)到規(guī)定、可以交易的土地使用權(quán)，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。有業(yè)內(nèi)人士直言，政府應(yīng)該加大清理閑置土地力度，通過土地嚴(yán)格收回和盤活存量閑置土地制度，讓一些開發(fā)商不得不利用尋找合作伙伴等模式，將土地開發(fā)出來，保障市場供應(yīng)。

那么，青島對于盤活存量土地，已到時間窗口期了嗎？記者查閱資料了解到，2020年6月1日，青島開始施行《建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法》，以盤活存量土地。據(jù)了解，目前青島已通過“線上+線下”推動土地二級市場建設(shè)，土地二級市場交易按照“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的流程進(jìn)行交易，交易各方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息，可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。

從政策鼓勵到市場放量，土地供應(yīng)的活躍度可見一斑。來自官方數(shù)據(jù)，截至2020年12月6日，青島市完成土地供應(yīng)8.15萬畝，實現(xiàn)土地出讓收益1017.36億元，其中，通過以地招商、以“供”促“消”、增存掛鉤、府院聯(lián)動等多種方式，全市已消化批而未供土地25047畝，處置閑置土地8946畝，全市通過消化批而未供和閑置土地獲得新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)20067畝，為中科院能源研究院、富士康、京東方5G等省市重點項目提供了用地保障，并與市中級法院密切聯(lián)動，處置司法查封閑置土地19宗、約800畝，大量存量地塊通過多元化市場手段實現(xiàn)了再開發(fā)、再利用。

行業(yè)資源向頭部房企集中

通過多元化手段不斷獲取土地，是房企輾轉(zhuǎn)騰挪、尋求生存壯大的一個縮影。

隨著房地產(chǎn)供給側(cè)改革的深入，行業(yè)通過洗牌，讓行業(yè)資源正不斷向頭部房企集中。從數(shù)據(jù)來看，2020年的拿地主力仍是品牌房企，龍湖、融創(chuàng)、和達(dá) 拿地量居全市前三。其中，龍湖2020年拿地22宗，涉及面積147.77萬平方米，主要位于西海岸的中德生態(tài)園、海洋活力區(qū),即墨和膠州老城區(qū)，且均通過合作模式獲得；排在第二位的是融創(chuàng)，2020年拿地10宗，面積達(dá)112.20萬平方米，其中9宗地塊為老膠南融創(chuàng)中心用地，一宗為膠州融創(chuàng)時代中心首期用地；排在第三位的是青島本土房企和達(dá)集團(tuán)，2020年強(qiáng)勁拿地10宗，分別在城陽、即墨和西海岸靈山灣重點布局。除此之外,海信地產(chǎn)、山東旭輝銀盛泰、卓越集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、中鐵建工、保利發(fā)展和綠地集團(tuán)也均有新地斬獲。

在行業(yè)資源不斷集中、優(yōu)勝劣汰之下，強(qiáng)者愈強(qiáng)。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年青島房企銷售金額TOP10分別為融創(chuàng)中國、保利、龍湖、海爾、海信、萬科、山東旭輝銀盛泰、和達(dá)、華潤、中國金茂等，對比2019年來看，融創(chuàng)繼續(xù)坐穩(wěn)兩榜榜首，保利、萬科排名變化不大，本土房企發(fā)力，海爾海信排名上升，而且本土知名房企和達(dá)集團(tuán)以約73.4億元沖入銷售金額TOP10榜。據(jù)統(tǒng)計，2020年青島房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP20企業(yè)合計銷售金額為1497.9億元，同比上漲15.5%；銷售面積TOP20企業(yè)合計銷售面積960.6萬平，同比上漲13.6%。雖然市場總體熱度下降，但與2019年相比，強(qiáng)者恒強(qiáng)，頭部企業(yè)的銷售業(yè)績?nèi)耘f有較多增量，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

值得注意的是，在地產(chǎn)大鱷圍剿中，海爾、海信、青特、天一等本土房企都在調(diào)整姿態(tài)，與外來開發(fā)商短兵相接。以海爾產(chǎn)城創(chuàng)為例，自2018年底將“海爾地產(chǎn)”改名海爾產(chǎn)城創(chuàng)之后，不斷在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上發(fā)力，并取得不少的成果。同時，像是青島地鐵，不斷嘗試優(yōu)勢互補(bǔ)的合作開發(fā)、抱團(tuán)發(fā)展。正如青鐵華潤城、青特地鐵花嶼城、海爾產(chǎn)城創(chuàng)奧園翡翠云城，單從這些名字，就能看到青島本土房企、外來大鱷合作開發(fā)的身影。

在這輪洗牌中，不少曾經(jīng)風(fēng)光無限的企業(yè)就此消沉。百通地產(chǎn)、頤中地產(chǎn)、華僑地產(chǎn)……這些青島老牌本土房企留下的更多的是它曾經(jīng)開發(fā)的經(jīng)典住宅項目和熱銷的二手房，不近讓人唏噓不已?！霸诂F(xiàn)在這樣的市場環(huán)境下，確實強(qiáng)者更強(qiáng)，對于相對資源較少、項目少，在開發(fā)能力、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、市場反應(yīng)速度等方面也有所欠缺的公司，差距也被越拉越大?！鼻鄭u融信智匯投資發(fā)展有限公司董事長龍江表示，當(dāng)下，合作、并購等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合方式在島城樓市不斷上演，尤其在樓市低潮期，房企并購頻率會更高，有實力的大公司借機(jī)擴(kuò)張，中小型公司迫于生存會不斷收縮甚至倒閉。

青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 李雯