城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。1958年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上，對城市更新作了有關(guān)的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動都是城市更新。

城市更新既能打開城市復(fù)興之門，又能為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供延續(xù)的動力。國家“十四五”規(guī)劃《綱要》指出，要深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，實施城市更新行動。2021年全國各地都在穩(wěn)妥實施城市更新行動：實施城市體檢評估機制、防止在城市更新中大拆大建、開展城市更新試點、加大歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定力度……

城市更新不光要保留歷史文化，而且要最大可能地利用歷史文化，圖為青島即墨古城

2022年2月24日，國新辦舉行推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示，“我國城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的重要時期，由過去大規(guī)模的增量建設(shè)，向存量的提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整并重轉(zhuǎn)變，也就是說，從‘有沒有’向‘好不好’轉(zhuǎn)變，內(nèi)需潛力巨大?！蓖趺苫罩赋?，今年將做好保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行、推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、推進(jìn)燃?xì)獾瘸鞘泄艿览匣赂脑熘卮蠊こ?、大力推進(jìn)“新城建”五方面工作。那么，到底什么是城市更新？城市更新的發(fā)力點在哪兒？城市更新能為城市發(fā)展帶來哪些好處呢？

提升存量能級

2021年9月16日上午，青島市自然資源和規(guī)劃局市北分局局長劉弘在即墨路街道海泊路63號廣興里老里院改造現(xiàn)場舉辦的“便民利民面對面”活動中說：“通過城市微更新，易州路廣場不僅在外部環(huán)境上改頭換面，更是通過消防水池、公共衛(wèi)生間等設(shè)施配套的增加，提升了廣興里的宜居和便利度。更讓大家開心的是，釋放出的新空間在設(shè)施上對標(biāo)了一流工藝，竣工后我們可以一起來跳廣場舞了。”

易州路廣場是青島市歷史文化街區(qū)內(nèi)打造的首批小型公共開放空間，是青島市城市微更新項目的樣板。項目建設(shè)是在原址拆除征收的部分建筑后，盤活存量土地，釋放出來新空間，總用地面積約1000平方米。

通過更新，填漏洞、補短板，提升城市存量的能級，正在成為國內(nèi)城市更新領(lǐng)域的一種“共識”。對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示：“近年來，我國重點一二線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從增量市場逐漸轉(zhuǎn)向存量市場。城市更新，即對城市存量的改造，對于存量市場來說是一個良好的機會，并且在增量規(guī)模見頂?shù)谋尘跋?，未來存量市場將會迎來發(fā)展契機?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，“城市更新是考慮到城市發(fā)展的規(guī)律，盲目做增量開發(fā)，對于土地的利用也會形成壓力。而類似小微更新和有機發(fā)展模式，很大程度上也是對土地利用規(guī)律有了更新的認(rèn)識。在市場需求由增量轉(zhuǎn)向存量的轉(zhuǎn)變之下，有助于確保存量土地的更好開發(fā)和推進(jìn)?！?/p>

“城市更新就是要突破土地瓶頸，提高土地的利用率。從當(dāng)前來看，城市更新尚有提升的空間。實現(xiàn)新城建的目標(biāo)，要加快轉(zhuǎn)變城市建設(shè)方式，推進(jìn)城市更新的高質(zhì)量發(fā)展，建立長效的城市更新機制。預(yù)計隨著城市更新的推進(jìn)，未來將會釋放巨大的市場空間?！标愊稣f。

陳霄特別提道：“近年來，尤其在一些一二線城市，人口流入量大，使得這些城市的供需矛盾加劇，城市更新作為當(dāng)前存量市場發(fā)展的重要方式，需要政府和市場等多方力量協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建精細(xì)化的更新體系，但是城市更新的過程不是一蹴而就的，不僅涉及多元主體，更是需要龐大的資金支持，因此對待城市更新要以長遠(yuǎn)的目光來看待，循序漸進(jìn)、久久為功?！?/p>

再塑社群生態(tài)

“過去這個地方曾經(jīng)輝煌過，但這些年一直不景氣，最近看到政府在推進(jìn)微更新，我就來拍幾張照片做紀(jì)念。能看出來，這里微更新后，不僅能再現(xiàn)歷史文化街區(qū)的原貌，還能補充停車場等不少現(xiàn)代化設(shè)施?！蓖趸凼且幻耖g攝影愛好者，在易州路廣場、廣興里改造現(xiàn)場接受采訪時表示，“城市更新讓我對膠州路、中山路片區(qū)再現(xiàn)市里的繁榮景象充滿了憧憬。”

城市更新給老城、老建筑、老舊社區(qū)帶來了新的面貌，甚至對周邊的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了完善?，F(xiàn)在，通過更新加裝電梯、供暖、供氣設(shè)施、完善排水、增加停車場的老舊社區(qū)已經(jīng)獲得了市民的一致認(rèn)可。修繕一新的里院距離全面開放的時間也越來越近。

但是這其中挑戰(zhàn)也不少，“我們關(guān)注到城市在發(fā)展過程中，青島的城市中心向東遷移后，也帶走了大量的人口，從近年的城市布局上看，人口流動過程中，東西兩翼展開的局勢非常明顯，這也導(dǎo)致了老城區(qū)在產(chǎn)業(yè)面上的平面化?！盉RE商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理趙鵬表示。

如何喚醒老城產(chǎn)業(yè)？再塑社群生態(tài)，成為了城市更新過程中發(fā)展的關(guān)鍵詞。老城更新要有內(nèi)容體現(xiàn)，這些內(nèi)容不僅體現(xiàn)在建筑復(fù)原、交通組織、城市文化肌理、商業(yè)進(jìn)駐等方面，如何修復(fù)市場生態(tài)是考驗城市更新是否及格的關(guān)鍵題。

“從規(guī)劃層面看，要通過城市更新積極促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展，在居住和產(chǎn)業(yè)片區(qū)規(guī)劃時要配建更高標(biāo)準(zhǔn)的公共服務(wù)設(shè)施，提高城市空間品質(zhì)，加強歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)與利用，活化利用工業(yè)遺存。要注重保護(hù)歷史文化特色，要更注重構(gòu)建連續(xù)的藍(lán)綠空間和人文歷史空間格局，注重公共空間的營造和公服設(shè)施的配建?！鼻鄭u市公用建筑設(shè)計研究院藝術(shù)總監(jiān)高仕政在接受采訪時說，“街區(qū)應(yīng)該要有商鋪、咖啡廳、學(xué)校、圖書館、休閑場所，也要有適合日間和夜間行走的地方。建筑既要有公寓樓，也要有社區(qū)商店、診所和辦公區(qū)域。如果城市更新能夠平衡了這些因素，那么我們才能說我們的工作是有機的，是能夠給人們帶來煙火氣的生活感的?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，“城市更新不光要保留歷史文化，而且要最大可能地利用歷史文化。所以城市更新的過程中，如何讓歷史文化真正可以延續(xù)？而不是簡單的房屋修復(fù)，這也是需要關(guān)注的地方。目前看，如何利用城市更新，形成重點區(qū)域的開發(fā)和經(jīng)營權(quán)，也是房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的?！?/p>

高質(zhì)量新發(fā)展

中國城市規(guī)劃學(xué)會城市更新學(xué)術(shù)委員會主任委員陽建強教授等撰寫的《1949-2019年中國城市更新的發(fā)展與回顧》文章，將中國城市更新70年的發(fā)展歷程分為四個階段，第一階段(1949-1977年)，以改善城市基本環(huán)境衛(wèi)生和生活條件為重點；第二階段 (1978-1989年)，重點轉(zhuǎn)移至解決住房緊張和償還基礎(chǔ)設(shè)施欠債。第三階段(1990-2011年)，進(jìn)入了市場機制主導(dǎo)的實踐探索與創(chuàng)新時期。第四階段(2012年-至今)，開啟了以人為本和高質(zhì)量發(fā)展的新局面。

而隨著城市高質(zhì)量發(fā)展步伐的加快，“十四五”時期改變攤大餅式的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向以提升城市品質(zhì)為主的存量提質(zhì)模式，探索經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)、人文等效益融合共贏的新城市，是城市更新的核心定義。

嚴(yán)躍進(jìn)還提道：“城市更新本質(zhì)上還是一個城市房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理過程，通過各種建筑的、規(guī)劃的、資金的、服務(wù)的等方面的管理優(yōu)化，勢必增加此類城市更新項目資產(chǎn)增值?！?/p>

高質(zhì)量發(fā)展要求下，城市更新行動要積極運用大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等前沿技術(shù)，推動城市管理理念、管理模式、管理手段的創(chuàng)新，并積極開展城市數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)、更新數(shù)字化體驗場景，讓城市生活更美好、更智能。高仕政認(rèn)為：“要在城市更新過程中，鼓勵文化和旅游企業(yè)、科技企業(yè)參與到城市更新行動中來，進(jìn)一步優(yōu)化文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)業(yè)社區(qū)等城市文化載體的發(fā)展氛圍和環(huán)境，提升城市文化生產(chǎn)方式、資源配置和建設(shè)形象?！?/p>

貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為：“城市更新是對占有城市核心區(qū)位資源建筑在功能和品質(zhì)方面的改造和升級。理論上城市更新更注重中長期效果，對基于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和速度升級，在建筑場景新的應(yīng)用和新一輪標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的‘新城建’的發(fā)展也有呼應(yīng)?！?/p>

趙鵬指出：“借助新技術(shù)革命，推動文化產(chǎn)業(yè)布局與存量空間的改造提升相結(jié)合。抓住老城區(qū)、老廠區(qū)、老商區(qū)、老住區(qū)4大城市更新場景，圍繞人工智能、虛擬現(xiàn)實、增強現(xiàn)實等新技術(shù)在文化領(lǐng)域的深度應(yīng)用，大力發(fā)展數(shù)字娛樂、線上演播、沉浸式體驗等文化產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。以消費作為串聯(lián)，實現(xiàn)城市更新，再現(xiàn)煙火氣息，市井繁榮，將為青島市城市能級提升提供新的動力?！?/p>

青島財經(jīng)日報/首頁新聞 記者 趙彭