8月21日，央行宣布最新一期的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為3.45%，較7月降10BP；5年期以上LPR為4.2%，與7月持平。

本次5年期LPR維持不變，無論歷史經(jīng)驗(yàn)還是現(xiàn)實(shí)壓力，均有些“意料之外”。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，央行主要考量：“穩(wěn)銀行息差、兼顧穩(wěn)匯率”。

但本次5年期LPR未動(dòng)，也并不意味著穩(wěn)地產(chǎn)的訴求下降，后續(xù)存量房貸利率下調(diào)、一二線核心城市紓困地產(chǎn)，仍有望落地。

青建·金宸府社區(qū)會(huì)客廳 圖片來源：青建·金宸府售樓處

樓市不及預(yù)期 七月存、貸雙降            

據(jù)央行8月11日公布的7月份金融數(shù)據(jù)來看，7月新增居民部門貸款減少2007億元，同比多減3224億元；其中，個(gè)人住房貸款為代表的居民中長期貸款減少672億元，同比多減2158億元。與此同時(shí)，7月份人民幣存款減少1.12萬億元，同比多減1.17萬億元，其中住戶存款減少8093億元。

分析數(shù)據(jù)，不難看出樓市恢復(fù)不如預(yù)期、居民加杠桿意愿不強(qiáng)，集中利用前期借貸資金和自身存款進(jìn)行貸款償還或是7月居民存款、貸款雙降的原因之一。

此外，從數(shù)據(jù)上看，繼今年4月后，7月房貸增量再次由正轉(zhuǎn)負(fù)的情況，這意味著樓市在需求上的走低，恢復(fù)預(yù)期落空。

5年期LPR未變 政策支持向消費(fèi)端            

繼8月15日人民銀行公開市場逆回購和MLF操作利率分別下降10個(gè)和15個(gè)基點(diǎn)的操作。業(yè)內(nèi)均預(yù)計(jì)1年期，5年期LPR均跟隨下調(diào)。但8月21日，1年期LRP如期降低，5年期LPR下調(diào)預(yù)期落空。

值得注意的是，此次1年期降息是今年第二次降息，當(dāng)下，貨幣政策寬松，受就業(yè)環(huán)境影響，居民收入預(yù)期降低，儲(chǔ)蓄意愿強(qiáng)，消費(fèi)意愿弱，資金流動(dòng)性偏弱。因此，1年期再次下調(diào)10BP,將有利于提振居民貸款意愿，提振消費(fèi)市場，增加現(xiàn)金流的流動(dòng)性。

5年期LPR按兵不動(dòng)，也體現(xiàn)了當(dāng)下房貸利率已經(jīng)處于歷史低位水平。在金融工具的使用上，需要從細(xì)處考量。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截止目前，有超40城下調(diào)首套房貸利率至4%以下或取消首套房貸利率下限，較LPR減60個(gè)基點(diǎn)是城市首套房貸利率的最低水平，如南寧、柳州、珠海等城市最新首套房貸利率降至3.6%(LPR-60BP)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為：“本次5年期LPR下調(diào)預(yù)期落空或是預(yù)示著目前在統(tǒng)籌增量、存量房貸利率的定價(jià)關(guān)系，當(dāng)前增量和存量房貸利率存在較大利率差，存量利率下調(diào)的預(yù)期逐步提升，但還未有相關(guān)細(xì)則出臺(tái)。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“此次降息重在強(qiáng)調(diào)短期資金的成本下調(diào)，總體符合階段性寬松的導(dǎo)向。這也說明對于短期刺激內(nèi)需和消費(fèi)方面的側(cè)重點(diǎn)更強(qiáng)。5年期LPR利率保持不變，說明側(cè)重點(diǎn)在于對此前既有的降息動(dòng)作要積極消化?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)指出,“今年6月份5年期LPR出現(xiàn)了10個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)，當(dāng)前正處于對此類既有政策消化的關(guān)鍵期。后續(xù)也還是有下調(diào)的空間，但關(guān)鍵要看3季度整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢的復(fù)蘇態(tài)勢?！?/p>

8月政策向好 市場仍保有期待值          

LPR雖然沒有變化，但各地還可以積極利用“房貸利率下限下調(diào)”工具。這也會(huì)使得實(shí)際認(rèn)購一二手房的利率下降。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“根據(jù)此前一些城市降低房貸利率的操作，在一些政策調(diào)整中往往會(huì)出現(xiàn)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的可能。”換句話說，即便此次LPR不下調(diào)，各地總體上大約有下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的可能。若按100萬貸款本金、30年期等額本息計(jì)算，類似操作下，前后月供額大約可以減少120元。他認(rèn)為：“總體上各地對于此次LPR不下調(diào)不必過于敏感，同時(shí)要積極利用各種優(yōu)惠政策，主動(dòng)下調(diào)房貸利率，以激活合理住房消費(fèi)需求。”

此外，記者留意到，8月20日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會(huì)聯(lián)合強(qiáng)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系。其中值得關(guān)注的就是對存量金融產(chǎn)品價(jià)格的新提法。

可預(yù)見的是，存量房貸利率的定價(jià)細(xì)或?qū)⒓铀俾涞?。新增房貸利率及存量房貸利率定價(jià)關(guān)系將更加合理。也說明房貸政策寬松依然是大方向，各地也依然會(huì)有積極的動(dòng)作，包括降低房貸利率。

此外，從本次調(diào)整方向上預(yù)判，存量房貸利率下調(diào)或需要防止商業(yè)銀行利潤被過度壓縮。而這或許也是本次5年期LPR未變的重要因素之一。

事實(shí)上，央行對于存量房貸利率調(diào)整的定調(diào)并非第一次改變，7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾對此表示“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。

8月1日的下半年工作會(huì)議上，央行也提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。而8月17日23Q2貨政報(bào)告中提出“居民信貸成本穩(wěn)中有降”，替換掉之前“個(gè)人消費(fèi)信貸成本穩(wěn)中有降”的表述則被業(yè)內(nèi)視為推動(dòng)“存量房貸利率”下調(diào)的重要政策性鋪墊。

綜上，王小嬙預(yù)計(jì)：“存量房貸利率的定價(jià)細(xì)則將加速落地，新增房貸利率及存量房貸利率定價(jià)關(guān)系將更加合理。這將有效緩和居民“房貸”壓力?！?/p>

青島財(cái)經(jīng)日報(bào)/首頁新聞?dòng)浾?趙彭 周潤

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