樓市調(diào)控進(jìn)入寬松周期，各地新房庫存去化壓力也隨之增長。為了解決市場痛點(diǎn)，近期各地政府頻發(fā)新政，包括“以舊換新”、購房補(bǔ)貼、局部放開限購等。

日前，寧波正式啟動(dòng)全市住房“換新購”活動(dòng)，首批已有13家開發(fā)企業(yè)的34個(gè)樓盤，23家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與活動(dòng)。

實(shí)際上，從9月初至今，已有武漢江夏區(qū)、南京、宿遷、淄博、揚(yáng)州、海寧等地陸續(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)“以舊換新”措施。

實(shí)施“以舊換新”的幾個(gè)熱點(diǎn)城市，二手房價(jià)在最近兩年呈現(xiàn)持續(xù)下跌態(tài)勢。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從中介獲取的信息顯示，在寧波核心城區(qū)之一的鄞州區(qū)，某套131平方米次新學(xué)區(qū)房的售價(jià)，已經(jīng)從高峰期的840萬跌到558萬元。南京河西新城區(qū)二手房均價(jià)則從6萬元/平方米跌至4萬元/平方米左右。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，目前核心城市住房需求的改善傾向越來越高，尤其是在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策推出后，首套改善需求釋放明顯。但是從市場數(shù)據(jù)反映看，政策時(shí)效性較短，成交數(shù)據(jù)短期增加后，又回歸常態(tài)。

新房庫存高企

近期樓市去化不甚理想。為了加速市場流動(dòng)性，增加市場熱度，穩(wěn)定交易，“以舊換新”適時(shí)出臺(tái)，購房者出售二手住房后，換購新建商品住房。政策疊加近期落地的首付比例降低等措施，降低了改善需求門檻，更有助于去化項(xiàng)目庫存。

二三線城市郊區(qū)大戶型項(xiàng)目，近期去化也出現(xiàn)了上漲勢頭。石成（化名）便是這一波二手房去化中的一名受益者。在南京從事房地產(chǎn)行業(yè)十多年，石成在個(gè)人資產(chǎn)配比中，一直以不動(dòng)產(chǎn)為主。近兩年來南京房價(jià)承壓，石成在南京遠(yuǎn)郊地區(qū)購買的兩套大戶型住宅總價(jià)也在下跌。最近石成將位于郊區(qū)的一套聯(lián)排別墅掛牌265萬元出售，有買家出價(jià)230萬元。而石成這套別墅在高峰期的售價(jià)曾一度達(dá)到400萬元，比買入價(jià)翻了一倍。

與南京情況接近，寧波房價(jià)近兩年也進(jìn)入下行周期。一套市區(qū)核心路段的學(xué)區(qū)房，兩年間房價(jià)下跌近40%。大學(xué)教師張鷺（化名）近日聽說了“以舊換新”政策，有點(diǎn)心動(dòng)，想看看有無在同一個(gè)小區(qū)換大戶型的可能性。其咨詢中介之后發(fā)現(xiàn)，自己在寧波鄞州核心區(qū)的一套130平方米左右的房子，近期掛牌價(jià)在550多萬，比起高峰期的840萬元左右降價(jià)了不少。雖然還沒有跌破當(dāng)年買入價(jià)格，但張鷺感覺換房壓力也不小。

一個(gè)事實(shí)是，“以舊換新”疊加購房補(bǔ)貼等政策，二手房掛牌量增加最為明顯。以南京為例，石成發(fā)現(xiàn)近期南京二手房掛牌量激增，9月有平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，南京二手房掛牌量近期已突破18萬套。與此同時(shí)，郊區(qū)房價(jià)下行增速，結(jié)構(gòu)式調(diào)整明顯。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，受限于現(xiàn)有二手房賣不掉，導(dǎo)致新的購房需求不能釋放，換新購政策就是為了解決這一問題，預(yù)計(jì)該政策能夠有效增加二手房的去化，同時(shí)增加新房，尤其是改善項(xiàng)目的銷售。但是他表示，這也僅僅是針對改善型項(xiàng)目會(huì)有一波去化。

宋紅衛(wèi)的擔(dān)憂并非空穴來風(fēng)，近期多地出現(xiàn)新房成交下行趨勢。同策研究院9月樓市數(shù)據(jù)顯示，寧波（市六區(qū)）新房成交21萬平方米，同比下降13.6%，二手房成交41.7萬平方米，同比增長1%。南京新房成交31.7萬平方米，同比下降35.9%，二手房成交77.8萬平方米，基本與去年同期持平。

加速市場流動(dòng)性

寧波并非全國第一個(gè)啟動(dòng)“以舊換新”的城市。9月初，山東淄博啟動(dòng)“以舊換新”“連環(huán)單”活動(dòng)，隨后武漢江夏區(qū)、南京、宿遷、揚(yáng)州、海寧等地也出臺(tái)鼓勵(lì)“以舊換新”措施。部分城市甚至提出換房可給予適當(dāng)補(bǔ)貼的階段性扶持措施。

為了新房去化，房企較為積極響應(yīng)“以舊換新”。在實(shí)施“以舊換新”的城市，包括萬科、招商蛇口、旭輝、綠城等多家房企均和中介機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議，成為“以舊換新”試點(diǎn)企業(yè)。

通過打通一二手房市場流通渠道，深度激活市場的改善型需求，且有助于加快二手住房銷售速度，縮短二手住房售出周期，這是地方政府的美好愿望，但在實(shí)際操作中也存在風(fēng)險(xiǎn)。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉直言，建議相關(guān)部門還是做好監(jiān)管，避免純民間行為導(dǎo)致的各種糾紛。

“‘以舊換新’的初衷是盤活市場，在置換周期長的城市出臺(tái)‘以舊換新’，有助于穩(wěn)定市場與客戶心態(tài)，但也需要謹(jǐn)慎看待?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦舉例稱，上海郊區(qū)此前有一個(gè)項(xiàng)目就允許給客戶半年的首付寬松期。客戶先付幾十萬，在半年以后再付完首付。這一目的就是想讓購房者更寬松地安排資金購房。但其認(rèn)為，這一做法也存在風(fēng)險(xiǎn)，如果半年之后該項(xiàng)目房價(jià)出現(xiàn)下行波動(dòng)，則會(huì)引發(fā)糾紛。同理，“以舊換新”也一樣，萬一二手房賣不掉，新房又買下來了，客戶會(huì)出現(xiàn)承受不了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的情況，此時(shí)又會(huì)引發(fā)合同糾紛。

不過，從當(dāng)前發(fā)布“以舊換新”架構(gòu)及流程的城市來看，在規(guī)避一些基礎(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)上，其對購房者還是給出了一定保障：購房者、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議，購房者確定新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優(yōu)先推售購房者的舊房，一般舊房掛牌及售出會(huì)有3-6個(gè)月的期限，期限內(nèi)若舊房賣出，雙方的購房合同生效，反之開發(fā)商則退還購房者定金。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道   唐韶葵

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