9月房地產(chǎn)調(diào)控頻次創(chuàng)年內(nèi)新高，10月各地仍有政策推出但頻次有所回落。政策效果持續(xù)發(fā)酵，影響著10月的房地產(chǎn)市場(chǎng)。各地樓市分化明顯，重點(diǎn)城市的樓市表現(xiàn)成為考察“銀十”成色的重要參考。

為此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者以中指數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考察今年上半年GDP前10城市，即北京、上海、深圳、廣州、重慶、蘇州、成都、杭州、武漢、南京的10月樓市銷售和房?jī)r(jià)情況，并由此討論市場(chǎng)變化與樓市走向。

具體來看，除北京和上海之外，大部分城市新房和二手房成交環(huán)比均延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。新房?jī)r(jià)格也呈現(xiàn)穩(wěn)中微漲的特征，但更能反映市場(chǎng)熱度的二手房?jī)r(jià)格在下降，政策可持續(xù)性有待觀察。另外，結(jié)合其他機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)熱度已經(jīng)有所下降，市場(chǎng)回暖動(dòng)力稍顯不足。

受訪專家認(rèn)為，當(dāng)前仍處政策寬松期，供需兩端政策還有發(fā)力的空間和預(yù)期。另外，年底將近，房企出于沖刺年終業(yè)績(jī)考慮，或加大營(yíng)銷優(yōu)惠力度“以價(jià)換量”，市場(chǎng)仍將保持一定活力。但后續(xù)市場(chǎng)仍面臨調(diào)整壓力，未來的市場(chǎng)表現(xiàn)仍與政策力度息息相關(guān)。

京滬市場(chǎng)承壓

一線城市是重要的樓市風(fēng)向標(biāo)，但作為重要的標(biāo)桿城市，北京和上海10月新房、二手房成交雙雙下降。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，10月北京新房成交5177套，環(huán)比下降12.1%；二手房成交10653套，環(huán)比下降25.3%。同期上海新房成交8505套，環(huán)比下降23.6%；二手房成交12808套，環(huán)比下降15.6%。

9月1日，北京和上海官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，更多家庭重獲首套房資格，也激活了部分觀望需求，購(gòu)房者集中入市，短期推高市場(chǎng)成交量。但從數(shù)據(jù)來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”效果并不持久，北京和上海市場(chǎng)復(fù)蘇的持續(xù)性顯露不足。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心撰文指出，市場(chǎng)成交復(fù)蘇持續(xù)性受挫可能與兩地政策放松的接續(xù)力不足有關(guān)。如繼9月初落地商貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，上海10月中旬優(yōu)化公積金貸的住房套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，而北京10月底才打上了這一政策補(bǔ)丁。

不僅如此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，市場(chǎng)預(yù)期偏弱仍是北京、上海樓市成交恢復(fù)持續(xù)性不足的重要因素，尤其是剛需置業(yè)客戶，入市更趨謹(jǐn)慎；除此之外，居民對(duì)兩地樓市政策存優(yōu)化預(yù)期，疊加居民對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期偏弱，二手房掛牌量持續(xù)居高不下，進(jìn)一步加重了購(gòu)房者觀望情緒。另外，北京、上海9月成交基數(shù)較高疊加國(guó)慶假期影響，客觀上也使得10月成交量環(huán)比有所回落。

與北京、上海不同，廣州和深圳10月市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)積極。10月廣州新房成交6571套，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比增加18%；同期深圳新房成交2654套，環(huán)比增長(zhǎng)近28%，但仍弱于去年同期。

陳文靜認(rèn)為，從政策來看，廣州政策放松力度較強(qiáng)，除“認(rèn)房不認(rèn)貸”外，廣州優(yōu)化區(qū)域限購(gòu)，同時(shí)提出探索房票安置政策機(jī)制，進(jìn)一步去釋放購(gòu)房需求；深圳優(yōu)化公積金貸款政策、針對(duì)港澳居民放松限購(gòu)、優(yōu)化離異時(shí)間限制等利好政策接連出臺(tái)，一定程度上激發(fā)了市場(chǎng)需求入市，疊加低基數(shù)效應(yīng)，新房、二手房成交環(huán)比有所回升。但從市場(chǎng)情緒上來看，深圳市場(chǎng)整體仍較為低迷。

與成交的分化特征不同，在房?jī)r(jià)方面，除深圳環(huán)比微降0.12%外，其余三個(gè)一線城市10月新房?jī)r(jià)格均略有上漲，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.11%、0.22%和0.23%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房?jī)r(jià)的上漲可能與成交結(jié)構(gòu)相關(guān)，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策影響下，高端改善需求加速釋放，高價(jià)項(xiàng)目成交增多，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)回升。

重點(diǎn)二線城市量漲價(jià)跌

與北上廣深的成交漲跌分化不同，GDP前10城市的其余6個(gè)重點(diǎn)二線城市10月新房成交均有上漲。重慶、杭州、蘇州、成都、武漢和南京10月新房分別成交6408套、5662套、3217套、10728套、12099套和3106套，環(huán)比分別增長(zhǎng)4.5%、1.1%、8.5%、19.4%、73.4%和20.4%。杭州、蘇州、成都和南京10月二手房成交也有所上漲，其中杭州最為明顯，全月二手房成交4579套，環(huán)比上漲62.6%。

與成交不同，10月重慶和杭州的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降，其余城市微漲。二手房?jī)r(jià)格降勢(shì)更為明顯，重慶、杭州、蘇州、成都、武漢和南京10月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.7%、0.5%、0.6%、0.34%、0.8%和0.7%。

對(duì)此，陳霄認(rèn)為，重點(diǎn)二線城市成交向好，表明近期以來這些重點(diǎn)城市出臺(tái)的松綁政策效應(yīng)已經(jīng)傳遞至成交端。

實(shí)際上，近期各地都有房地產(chǎn)政策推出，以杭州為例，9月5日，杭州開始全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，吸引一批購(gòu)房者短期集中入市；10月16日，杭州發(fā)布樓市新政，縮小限購(gòu)范圍，延長(zhǎng)公積金貸款年限，法拍房不再限購(gòu)等等，支持合理購(gòu)房需求；10月25日，杭州發(fā)布公積金新政，降低限購(gòu)區(qū)和非限購(gòu)區(qū)首付比例，首套房首付比例分別不低于25%和不低于20%，二套房首付比例分別不低于35%和30%，降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

與此同時(shí)，陳霄談到，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的下行，也傳遞出雖然成交改善，但是居民置業(yè)信心仍然不高。在成交增加的同時(shí)，掛牌量也在迅速攀升，10月重點(diǎn)14城掛牌量與成交量的比值升至33，達(dá)到近三年來的次高峰。供需之間的不平衡加劇，也對(duì)后續(xù)成交和房?jī)r(jià)帶來壓力。并且業(yè)主降價(jià)出售心態(tài)仍然不減，說明居民對(duì)后市預(yù)期仍不足。

期待強(qiáng)有力政策加持

整體來看，除北京和上海外，10月GDP前10城市新房成交套數(shù)環(huán)比均有所增長(zhǎng)，但同比看北京、深圳、杭州和蘇州成交表現(xiàn)弱于去年同期。不只這10個(gè)城市，中指重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的100城10月商品住宅成交規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)約4%，但同比看仍下降約13%。

不難發(fā)現(xiàn)，10月樓市成交延續(xù)復(fù)蘇的特征比較明確，但整體市場(chǎng)表現(xiàn)仍弱于去年同期。此外，政策效果釋放的可持續(xù)性也還有待觀察。

東吳證券監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，今年第44周（10月28日至11月3日）新房和二手房成交略有回落：38個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積311.2萬平方米，環(huán)比微降0.4%；17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積174.3萬平方米，環(huán)比下降5.9%。

在陳文靜看來，當(dāng)前全國(guó)樓市低溫情緒尚未修復(fù)，核心城市市場(chǎng)韌性相對(duì)較強(qiáng)，在政策帶動(dòng)及房企大力促銷下，潛在購(gòu)房需求得到釋放，但部分重點(diǎn)城市政策效果持續(xù)性不足，10月市場(chǎng)成交較9月回落，短期市場(chǎng)去化仍有一定壓力。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，10月政策出臺(tái)頻次為86次，較9月的144次明顯減少。陳霄談到，若沒有更加強(qiáng)有力的政策加持，后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇將承壓。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)政策仍然處于寬松期。上周中央金融工作會(huì)議召開，提出要一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，未來房企融資支持政策有望繼續(xù)推進(jìn)。各地也有需求端政策調(diào)整消息傳出，如南京取消土拍限價(jià)，如昆明取消限購(gòu)限售，再如北京公積金貸執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)商貸”等等，各地需求端政策仍有放松的預(yù)期和空間。

陳霄舉例稱，如一線城市在松綁限購(gòu)，調(diào)整公積金“認(rèn)房認(rèn)貸”等方面仍有空間，二線城市或繼續(xù)解除限購(gòu)限售，下調(diào)二套房首付比例和房貸利率等。

陳文靜認(rèn)為，短期來看，若核心城市進(jìn)一步跟進(jìn)落實(shí)相關(guān)政策，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。另外，年底最后兩個(gè)月，企業(yè)或加大營(yíng)銷力度、加速銷售回款，在部分城市“以價(jià)換量”帶動(dòng)下，市場(chǎng)有望保持一定活躍度，疊加土拍政策優(yōu)化，部分優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度提升，也有利于進(jìn)一步修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，但對(duì)于多數(shù)城市來說，市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道   李莎

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