財(cái)報(bào)季業(yè)績(jī)預(yù)告先行，大部分房企暴露出持續(xù)虧損的現(xiàn)狀。

3月19日，寶龍地產(chǎn)（01238.HK）發(fā)布公告，預(yù)期2023年度將出現(xiàn)虧損，金額約為24億至26億元（人民幣，下同）。相比之下，2022年，該公司實(shí)現(xiàn)了年度利潤(rùn)約16.14億元。

同期，寶龍的歸母凈利潤(rùn)虧損約為10億至12億元，而2022年這一數(shù)值約為24.51億元。

更早前的3月15日，中梁控股（02772.HK）發(fā)布盈利警告公告，預(yù)計(jì)2023年虧損約40億元至46億元。盡管跨過(guò)了美元債展期的門(mén)檻，中梁也仍需直面現(xiàn)金流困境。

從已發(fā)布盈利警告或內(nèi)部消息的內(nèi)房企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，它們?cè)?023年普遍虧損百億以內(nèi)。反觀這些房企1~2月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，市場(chǎng)行情持續(xù)下跌，營(yíng)收將難覆蓋前期虧損，整體持續(xù)收縮的態(tài)勢(shì)已然清晰。

A股房企情況也不容樂(lè)觀。從已發(fā)布2023年業(yè)績(jī)預(yù)告的A股房企來(lái)看，超過(guò)36家房企預(yù)計(jì)全年虧損。比如，ST世茂(600823.SH)、中南建設(shè)（000961.SZ）預(yù)虧至多50億元，首開(kāi)股份（600376.SH）預(yù)虧58億元至68億元，華僑城A(000069.SZ)預(yù)虧51億元至72億元，華夏幸福（600340.SH）由盈轉(zhuǎn)虧61億元至90億元；綠地控股（600606.SH）也由盈轉(zhuǎn)虧70億元至90億元。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，近幾年房企財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)惡化，隨著高周轉(zhuǎn)時(shí)代的結(jié)束，高杠桿所帶來(lái)的副作用也在財(cái)務(wù)報(bào)告中體現(xiàn)出來(lái)，最典型的就是盈利能力快速下降。

央企虧損信號(hào)

對(duì)于虧損，寶龍地產(chǎn)解釋稱主要是兩方面的影響：一是，受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境嚴(yán)峻的持續(xù)影響；年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)體量持續(xù)減少，令銷(xiāo)售物業(yè)已確認(rèn)收入和溢利減少；基于謹(jǐn)慎性原則對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提減值；投資物業(yè)公允價(jià)值減值。二是，外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失。

弘陽(yáng)地產(chǎn)（01996.HK）也在3月19日晚發(fā)出公告，宣布2023年虧損約75億元至85億元，相比該公司2022年同期虧損39.38億元，虧損擴(kuò)大了不少。弘陽(yáng)地產(chǎn)約有17.6億美元規(guī)模的美元債展期方案一直未能順利通過(guò)，近期還被債權(quán)人申請(qǐng)清盤(pán)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)自2022年下半年以來(lái)持續(xù)低迷，房企預(yù)期虧損主要是受市場(chǎng)環(huán)境及房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的影響，導(dǎo)致物業(yè)開(kāi)發(fā)收入與毛利率下降及物業(yè)項(xiàng)目及其他資產(chǎn)進(jìn)一步減值。

由于行業(yè)下行，這些房企及部分聯(lián)管及合營(yíng)企業(yè)業(yè)績(jī)下降；年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)體量持續(xù)減少，令銷(xiāo)售物業(yè)已確認(rèn)收入和溢利減少；基于謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提減值導(dǎo)致業(yè)績(jī)下降。

比如，金地集團(tuán)（600383.SH）2023年度公司計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備37.86億元，其中：計(jì)提信用損失準(zhǔn)備合計(jì)12.47億元，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)25.39億元。

值得關(guān)注的是，虧損已從民營(yíng)房企蔓延至央企、國(guó)企。1月28日晚間，中交地產(chǎn)（000736.SZ）公告由盈轉(zhuǎn)虧，預(yù)計(jì)2023年歸母凈利潤(rùn)虧損約17億元，而2022年同期為盈利3393.95萬(wàn)元。3月1日，中國(guó)金茂（00817.HK）發(fā)布盈利警告公告，預(yù)期2023年度歸母凈利潤(rùn)虧損達(dá)到67億元，相比2022年同期歸母凈利潤(rùn)約19.8億元，虧損顯著。3月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）發(fā)布消息，預(yù)期2023年度將錄得本公司擁有人應(yīng)占虧損200億元~230億元，而去年同期為虧損190億元。

過(guò)去幾年，綠地控股一直在轉(zhuǎn)換大基建賽道，但由于仍與房地產(chǎn)有一定關(guān)聯(lián)度，其業(yè)績(jī)繼續(xù)承壓。因此綠地控股擬計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備110億元至130億元，這是導(dǎo)致其2023年度歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)發(fā)生虧損的核心原因。

房地產(chǎn)資產(chǎn)減值，對(duì)于那些需要通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)償債的房企而言，虧損體現(xiàn)更為直接。ST世茂2023年度存貨減值損失預(yù)計(jì)為17.05億元至25.57億元，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損失預(yù)計(jì)為7.84億元至11.76億元。此外，ST世茂還對(duì)持有破產(chǎn)子公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資等計(jì)提了約17.78億元的減值準(zhǔn)備。

分析人士指市場(chǎng)出清仍需2年

資產(chǎn)縮水同時(shí)還要償還此前的巨額債務(wù)，說(shuō)明房企的至暗時(shí)刻將去未去，行業(yè)仍處于風(fēng)險(xiǎn)出清階段。

分析人士指出，退市、債務(wù)重組都不是房企的歸宿，償債才是當(dāng)下的重任，行業(yè)正面臨環(huán)境與內(nèi)驅(qū)動(dòng)力的改變。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年房企債券到期總規(guī)模為6968億元，而發(fā)行規(guī)模僅為2927億元，到期規(guī)模是發(fā)行規(guī)模2.4倍，這也意味著房企無(wú)法通過(guò)發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。此外，2024年一、二季度仍是債券到期高峰，到期規(guī)模均在1500億元以上，今年上半年房企的債務(wù)壓力依然較大。

如何跨越償債高峰？宋紅衛(wèi)指出，第一、房企債務(wù)壓力重點(diǎn)來(lái)自于存量債務(wù)壓力，很多還是在高周轉(zhuǎn)過(guò)程中的高成本債務(wù)，償債成本較高。第二、當(dāng)前借外債的房企還面臨人民幣貶值帶來(lái)的匯率差壓力，2020年之前人民幣兌美元匯率基本都在7之下，一度低至6.3，2022年之后匯率達(dá)到過(guò)7.2，當(dāng)前仍然維持在7.1左右。匯率差侵蝕了房企部分利潤(rùn)。第三、近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情低迷，量?jī)r(jià)齊跌，不僅造成現(xiàn)金流緊張，還導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值不斷縮水，財(cái)務(wù)計(jì)提的損失不斷增加，造成盈利能力下降。第四，大部分房企被債務(wù)及現(xiàn)金流壓力困擾，導(dǎo)致再投資的機(jī)會(huì)大幅減少，錯(cuò)失了新的增收盈利的機(jī)會(huì)。

但房企路徑分化漸趨明顯。2月21日，金科股份發(fā)布公告稱，已向法院遞交重整申請(qǐng)相關(guān)資料。這表明金科成為首家主動(dòng)發(fā)起重整的千億房企。在金科之前，多家房企已被債權(quán)人提出清盤(pán)呈請(qǐng)、破產(chǎn)申請(qǐng)等，比如大發(fā)地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)等。

也有公司選擇剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。山子股份（曾用名：銀億股份）3月12日晚間公告，擬通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易方式全面退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。該公司目前公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)股權(quán)和債權(quán)資產(chǎn)，賬面價(jià)值合計(jì)為13.14億元，按照股權(quán)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值計(jì)算，標(biāo)的資產(chǎn)合計(jì)價(jià)值為13.33億元。首次公開(kāi)掛牌底價(jià)為標(biāo)的資產(chǎn)合計(jì)價(jià)值的70%，如果首次掛牌未能征集到意向受讓方或未能最終成交，則在首次掛牌底價(jià)的基礎(chǔ)上降價(jià)20%作為新的掛牌底價(jià)直接進(jìn)行第二次公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓。

公開(kāi)信息顯示，銀億股份于1994年創(chuàng)立，后經(jīng)歷破產(chǎn)重整、實(shí)控人發(fā)生變更等，并為減少虧損逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，無(wú)奈最終還是準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)退出。1月30日，山子股份披露的業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，預(yù)計(jì)2023年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收60億元~62億元，2022年同期則為37.38億元；預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損19億元~25億元，虧損幅度較2022年進(jìn)一步擴(kuò)大。彼時(shí)該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比超過(guò)48%。

實(shí)際上，不少房企在過(guò)去兩年通過(guò)壓降負(fù)債，已為后續(xù)償債減輕了一定負(fù)擔(dān)。以萬(wàn)科為例，預(yù)計(jì)該公司全年到期債務(wù)規(guī)模為295億元人民幣，較上年同期下降30%，較2020年高峰期降幅達(dá)68%。

除了銷(xiāo)售，房企還可通過(guò)出售持有資產(chǎn)來(lái)回籠資金。比如富力，通過(guò)出售倫敦“敦ONE”項(xiàng)目來(lái)抵債。再如萬(wàn)科，1月末以來(lái)萬(wàn)科加快處置資產(chǎn)，將深圳高新投6.16%股權(quán)出售給深投控、上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)7折轉(zhuǎn)讓領(lǐng)展；ST世茂轉(zhuǎn)讓坪山世茂廣場(chǎng)60%股權(quán)及債券權(quán)予合作方深圳坪山城投，交易兌價(jià)約2.45億元。

對(duì)此，宋紅衛(wèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍然沒(méi)有完全出清，大部分房企受困于現(xiàn)金流的壓力以及保交樓的使命任務(wù)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)出清周期還會(huì)持續(xù)2年左右。

他指出，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出清后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。當(dāng)前，購(gòu)房者購(gòu)房的邏輯已經(jīng)發(fā)生改變，已經(jīng)由“投資升值”轉(zhuǎn)化為居住產(chǎn)品力。因此，下一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)是留給打造高質(zhì)量住房，具備產(chǎn)品力的房企。

（記者  唐韶葵）

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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